房市行情

澳洲房地产市场最近终于有了回暖的迹象。

上个月利率下调后，买房人的信心明显增强，尤其是高端房产市场，反弹速度最快。

和入门级公寓相比，今年想买家庭住宅的买家面临更激烈的竞争，可选房源更少，价格涨得也更快。

澳洲央行上个月把现金利率降到了4.1%，不少专家认为，这基本给房价跌势画上了句号。

CoreLogic最新数据显示，除了达尔文，澳洲所有首府城市的房价都在上涨，但涨幅并不均衡。

最贵的房子涨得最快，便宜的房子反而没那么抢手。

以悉尼为例，上个月高端房产价格上涨0.4%，均价达到约218万澳元，比低端房产0.1%的涨幅高出不少。

墨尔本的高端房价在2月份上涨了0.5%，均价约130万澳元，而低端房价的涨幅只有0.3%。相比之下，布里斯班和珀斯的低端房产反而比高端房产表现更强。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，悉尼和墨尔本的高端市场对利率变化最敏感，反应也最快。

一些之前房价下跌的高端区域，现在已经开始回升。

比如悉尼的Crows Nest、Cremorne、Balmain East、Cammeray和Mosman，最近一个季度房价开始上涨，而在此之前它们的房价刚经历了一波下滑。

墨尔本的Fitzroy和Fitzroy North也出现了类似的情况，前几个月房价还在跌，现在已经开始回升。

不少买房专家表示，悉尼和墨尔本的高端房产市场需求猛增，买家们开始出手。低价房的买家也变多了，但他们的选择相对更多，购房压力没那么大。

一些人甚至在降息之前就已经开始行动，觉得利率迟早会降，不如趁早买房。

因为，澳大利亚的住房短缺问题仍在恶化。

澳大利亚统计局（ABS）周四发布的住宅审批数据显示，2025年1月，仅有15,142套住房获批建设，比阿尔巴尼斯政府设定的住房目标低近25%！

按照政府规划，澳大利亚需要在五年内每月建造20,000套住房，才能满足需求。

在截至2025年1月的12个月内，澳洲共批准了174,942套住房建设，比政府的年度目标240,000套少约65,000套（减少27%）。

因此，澳洲住房需求（人口增长）与住房供应（建筑速度）之间存在巨大缺口。

利好消息是，2025年预计利率将下调约1%（其中包括2月份已实施的0.25%降息）。

历史数据显示，建筑活动通常与利率变动呈正相关。

因此，较低的利率可能会促进住房建设回暖。

然而，建筑行业仍然面临多项挑战：

- 建筑成本大幅上升：目前建筑成本比疫情前高出约40%。

- 政府大型基建项目分流资源：政府的大型基建项目正在吸引大量劳动力和资源，削弱了住宅建设能力。

- 建筑公司倒闭潮：近年来，许多建筑公司相继倒闭，导致行业竞争力下降。

这些因素导致住房供应曲线左移，即无论价格如何，建房成本都变得更高。

如果澳大利亚不减少移民数量以弥补建筑量下降带来的影响，住房短缺问题可能会进一步恶化，房价会持续上涨。

参考数据：CoreLogic，REA