开篇先给大家讲个故事，我一个发小在某个二线城市买了一套房，买房那一年正好是2019年，当时这个城市房价最高的两年就是2019年和2020年。

房子总价100万，他当时手里没多少钱，走的高评估，首付只交了20万不到，剩余的房款全部贷款30年，每个月房贷4500左右。

现在房贷利率降低了，一个月房贷虽然少了1000块左右，但是房子的总价也变成40万了。

更让人绝望的是挂40万也不一定卖得出去，这已经和价格多少没关系了，有没人要才是最要命的。

如今发小已经到了不惑之年，上有老下有小的，每个月8000左右的收入，

除去3500的房贷，老人的1000生活费，孩子的1000生活费，家庭的2000生活费，一个月压根就剩不下钱。

现在他还要背负贷款近20年，这期间他几乎没有喘息的机会，更不能有任何大的开支，比如生病什么的。

发小的这个情况让我想起前段时间比较火的“zhan sha xian”，如果发小万一还不上月供，导致房子被法拍，然后自己成为黑户，那基本很难翻身了。

这也是为何我们中国的老百姓这么看重征信的原因，失去征信后不仅很难翻身，甚至还会影响下一代。

这个话题太沉重了，聊点宏观的吧，2025年四季度末，个人住房贷款余额37.01万亿元，同比下降1.8%，全年减少6768亿元。

个人住房贷款余额大幅度减少主要释放两个信号，

一个是大家不愿意买房了，并且大家还在不断的提前还款；

还有一个就是房地产行业依然处于下行阶段，需求不断减弱；

很多人会问，下半年各地密集出台救市政策，为何房贷还在减少？

其实答案很简单：政策的传导需要时间，而市场预期的修复，远比政策出台更难。

更关键的是，当下有3个核心现象依然突出，它们共同堵死了楼市触底的捷径。

1. 提前还贷潮未退，房贷负增长成常态

居民提前还贷的热情，并没有因为存量房贷利率下调而降温，反而成为2025年楼市最突出的特征之一。

央行数据显示，2025年住户中长期贷款（主要为房贷）仅增加1.28万亿元，相较于2024年本就创新低的2.25万亿元，再次大幅跳水。

更值得关注的是，2025年全年出现了4次房贷负增长，远超2022-2024年每年2次的水平。

房贷负增长的核心含义很简单：居民当月偿还的房贷总额，超过了新增的房贷总额，这其中，提前还贷占据了重要比重。

在我看来，这背后不是居民“有钱任性”，而是大家对楼市预期的集体保守。

与其背负房贷压力，看着房价波动，不如提前结清贷款，实现资产负债表的“轻装上阵”，这种心态，短期内很难改变。

2. 房企收缩加剧，销售拿地双降温

房贷减少的另一面，是开发商的全面收缩，销售和拿地数据的下滑，同样印证了市场的疲软。

克而瑞数据显示，2025年TOP100房企销售总额为36841.8亿元，同比下降19.4%，较2024年减少8876.3亿元，千亿级房企数量也从11家缩减至10家。

国家统计局数据则更为直观：2025年全年新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%，销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，双双跌破此前的“双9”关口，进入“双8”时代。

拿地方面，中指研究院数据显示，2025年前11个月，权益拿地金额TOP100房企拿地总额8478亿元，

虽同比有小幅增长，但主要集中在头部央国企，且四季度房企普遍收紧投资节奏，全年拿地热度并未真正回升。

我判断，开发商的收缩态势还会持续，现金流优先的逻辑，会压倒一切规模扩张的诉求。

3. 居民存款创新高，消费投资意愿疲软

与房贷减少、房企收缩形成鲜明对比的，是居民存款的持续攀升。

央行数据显示，2025年末全国住户本外币存款余额达167.04万亿元，

同比增长9.71%，按全国总人口140489万人测算，人均存款约11.89万元，逼近12万元大关。

从结构上看，居民定期存款占比更是攀升至73.3%，创历史新高，其中河北、江苏等省份的定期存款占比超七成，河北更是达到80.68%。

这背后的逻辑很清晰：在楼市预期疲软、资本市场震荡的背景下，居民的风险偏好持续下降，“存钱避险”成为主流选择。

更关键的是，正如我一直担忧的：如果下一个五年，房地产不能为居民部门解套，那么整个经济都会面临一个痛苦的阶段，更谈不上刺激消费。

居民手里的房子不能实现良性流通、资产不保值，就不敢拿出存款消费，而消费疲软，又会反过来影响经济复苏，最终再传导到楼市，让触底之路变得更加漫长。

在我看来，楼市触底的核心前提有两个：一是居民预期修复，二是房企流动性缓解，目前来看，这两个前提都还没有实现。

今天这篇文章，不是想唱衰楼市，而是想客观地告诉大家：

6768亿的房贷减少，3个未缓解的核心现象，都在提醒我们，

楼市的调整还远未结束，触底还需要时间，短期内不会有“抄底暴富”的机会，也不会有全面反弹的可能。

楼市的调整，本质上是行业回归理性的过程，是告别“土地财政依赖”、走向“居住属性”的必然。

这个过程或许痛苦，但只有挤掉泡沫，楼市才能真正健康发展，才能真正为居民部门解套，为经济复苏赋能。

敬畏市场，保持理性，在不确定性中守住自己的资产安全，就是当下普通人应对楼市调整的最佳方式。