近日，民政部发布数据显示，截至2022年底，全国60周岁及以上老年人口超过了2.8亿人，占总人口的19.8%，我国已进入中度老龄社会。居家养老已成为绝大多数老年人的养老选择。家和社区，成为老年人日常生活重要的依托。如何满足老年群体的适老居住需求也成为社会各界热议的话题。

10月23日，在重阳节之际，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组联合发布了《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称《报告》）。该报告聚焦于北京市老年人口的住房需求痛点和改善换房的动因，通过对近5年超过2万套老年人购房样本的研究与分析，发现北京市55岁以上的老年群体的购房需求在不断提升。截至2022年已占购房比达11.4%，5年间占比重提升了3.2个百分点。“银发”老人的换房需求，正在成为一股换房“新势力”。

“老人老房”迎来拐点催生适老居住新需求

随着人口老龄化进一步加剧，2022年北京市60岁及以上常住人口占比达到21.3%。经历了改革开放40年，特别是上世纪90年代住房制度改革以来，60岁及以上老年人已普遍从“筒子楼”时代进入“基本适居”。

《报告》显示，目前多数老人所拥有的住房处于城市中心区域，能够享受较好的公共服务。但随着时代变迁，“人老房也老”的问题愈发凸显。很多老旧小区从居住条件到周边配套，在适老化与舒适度方面难以满足养老需求。

“我们老两口前年卖掉了呼家楼小庄的老房子，那个房子特别老旧，搬家前还赶上一次老旧暖气管子爆，有时候一个月都用不上暖气。老房子的墙壁也薄，窗户漏风密封也不行，冬天的时候特别冷。”退休老人陈阿姨表示，“老房子”问题越来越多，她最终置换了丰台的一套带电梯两居室。

显然，旧有社区、建筑设计的缺陷，已经难以满足老年人居住需求。例如，北京目前城市老旧楼房配备电梯比例不足25%，而一半的北京市老年群体居住在无电梯住房中，其中7成以上居住在中高楼层。一旦腿脚不便，体力不足，爬楼就成了阻碍老人自如活动的一大障碍。

在北京链家研究院院长高原看来，人口老化、住宅老化与社区老化等同步发生，“老人老房”步入拐点，改善住房条件或周边配套设施，成为当下城镇老人提升居住品质的核心诉求。而伴随房地产市场的蓬勃发展，老人通过房屋增值分享到城市发展的红利，为其满足改善居住需求，提供了支付基础。

“双驱动”模型下近七成换房出于居住改善

居住现实与适老需求的矛盾下，越来越多老年人选择通过换房来解决痛点。

中国人民大学劳动人事学院社保系主任白晨对北京青年报记者表示，通过对2万多份老年购房样本的分析，得出了住房交易动因中的“双驱动”模型，即老年人参与住房交易的两个基本动因：一是居住改善，二是代际支持。

“居住改善”，是指老年人出于改善居住条件目的的住房消费，包括改善房屋条件、改善周边配套等。在购房老人样本中，出于改善住房条件或周边配套动机而购房的占比更是高达69.1%，接近七成。

而“代际支持”，即老年人以住房为纽带的代际支持意愿。包括与子女就近居住，以便得到子女更好的照料，或者帮助子女照料孙辈、售房变现支持子女购房等。

一般来说，对于家庭财富条件相对较好或对子女依赖度较低的老年人，会选择增量置换实现理想居住。《报告》显示这部分群体占比在27.9%，且更频繁发生在现有房屋居住价值较低或较高的两端人群。

对于原有房屋价值较低的老年群体，通常表现为卖出原有200万至400万的一居室，购入400万至600万两居室；对于原有住房价值相对较高的群体，加上更强的支付能力，在置换中追求“从好到优”，偏好大面积商品住宅。

另一方面，样本中也有32%的老年人出于对子女的代际支持等原因，选择“卖高买低”的减量置换模式。比如原值600万至800万的老年业主，超一半在置换后房屋价值发生下降。

不过，即使总价下降，但由于老年群体通常倾向选择五六环间、中间户型、中等面积、中等价格的住房，相较于原有四环内、小户型、高总价住房，其实际居住条件事实上也得到改善。

白晨表示，在中国文化中，住房不仅是用来居住的住所，也是老年人维系家庭关系的重要纽带。无论是适老化居住改善需求，还是代际支持需求，都为我们在“个体生命周期”视角之外，提供了理解老年人住房消费需求与动机的更加丰富的视角。

换房偏爱主城区和近郊优质物业付费意愿高

在大众普遍认知中，老年人更喜欢安静的郊区。但《报告》显示，老年人置业更倾向于主城区和近郊，在空间特征上，老年人置业更喜欢中心城区，希望住在二到四环间的老人甚至比青年人更多。

报告显示，北京市老年群体在朝阳区、丰台区与海淀区置业的比重较高，三者分别占30.2%、17.9%、10.2%，合计占到58.3%。而在房山、门头沟等远郊区域置业占比不到10%。

一方面，出于代际支持，老年人倾向选择与子女较为接近的片区，可以更便于父母子女相互照应。同时，随着年龄的增长，老年人更加依赖便捷的公共交通，以及中心城区更好的医疗、商业配套设施。

在楼龄方面，七成以上老人在购置住房时，倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房。物业服务方面，值得关注的是，63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋，且年龄越大，所置换房屋物业费增加的比例越大。对老年群体而言，更贵的物业费，意味着更高品质的社区和物业、适老化程度更高，更能满足老年人对外部服务需求。

在对居住条件的要求方面，大部分老年群体选择中等面积、中间套型的“理想型”。据推测，这可能出于减轻家务清洁压力和减轻孤独感。《报告》数据显示，38.2%的老年群体偏好60-90平方米的房屋，选择120平方米以上的老年人不足两成。

从《报告》研究结果看，老年群体置换需求“理想的约数”是五到六环之间、2008年以后建成、有电梯、80平方米两居室的商品住宅。

适老居住有待多元力量参与

在人口老龄化加剧的背景下，老年人养老居住的问题正受到越来越多的关注。除了通过购房解决养老居住的需求之外，本次报告也针对老年人群的居住痛点，提倡更多元的力量共同参与到适老化居住改善上来。

中国房地产业协会会长冯俊表示，随着时间的推移，老年人对住房的需求发生了显著变化，但住房服务的供给与老年人的居住需求之间的矛盾日益凸显，急需社会各方合力提高适老化程度，完善居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务，让老年人拥有更美好的居住环境，积极享受老龄生活，共享社会发展的红利。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志对此表示认同，在他看来，适老化居住需要在住房设计标准、城市更新等方面积极探索，深度挖掘更多真实的老龄居住场景，将需求场景精细化，与适老化有机结合，为老年人提供更加便捷、触手可及的日常照料和医疗康养服务，让老年人“老有所医”“老有所养”“老有所乐”。

本次报告也提出了四点建议：一、强化顶层设计，构建积极老龄居住保障体系；二、引入社会资本，探索住房适老改造模式；三、重视软性服务，探索社区养老服务模式；四、结合置业特点，创新老年住房置换模式。

高原解释道，鼓励更多元力量参与到适老居住上来，将有助于老年群体的生活改善。比如提供适合老年人的公共设施，如休息室、健身设施、图书馆等；建设易于行走的步行路径；提供专门的社区服务，如医疗服务中心、护理服务等。通过在社区资源、社区服务、社区维修等方面的适老化改造，让老年人能够更加舒适、安全、便利地生活，这也是社会发展的必然趋势。文/本报记者李桁

数据来源：北京链家研究院