万科作为中国房企的代表一直备受关注，近期关于万科债务的信息冲上热搜！

3642亿元有息债务压顶，一年内到期债务高达1513亿元，而账面货币资金仅剩656.8亿元。这一财务数据背后，是万科这个昔日房地产龙头企业面临的严峻生存挑战。

2025年前三季度，万科营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%；净亏损超280亿元，仅第三季度就亏损160.7亿元。

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债务危机与市场困境

截至2025年第三季度末，万科的有息负债总额已达到3629.3亿元，较上年同期继续增长。其中，一年内到期的有息负债高达1513.9亿元，而企业货币资金仅剩656.8亿元。

这意味着，万科的现金缺口超过850亿元，现金短债比降至危险的0.43水平。也就是说，每1元即将到期的债务，对应可动用的现金不足0.5元。

资本市场对这一状况反应强烈。11月26日，万科多只债券大幅下跌，其中“21万科04”跌超20%盘中临停，“22万科02”跌幅达到20%临时停牌。

债券市场的恐慌迅速蔓延至股市。11月27日，万科A股收盘跌超7%，创下2015年8月以来新低；H股跌超7%，最低跌至3.55港元，创下H股上市以来新低。

当晚，万科发布公告，将召开债权人会议讨论“22万科MTN004”的展期事项，启动首笔20亿元债券展期工作，这笔债券原定于12月15日兑付本金。

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自救行动与外部支持

面对困境，万科展开了“壮士断腕”式的自救行动。一方面，万科在部分招标公告中明确要求“最迟2025年12月15日前缴清全款”，加速资产变现。

另一方面，万科将重庆、广州、深圳等地项目大幅降价销售，以加快回收现金流。同时，万科对组织结构进行大幅精简，撤销了原有的开发经营本部以及其下的五大区域公司，将沿用近20年的三级架构调整为更扁平化的二级管控体系。

万科的最大股东深圳地铁集团也提供了关键支持。截至2025年8月22日，深铁集团已累计向万科提供238.8亿元的股东借款。到了第三季度，这一数字进一步增加至291.3亿元。

2025年1月27日，万科连发多条公告，宣布深圳地铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席，并派驻多位高管入驻万科关键部门。郁亮辞任董事会主席，担任执行副总裁职务。

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创始人王石的回归尝试

在万科最艰难的时刻，74岁的创始人王石重新站了出来。2025年5月27日，王石在朋友圈发布长文表示：“正在尝试和万科的决策层建立畅通的联系，为万科的平稳过渡，为保护广大投资者、万科合作伙伴、13万员工的福祉而尽所能。”

王石直言：“在外界看来，王石就是万科，万科就是王石。我认可：万科是我创建的、制度是我建立的、团队是我培养的、接班人是我选择的。岂能推卸对万科应尽的责任呢？”

这位万科创始人早在2023年就主动放弃了千万退休金，与公司共度艰难时刻。2019年，王石曾透露自己作为终身荣誉董事长，一年从万科拿的退休金高达1000万元。

王石的潜在回归被业界解读为积极信号。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示：“王石在房地产行业和企业经营方面拥有丰富的经验以及广泛的人脉和影响力，他的回归可能会为万科带来新的思路和资源。”

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行业背景与政策导向

万科的困境并非孤例，而是中国房地产市场深度调整的缩影。2025年1-11月，全国房地产开发投资同比下降15.9%。房地产用地、商品房施工面积、商品房新开工面积同比均下降。

与此同时，中国房地产市场供求关系已发生重大变化，从供不应求转向供需基本平衡，局部出现供给过剩。新房和二手房并举的格局正在形成，二手房交易占比持续提升。1-11月，全国二手房交易面积占交易总量的比重已达45%。

政策层面，中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

中指研究院的报告也显示，2025年以来全国房地产市场整体延续调整，处于“止跌回稳”过程中，预计未来有望逐步走出调整阶段。

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万科的战略调整与业务转型

尽管面临严峻挑战，万科的经营服务业务仍展现出一定的韧性。2025年上半年，万科各项多元化业务稳步推进，资产经营、物业服务及其他业务营业收入约273亿元，同比增加21.3%；占比达到26%，同比增加了10个百分点。

具体来看，万科长租公寓业务规模、效率、纳保量行业第一，出租率超93%，整体GOP利润率持续保持近90%。

万科物业在业内率先推出的弹性定价体系服务模式获得市场认可；商业业务客流、销售稳步增长，并已为GIC、黑石等知名机构业主提供商业轻资产运营服务；物流业务出租率行业领先。

万科与深铁集团的融合发展也取得积极进展。万科与深铁上线了全球首例由“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作。随着试点技术的逐步成熟，未来将有望推广至成千上万的地铁商家。

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市场企稳信号与转型方向

房地产市场已出现一些企稳信号。11月，北京二手房网签套数与上月相比增长19.5%；上海二手房网签套数与上月相比增长24%，创下自今年5月以来的新高；深圳二手房网签套数与上月相比增长6.6%；广州二手房网签套数与上月相比增长22.89%。

政策引导下，住房消费正从“有没有”转向“好不好”。2025年，“好房子”首次写入政府工作报告，并依托《住宅项目规范》等国家标准落地。

越来越多的家庭不再满足于基本居住，转而追求房产的品质、功能与社区环境，“好房子”也成为房企聚焦改善需求，在核心城市保持销售韧性的关键抓手。

“在市场调整周期下，房企正从过去‘拼地价、拼规模’的扩张模式，转向‘拼产品、拼服务’的高质量发展路径，‘好房子’正成为房企新的盈利突破口。”

结语

面对超过850亿元的资金缺口和逼近的债务到期日，万科管理层正在进行一场前所未有的组织结构大手术，从三级架构压缩至二级，同时加速资产变现以回笼现金。

在深圳地铁集团累计提供的291.3亿元股东借款支持下，万科暂时稳住了阵脚。但市场清楚，这些外部支持只能争取宝贵的时间窗口。与此同时，行业标杆房企的债务重组相继落地，融创中国、碧桂园等通过重组实现降债超900亿元。

万科的最终命运，将取决于能否在有限时间内完成从“开发销售商”向“运营服务商”的艰难转身。