从去年下半年以来，房地产市场便迈入了调整的步伐，这很大程度上源于疫情的反复无常，打乱了许多人的购房计划，也使得过去盛行的投资炒房需求逐渐退潮。然而，对于刚性需求的购房者而言，买房置业的需求依然迫切。因为在中国，房屋不仅是安身立命之所，更与婚姻、落户、子女教育等一系列重要的人生议题紧密相连。没有房产，年轻人步入婚姻殿堂的道路或许会荆棘丛生；没有房产，外来人口在异地安家的愿望便难以实现；没有房产，子女的高考之路则可能需要回到户籍所在地，增添诸多不便。

尽管国内房价的调整趋势日益明显，但不少城市的商品房价格依旧高企。数据显示，2022年10月，全国100个城市新建住宅的平均价格已达每平方米16199元，而二手住宅的平均价格也达到了每平方米15945元。可以预见，在这些城市，购置一套像样的商品房，动辄需要120万元至200万元人民币。这对于普通家庭而言，意味着需要倾尽毕生的积蓄，并承担银行数十年沉重的房贷压力。因此，对于大多数人来说，拥有一套属于自己的房子，无疑是一项艰巨的任务，其支出往往要占据家庭收入的大半。

既然对于绝大多数中国家庭来说，购房并非易事，因此，刚需购房者们对于如何在当前环境下有效购房，提出了疑问。对此，专家们给出了具有指导意义的建议，总结为今明两年买房的“七字真言”：“买多，买现，不买破”。这三点至关重要，下面将逐一进行解读。

首先，是“买多”。这指的是建议大家优先考虑购买多层住宅，而非高层住宅。多层住宅的优势显而易见：其公摊面积相对较小，居住空间利用率更高；楼房的通风和采光效果通常更好；日常的上下楼也更为便捷；并且，由于其居住属性的稳定性和更高的适售性，未来也更容易出售。相比之下，高层住宅的公摊面积往往更大，楼间距可能较近，导致采光通风受限；高层住户的日常出行（上下楼）可能面临电梯依赖，存在不便；房子的转手也相对困难。更重要的是，从长远来看，由于高层住宅的拆迁成本极高，当其老旧面临拆迁时，往往会遇到更多难题。因此，从经济效益和居住体验的长远考量，选择多层住宅无疑更为明智。

其次，是“买现”。这句话的含义是鼓励大家购买现房，而尽量避免选择开发商的期房。之所以不推荐期房，主要与当前房地产市场的宏观调控政策以及房企面临的经营压力有关。例如，央行出台的“三道红线”融资限制，以及今年房地产销售业绩的普遍下滑，使得不少房企的现金流出现紧张。在这种情况下，烂尾楼的风险以及房屋质量问题的出现概率都显著增加。而购买现房，则能让购房者亲身前往，实地考察房屋的建造质量、小区环境以及周边配套等。只有在满意的情况下才进行购买，如果存在不满意之处，则可以毫不犹豫地放弃，大大降低了购房风险。

最后，是“不买破”。这句话的意思是，应尽量避免购买房龄在30年以上的老旧小区房屋，也就是我们常说的“老破小”。过去，一些购房者偏爱这类老房子，主要看中了它们通常位于城市核心地段，以及相对较低的售价。然而，在今明两年，情况发生了变化，购买30年以上的老房子可能不再是明智之举。一方面，这类老旧房屋在申请银行贷款时会遇到更多阻碍，即使获得审批，首付比例也可能大幅提高至40%。另一方面，一旦房价出现下跌，老旧房屋的抗跌能力通常较弱，价格更容易受到冲击，而新建商品房则相对更具韧性。因此，从规避风险和保值增值的角度来看，远离“老破小”是更为稳妥的选择。