眼下2026年盛夏，楼市这潭水依旧凉得刺骨，一位学者的老话题却又被翻出来炒得沸沸扬扬。厦门大学的赵燕菁教授，这位在业内和黄奇帆齐名的城市经济学派人物，早前那套＂房价跌了，吃亏的不是富人是普通人＂的论断，被自媒体反复咀嚼，愣是又冲上了热搜。

作为长期做过城市规划一把手的技术型学者，他的话本身有分量，可这次抛出来的观点，却让不少扛着房贷的年轻人直呼刺耳——你不让房价降，我怎么上车？你说房价掉了我更惨，那我这月供供得图啥？

要把这场争论掰扯明白，得先看看赵教授到底怎么算这笔账。他的核心论据其实就三条数据：中国城镇家庭有房率高达九成以上，农村比城镇还高，中国老百姓家里的资产将近八成压在了砖头水泥上，这个比例是美国家庭的两倍还多。

按照这个逻辑推演下去，房价一旦往下走，家家户户账面上的财富都得跟着缩水，损失最惨烈的当然是那些除了自住房再没别的存款的普通工薪族。而富人手里有股票、有企业股权、有海外资产，抗跌能力强得多。

所以他得出结论，股市涨是拉大贫富差距，房市涨才是缩小贫富差距。这套算法乍一听挺有说服力，账面上的数字也没错，可问题就出在——账面财富和真金白银，压根不是一回事。

老百姓家里那套房，涨到八百万也好，跌到四百万也罢，只要不卖，跟他兜里的现金流没半毛钱关系。真正能把纸面财富变现的，是那些手里握着三套五套投资房的群体，是那些在深圳上海炒房团里进进出出的玩家。

数据摆在那儿，央行的调查早就披露过，全国有三套及以上住房的家庭占比一成出头，这一成人才是房价下跌真正的资产受损方。再看得深一层，普通老百姓那套自住房的所谓＂资产＂，其实一大半根本不属于自己，属于银行。

一个北京上班族花七百万买套两居室，首付两百万可能还是掏空双方父母凑的，剩下五百万挂在按揭上要还三十年。房子涨到一千万他高兴半天，可睡的还是那张床；房子跌到五百万他心疼半天，可月供一分不少。

真正让他喘不过气的是月供占收入的比例，是失业风险，是孩子的学费。房价平稳甚至下行，对没上车的年轻人来讲，反倒是解放，对已经上车的普通人来讲，影响没有专家说得那么天塌下来。

眼下的市场行情，比赵教授当初开药方时还要艰难。国家统计局今年上半年披露的数据显示，商品房销售面积同比继续下探，虽然一线城市在几轮＂认房不认贷＂、公积金松绑、契税减免的政策组合拳之下短暂回暖，但三四线城市依旧躺平。

截至2026年一季度末，全国待售商品房面积逼近八亿平方米，比去年同期还高，狭义去化周期在部分城市已经拉长到三年以上。像鹤岗、防城港这些老＂库存重灾区＂，就算不再开工新盘，把手上现房卖完，孩子都能从小学读到初中毕业。

土地财政的窟窿，也比几年前更让地方政府头疼。2021年那会儿全国土地出让金还有八万多亿的高峰，到2024年直接砍到不足五万亿，2025年全年数据虽然还没完全出齐，但从财政部披露的口径看，同比还在往下掉。

地方政府那点＂土地饭票＂越吃越薄，很多地级市的政府性基金收入去年同比缩水三成以上。这才是赵燕菁们真正着急的地方——地方政府没钱了，融资平台的债怎么还？

公务员工资谁来发？这些问题不是靠＂止跌回稳＂喊两句口号就能解决的。

赵教授还有一个观点比较激进，他主张不仅要止跌，还要让房价重新上涨，理由是房价上涨能缩小贫富差距、恢复经济活力。这个说法就更值得推敲了。

过去二十年的实证经验已经告诉我们，每一轮房价大涨的背后，都是财富从无房者向多房者的一次转移，是从年轻人向中老年人的一次转移，是从实体经济向虚拟资产的一次转移。

2015年那轮棚改货币化搞出来的＂涨价去库存＂，短期是把库存消化了一批，代价却是三四线城市房价翻倍，居民杠杆率从四成飙到六成以上，年轻人被彻底套牢。更关键的是，房价涨不涨，早就不是政策想拉就能拉起来的了。

人口结构在那儿摆着，2025年出生人口继续在低位徘徊，全年新生儿数量已经跌破九百万大关，比2016年出生高峰时腰斩都不止。城镇化率也逼近66%的天花板，能进城的农村人口基本都进得差不多了。

