与行业大势一致，万科今年业绩也不可避免地出现下滑。

10月27日盘后，万科A发布2023年第三季度报告，期内营收及归母净利润分别同比减少31.6%、22.5%至894.2亿元、37.5亿元，主要受房地产开发业务结算面积同比下降38%影响，该业务当期贡献营收同比大幅减少。

综合来看，今年前三季度，万科营收及归母净利分别为2903.1亿元、136.2亿元，分别同比减少14%、20.3%。

受市场行情影响，万科的销售尚不理想，前九个月销售面积及销售额同比均下滑，后续营收及利润仍存在压力。

财务资金状况上，万科继续保持稳健，截至9月底持有货币资金1036.8亿元，是短期债务的2.2倍，净负债率53.9%；前三季度经营活动产生的现金流量净额保持为正值；境内新增融资综合成本仅为3.64%。

经营服务业务表现相对亮眼。

万科商业开发与运营业务近日传来好消息，10月26日，万科旗下的中金印力REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一，该REIT的底层资产为杭州西溪印象城。

万科董事会主席郁亮于近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

业绩方面，前三季度开发与运营业务营收同比增长5.2%至65.8亿元(含非并表收入)，同期印力管理的商业项目整体出租率为95%。

物流仓储业务(含非并表项目)实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%。

租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入25.3亿元，同比增长9.4%；截至9月底共运营管理22.9万间租赁住房，开业18万间，出租率达94.4%。

与业绩同步发布的还有另外两则重要信息。

一是万科大股东深铁集团的党委书记、董事长辛杰当选为万科第二十届董事会副主席。

二是对项目跟投制度进行了迭代。

万科董事会主席及总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续与年度净利润挂钩，同时，新增加年度股价变动作为调节系数，将万科A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。

Wind数据显示，今年以来，万科A股价已跌32.81%，截至10月27日收盘股价为11.63元/股。

万科还表示，伴随行业发展阶段变化，目前新获取项目中综合住区项目增多，经营性资产占比增大，原有跟投制度的部分条款不再适用于新的业务发展模式，此次迭代进一步明确了跟投项目范围，调整了必须跟投人员、跟投项目模拟清算与退出的条件以及跟投方式等。

与去年6月发布的版本相比，新版本的主要变动包括，增加了政策等外部因素（非因市场变化）对跟投后项目影响的处理方式：若此类因素导致规划发生重大变更、并对项目开发造成重大影响的项目，可根据项目受外部影响程度以及项目实际情况，按照不高于跟投原始投入的价格安排跟投退出。退出后需定期报董事会投资与决策委员会备案。

跟投的模拟清算退出部分，退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为集团前一年度 WACC（加权平均资本成本）；此前折现率则为15%。