2026年1月1日《求是》明确“政策一次性给足”，同一天市场还在观望；

一月新房仅环涨0.18%、二手仍跌，但利率和退税齐发力，北上深成交升温，楼市正从“冷”向“暖”缓慢切换

最后更新时间：2026-02-06 14:00 UTC+8

2026年开年，楼市的关键词变了：一次性给足、稳预期、优供给

数据却提醒我们，回暖正在发生，但不是全面普涨

这个反差，既来自政策的快与狠，也来自市场的慢与稳

街边中介的灯亮得更久，门口贴着“低首付、低利率”，但橱窗价签并没有一夜变脸，这是今年最真实的开场景

权威定调先落地

《求是》1月1日刊文强调“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术”，并点出房地产“带有显著的金融资产属性”，这是少见的明确表述

住建部工作会议继续压住基调：控增量、去库存、优供给，推动“好房子”建设

这两句话把方向讲清楚——稳预期、稳交付、稳品质，比过去的“救一救”更系统

周末朋友圈里，银行客户经理转发了“公积金利率统一下调0.25个百分点”的海报，落地速度肉眼可见

政策红利铺开，门槛切实降低

截至1月，全国已有超60城优化楼市政策，一线城市放宽社保年限、支持多孩家庭与人才购房，首付比例下探至15%-25%

首套房贷利率普遍降至3.5%~4%，有些城市出现“2字头”

换房退税延至2027年底，公积金贷款利率下调，退税窗口期把“卖旧买新”的链条拉顺了

中介店里，咨询“换房退税怎么操作”的中年客明显多了几位，这是微小但有温度的变化

市场数据给出一月的节奏

中指数据显示，百城新建住宅均价17114元/㎡，环比+0.18%，同比+2.52%；

二手住宅均价12905元/㎡，环比-0.85%，同比-8.67%

新房小幅上行、二手跌幅收窄，是结构性回暖的清晰信号

淡季里，新房成交整体环比下降，但二手市场活力抬头：北京网签15082套，连续三个月超1.4万；

上海22834套；

深圳6802套，创近10个月新高

周五晚看房的人变多，电梯里常能听见“这个小区学位怎么样”的问句，这种噪音量其实是预期修复的侧影

核心城市二手先热，有业主开始惜售

重点13城二手房成交面积约810万㎡，环比+16%，同比+33%

供需从买方向均衡靠拢，议价空间收窄，是一线与强二线的共同特征

每到签约环节，房东谈到交付质量与社区配套的比重更高，这与新版《住宅项目规范》的落地吻合

“好房子”成了热词，符合标准的产品在同地段溢价10%~20%，正在带动结构性上涨

看房时，大家会主动拉开窗户看采光、问管线布置，这就是消费升级的细枝末节

资金面并不吝啬，这是今年的底色

M2继续扩张、居民储蓄突破160万亿，央行再贷款、再贴现利率下调0.25个百分点，MLF利率稳步下行

低利率把购房成本往下拉，白名单贷款超7万亿元、专项债限额4.4万亿元，房企现金流压力缓解

最近开发商的拿地会重新排满了日程，但项目发布更强调交付力和精装细节，营销词从“学区”转向“品质”，这其实能说明供给端在变

和2015-2016不同，这次更克制

历史上棚改货币化带来过广泛上涨，但当下强调“房住不炒”，且“严控增量、盘活存量”

这意味着不会“大水漫灌”，而是以结构性修复为主

一线与强二线因产业与人口承接，领涨概率更高；

三四线城市靠利率与补贴激活本地需求，节奏会慢一些

夜晚的售楼处灯光不再刺眼、咖啡机却忙得团团转，这种不快不慢的温度，很像“理性的小阳春”

“全国普涨”这个说法需要降噪

近期自媒体热议“史诗级反转”“全面普涨”，但官方数据仍显示分化

我们更愿意把现在称作“稳中有暖”，而不是“一片红”

新房价格的上涨多由高端项目带动，二手价格总体仍下行，只是跌得更小了

这不是泼冷水，而是尊重事实，避免把热度当趋势

中介老板也说得直白：看量先于看价，量稳了，价才有底

如果要问“窗口期”是不是现在，我的态度是：方向已明，节奏要选

政策红利正在释放，但随着预期修复，政策也会逐步回归中性

房贷利率继续大幅下行的空间在收窄，这是事实

当前价格大致回到2019-2020年的水平，机会在于核心城市的优质板块与“好房子”，而不是全城通吃

晚上回家路上，地铁口人流更密，周边次新盘的夜景灯也更亮，这些微小迹象，会先于报表把情绪带起来

怎么选房，才不被“乐观”带偏？

刚需更看重通勤与医疗教育配套，低首付与低利率能有效降低压力，别把总价杠杆拉得太满

改善则抓住“卖旧买新”的活跃周期，优先选择品质更优、物业更稳的小区

交易里多问交付标准、保修年限、公共空间施工质量，这是“好房子”的关键维度

一个朋友换房时，特意在雨天去看小区排水，这样的朴素动作，很值

风险也在边控

房企债务重组进展明显、交付风险下降，政策明确“房住不炒”，市场大起大落的概率降低

但城市间分化不会消失，人口与产业的基本盘不会被短期热度改写

当我们把目光放长一点，会更愿意为稳定的生活圈买单，而不是为曲线更陡的K线冲动

接下来要看的节点不复杂

春节后首周的成交能否延续升温，二月百城指数是否继续小幅上行，三月“小阳春”释放会不会落在核心板块

如果这些信号连在一起，回暖的连续性就更强；

如果断了，我们也要接受节奏的拉扯

晚上翻看日历，很多人把看房安排在周末午后，这种稳稳的生活节拍，其实就是今年楼市的底色

一句话收束：看清方向，别急着跑

政策和资金托底已给足，市场正在从冰点回到常温

与其追“普涨”的口号，不如去挑一套真正的“好房子”

当生活的细节对上城市的脉搏，房子才不只是资产，也是踏实的日常