没有源源不断的新增购房需求，靠什么托住房价？靠拆迁户？靠改善置换？

这些都是存量博弈，救得了一时救不了一世。从产业链的角度看，房地产确实牵一发动全身。

华泰证券此前测算过，房地产直接和间接拉动了将近两成的GDP，四成的地方财政收入，六成的家庭资产配置。上下游从建材、家电、家具到金融、装修、物业，吸纳的就业人数以千万计。

光是2024年末，全国建筑业农民工数量还有四千三百万人的规模。这些数字都是真的，房地产不能硬着陆，谁都承认。

可＂不能硬着陆＂和＂必须重新涨起来＂，中间隔着十万八千里，赵教授把这两件事混为一谈了。站在2026年这个时间点回望，房地产真正的病根，不在于房价没涨起来，而在于过去二十年积累的债务压力还没消化完。

恒大、碧桂园、融创这些昔日巨头相继爆雷之后，行业集中度虽然在提升，但央国企接盘的能力也是有限的。今年上半年，保交楼的白名单项目又扩了一批，专项借款和城市房地产融资协调机制持续加码，可市场对期房的信心依旧没有恢复。

购房者宁愿多花点钱买现房、买二手房，也不敢碰期房，这是用脚投票的结果。赵教授开的另一副药方，倒是有几分道理，就是＂市场归市场，保障归保障＂的双轨制。

让商品房去满足改善型和投资型需求，让保障房去托底刚需和新市民。这条路子其实也是这两年政策一直在推的方向。

今年住建部部署的＂三大工程＂里，保障性住房建设和城中村改造依旧是重中之重，一些城市已经开始尝试用政府专项债收购存量商品房转为保障房，既能消化库存又能补上民生短板，一箭双雕。但保障房这条路要走通，前提是财政得有钱。

地方政府卖地收入腰斩之后，靠什么去回购库存？靠什么去建保障房？答案绕来绕去，还是绕到了那个被讨论了十几年的话题上——房地产税。

这个税种迟迟不落地，一方面是因为楼市正在下行，谁也不敢在这个节骨眼上开征新税；另一方面是征收技术、评估体系、豁免范围这些配套还没完全理顺。

可从长远看，靠土地增量收入维持地方运转的模式已经走到头，靠存量房征税建立可持续的地方财源，这条路早晚要走。再拉宽一点视角，全球范围内房地产周期同步进入下行阶段。

美国房价这两年虽然名义上还在涨，但成交量已经跌到近三十年来的低位，三十年期按揭利率高企挤压了大量刚需。欧洲主要城市的房价也在回调，德国、瑞典的跌幅甚至比中国还大。

日本的教训更是不用多说，三十年前那场泡沫破裂之后的漫长阴影至今仍在。中国要避免重蹈日本覆辙，光靠喊＂房价不能跌＂是不够的，得从产业升级、居民收入、社保体系这些底层结构上找答案。

至于台湾地区的情况，也很有参考价值。近几年台北、新北的房价收入比一直居高不下，年轻人怨声载道，当地民调显示居住问题是最让年轻世代焦虑的社会议题之一。

台湾当局在囤房税、实价登录这些政策上做过不少尝试，但效果有限。这也说明，房地产的问题从来不是单一政策能解决的，它是税制、金融、人口、产业等多重因素叠加的复合难题。

回到赵燕菁教授那个引发争论的判断——＂房价下跌最受伤的是普通老百姓＂，这话对了一半，也错了一半。对的那一半是，普通家庭的资产结构确实过于依赖房产，这个畸形结构一旦被市场戳破，账面损失会很难看。

错的那一半是，把责任推给＂房价没涨起来＂，等于是让普通人继续为这个畸形结构买单，让年轻一代继续掏空六个钱包去接盘。

真正该做的，是帮老百姓把家庭资产从水泥砖头里解绑出来，让财富有更多元的配置渠道，让工资收入而不是资产泡沫，成为居民财富增长的主引擎。

所以再回过头看＂房价下跌最受伤的是普通老百姓＂这个命题，答案其实很清楚：受伤的从来不是房价涨跌本身，而是这个把普通家庭死死绑在楼市上的畸形结构。

要让老百姓不再受伤，不是拼命把房价重新推上去，而是要给他们松绑，让房子回归居住属性，让财富回归多元配置，让年轻人回归对未来的合理预期。赵燕菁教授的忧思有他的价值，但开出的药方，恐怕还得再斟酌斟酌。

中国房地产的新时代，不是房价再创新高的时代，而是老百姓不再被房子绑架的时代。