楼市持续下行，要做好“硬着陆”的准备？专家3个字回答
刚看到9月最新数据时，我着实捏了把汗：全国二手房挂牌量突破730万套，百城二手房价连续41个月环比下跌，三四线城市库存去化周期普遍超24个月。
朋友圈里“硬着陆”的讨论刷了屏，直到上周参加行业峰会，听到一位资深专家掷地有声的三个字——“不必慌”，反倒让我冷静下来，想聊聊数据背后被忽略的社会心理真相。
先解第一个疑问：挂牌量暴增真的是崩盘信号吗？这背后藏着典型的“抛售焦虑”，但焦虑是结构性的。
重庆二手房挂牌量已超25万套，我接触的中介说，某小区18层楼里有12套在卖，业主大多是2018年高位入场的投资客。
但核心城市完全是另一番景象：北京9月最后一周二手房成交4675套，环比大涨35%，创6周新高。
更关键的是，持有两套及以上房产的家庭占比达42%，这些家庭的集中抛售造成了“崩盘假象”，但刚需群体的真实需求仍在。
再看“不必慌”的底气在哪？信心修复正在发生。金融监管总局的数据显示，截至9月，“白名单”项目已获7万亿贷款支持，近2000万套住房顺利交付。
我上周和一位房企融资总监聊起，他们项目进入白名单后，银行贷款一周内到账，保交楼速度直接提升40%。
这种确定性正在缓解市场恐慌：9月购房者信心指数环比回升6.2个百分点，经纪人信心指数更是涨了8.1个点，毕竟“能交房”才是楼市的压舱石。
最深层的逻辑是预期转变。曹德旺在5月的论坛上点破了关键：房子的投资属性正在退潮，城镇家庭房产占比已从73.5%降至62.3%。
我认识的北京张叔，把朝阳区的房子从620万降到500万仍难成交，但他反而想开了：“反正要换个带电梯的改善房，现在卖亏点，买新房也便宜，里外里差不了多少。”
这种“置换理性”正在替代“增值执念”，9月改善型房源成交占比已升至48%，说明市场在向居住本质回归。
所以“不必慌”三个字，不是盲目乐观，而是看懂了转型逻辑。730万套挂牌量里，有60%是投资性房产；
2000万套交付背后，是7万亿资金的精准托底；信心指数回升的同时，城镇家庭债务收入比已达132%，加杠杆空间确实有限。
楼市不是在“硬着陆”，而是在“去泡沫”，那些喊着崩盘的人，恰恰忽略了“分化”这个核心——一线核心区仍在企稳，三四线只是在挤水分。
说到底，现在的楼市更像一场“心理体检”：能扛住的，是看清居住本质的刚需族；慌了神的，是抱着投机心态的旧玩家。
7万亿托底的不是房价，而是民生底线；信心回升的不是预期，而是对“房住不炒”的认同。这哪是硬着陆？分明是市场在阵痛中找回理性。