深圳土拍，看点十足！

上月，招商蛇口才以约8.4万/m²楼面价拿下前海宅地，刷新10年来的地价记录；

昨天，绿城又溢价11.47%，拿下深圳宝安沙井A319-1225优质宅地，折合楼面价约20364元/m²。（不扣除配建）

图源：深圳公共资源交易中心

相比起广州土拍普遍兜底的无趣，宝安这块地，贡献了不一样的风景。

1、吸引4家TOP级房企竞拍，争抢超29轮；

2、地块延续“三无”要求，主打低密改善；

3、成熟配套+新规产品，地块天生Buff拉满。

此外，绿城拿地当天即开工，进度神速，改善Buff加持，又是落子深圳第二座，小而精标杆定位，呼之欲出。

具体细节，请往下看↓

1.

先来看看地块具体信息。

A319-1225地块，位于沙井板块新桥街道，是4月深圳“商改住”地块之一。

该说不说，深圳资源交易中心直接把360°航拍端上桌，方便房企直观考察。

（PS：广州土拍想做好，还得学）

一眼扫下去，地块所处位置，不可谓不成熟，远不是那种需要“开荒”的板块。

图源：深圳公共资源交易中心

再结合地块天生素质，亮点不少↓

1、享沙井成熟配套，近地铁+不缺学校；

交通条件上，直线约400米，便是深圳地铁11号线沙井站，步行约8-10分钟可达；

一线直达机场、宝中、前海、南山、福田、罗湖等核心CBD，打工通勤的天选之线。

教育配套上，也有一定可靠性。

据2025年宝安最新学区划分来看，地块所在位置，有3所小学、2所初中可供就读；

外加上地块本身还需配建约9班幼儿园，孩子从小读书，不是什么大问题。

商业方面，楼下就是百佳华佳漾汇商场，日常购物休闲，不在话下。

2、低容积率+航空限高，主打小而精改善；

回到地块本身，占地仅约19246.94m²，总建面约59665m²，容积率约3.1。

相对比深圳早期动辄5-6的容积率，这种地块，放在改善那一派里，非常吃香。

外加上，地块本身需满足航空限高，按照与深圳机场距离计算，大概≤150米左右。

同时，为了避免迎宾路噪音污染，需退距15米，建设连续、开放的绿地慢行系统。

图源：深圳公共资源交易中心

美好的小而精地块，拿地成本可控，开发周期不长，又有新规+低密等改善元素；

难怪会吸引中指、越秀、华润、绿城4家公司争抢约29轮，才被拿下。

最终产品，如果按照约110平的改善套均面积，约30层楼，2T4户计算；

体量大概在4栋楼，总货量维持在480套左右。

3、板块新房供应紧缺，二手均价约5.5万/平。

沙井板块，近期并无新房在售，绿城地块的到来，无疑弥补了这样的缺口。

同时，地块紧邻的鸿荣源禧园，就是板块二手的扛把子，即便市场下行，依旧有着约6.4万/平的挂牌均价。

按照2万出头地价对标，又有低密+新规优势叠加，绿城这块地，是真的躺着都能赚。

图源：深圳公共资源交易中心

2.

那么，绿城最终会打造怎样的产品呢？

关于这点，可以参考绿城近期在广州的操作。

今年，绿城在广州打造的绿城·馥香园、绿城·玉海棠，都有着不错的表现。

前者，在老城配套+江河双景的加持下，凭借绿城的造园力、产品力，创下开盘10天，网签5.8亿的佳绩；

后者，地处成熟番禺广场核心，配套齐全，产品优质，首开3个月，网签160+套，基本清盘。

按照绿城宝安地块体量来看，未尝不可复刻玉海棠的成功。

因为，配套齐全+近地铁+新规产品，都是二者天生具备的条件；

凭借绿城细致入微的功底，打造引园入园、五步归家，充满仪式感、配得感的公区；

对于一个几年没有新盘供应的板块，无疑有着降维打击的产品力。

再加上，这是绿城在深圳的第二个项目，为了尽快打入市场，塑造品牌，也不是没有造标杆项目的可能。

毕竟，地价仅有2万出头，能留给绿城挥霍的空间不少，在深圳讲述“绿城好房子”的故事，也未尝不可。

并且，绿城昨天拿地，当晚开工，也能看出其想在深圳市场快速突围的迫切与渴望。

图源：网络

最后，你对绿城产品，怎么看？

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