2026年中国房地产市场展望报告-第一太平戴维斯
2026 年中国房地产市场仍处深度重估期，过去四年租赁低迷、销售乏力、空置率攀升等问题推动行业告别规模扩张的旧模式，迈入商业模式与经济功能的结构性重塑阶段，打破 “成本削减 — 服务下降 — 需求萎缩” 的下行循环成为行业核心命题。
宏观经济层面，2026-2027 年中国 GDP 增速预计分别为 4.4% 和 4.3%，呈 “缓慢修复” 态势，居民消费增速将高于 GDP 增速，货币环境保持宽松，LPR 与债券收益率维持低位。经济呈现 “三速格局”，产业科技为快车道、消费修复为中车道，房地产等传统行业则处于调整慢车道，需重新定位服务产业转型与城市功能的核心角色。
各细分市场呈现分化特征：办公市场聚焦质效提升，通过存量改造、功能复合与绿色技术优化空间价值，“房地产即服务” 理念凸显，租户更看重协作效率与配套便利性；零售市场整体平稳但内部分化加剧，传统核心商圈优势弱化，区域型项目与特色运营商崛起，消费需求向情感体验与社群归属倾斜，运动户外、生活方式等新消费品类扩容；物流市场与实体经济深度绑定，高标仓需求结构优化，优质资产凭借区位与运营韧性抗跌，租户选址转向供应链战略考量，投资者聚焦现金流质量；住宅市场进入 “低位均衡”，销售端依赖政策托底与库存去化，租赁市场供给过剩倒逼专业化运营，品质交付与宜居性成为核心竞争力。
投资市场持续低迷，2026 年交易量或维持低位，但实际利率回落有望缓解估值压制。市场呈现金融化转型加速态势，公募 REITs 与持有型 ABS 成为盘活存量的关键工具，推动行业向股权驱动、精细化运营转型。长期资本聚焦稳定现金流资产，资产价值分化加剧，优质核心资产与基本面薄弱资产的差距进一步拉大。
行业破局的关键在于回归资产本质：办公空间需提升生产力价值，零售场景需强化情感连接，物流设施需适配产业升级，住宅产品需聚焦宜居属性，资本市场需转向透明估值与长期资本支撑。2026 年作为转型关键节点，行业应把握产业升级、消费潜力释放等长期机遇，以规范运营、品质提升与战略重塑穿越周期，为下一轮增长奠定基础。
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