最近，我去看望了一位老同事。在我们交谈时，他提到，近期他所在小区的业主们纷纷挂牌出售自己的房产。仅是他们这栋楼，短短三个月内，便已有五位业主抛售房子。而其中，最后一位抛售的业主所定的挂牌价，比最早出售的那位业主低了整整15%。他苦笑着说：“现在真有种楼市出现‘恐慌性抛售’的感觉。”

其实，当前一线城市的楼市的确正呈现“恐慌性卖房”的现象。根据贝壳研究院的数据显示，2025年4月，一线城市二手房的挂牌量同比增长了32.7%，然而成交量却同比下降了18.3%。这种供需失衡的现象，创下了近五年新高。

更令人关注的是，除了在一线城市，二三线城市的挂牌量也大幅攀升。例如，重庆的挂牌量超过了20万套，杭州和南京也均突破了16万套。有些城市甚至出现了单日新增挂牌量是成交量的五倍以上的现象。

那么，在各地二手房市场频现“恐慌性抛售”的背景下，未来两年房价的走势将会如何呢？我们通过深入分析房地产市场的数据与政策变化，得出了三大关键信号，这些或将影响未来房价的走向：

信号一：房价下跌趋势已成定局

2025年一季度，越来越多城市的房价都开始加入下跌行列。据统计，在全国70个大中城市中，有53个城市的二手房价格环比下跌，其中12个城市跌幅超过了1.5%。相比2024年同期，跌幅超过1.5%的城市只有3个。可以看出，在市场已失去赚钱效应的情况下，许多投资者纷纷选择抛售房产，变现资金。这无疑加大了未来两年房价下行的压力。

信号二：房贷需求急剧下降

目前，我国居民贷款买房的需求急剧萎缩，这也是房价下跌趋势无法逆转的重要信号。根据央行发布的数据，2025年第一季度，全国住户部门中长期贷款（主要是房贷）的新增额为3827亿元，同比减少了1235亿元，降幅高达24.4%。其中，有两个主要原因：一方面，当前多数居民的收入水平已无法支撑高房价；另一方面，投资者对未来房价并不乐观，纷纷选择观望。

信号三：房地产利好政策效果不如预期

自2024年以来，相关部门出台了包括取消限购、降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、减免契税与增值税等一系列救市政策。然而，这些政策的效果并不显著。事实上，这些利好政策仅能在短期内稳定房价，而从长远来看，无法逆转当前的房价下跌趋势。

此外，与以往的楼市调整不同，当前这一轮楼市的变化呈现出三个新的特点，这些特点有助于我们更清楚地预见未来楼市的走势。

第一个特点：楼市调整周期较长

在过去的20年中，每次楼市调整的周期都较短，而这轮楼市调整已持续了三年。自2021年房价从高位下跌以来，平均房价已下跌超过30%。预计未来房价将呈现“稳中有降”的趋势，市场通过“时间换空间”的方式逐渐回归到与当地居民收入水平相匹配的合理房价区间。

第二个特点：房价下跌的先后顺序明显

从2022年起，郑州、石家庄、涿州等二三线城市率先经历了房价下跌。到了2023年，上海、深圳等一线城市的房价也开始下滑。通过观察，我们可以看到，二三线城市房价经过一段时间的调整后，未来的下行空间相对有限。相比之下，由于一线城市房价收入比仍然超过40，因此在未来两年，一线城市的中心城区房价可能还会出现进一步的“补跌”现象。

第三个特点：房地产企业将面临大规模洗牌

自2025年以来，房企破产重组的案例显著增多。到2025年4月，已有27家百亿级房企宣布破产或进入重组阶段，远超2024年全年的23家。在这些破产或重组的房企中，既有一些区域性龙头企业，也有一些行业内的头部公司。许多房企面临困境的主要原因是，前几年它们过度依赖举债拿地和扩张，导致负债率超过70%。如今，由于销售业绩下滑、债务集中到期、融资渠道受限等多重因素，资金链断裂的现象愈加严重。因此，在未来两年，房企破产或重组的情况将会愈发普遍。

综上所述，随着“恐慌性卖房”现象的蔓延，我们可以预见今明两年房价走势的方向。尤其是这三个关键的信号已经十分明确：一是楼市调整周期较长；二是房价下跌的次序已经明显；三是房企将面临洗牌。在此背景下，未来更多房企可能加入到降价促销行列，这也会进一步影响到二手房市场的价格波动。希望大家能够提早做好应对准备。