观点网 招商去年拿下的上海地王项目含金量似乎开始显现。

8月20日，位于上海老静安曹家渡板块的招商康定壹拾玖项目（静梧雅园）放出了三批次收官184套房源，合计推出建面从120-238平方米不等的3-5房。据观点新媒体获悉，认购首日已有132套房源被客户锁定，8月29日项目正式开盘销售。

作为目前静安区唯二落成的新盘之一，康定壹拾玖三次所承载的市场关注度只升不减，尤其在该项目实现二开二罄后，关于其是否能在静安片区断档新房领域中，冲出更亮眼成绩的讨论逐渐增多。

今年5月28日，康定壹拾玖首次开盘推出了92套120-193平方米的3-4房户型，均价约合17万元/平方米。这一次开盘，其仅用不到一个小时便售罄。数据显示，项目首次开盘合计吸引了244组客户认购，认购率达265%，触发积分。

第二批房源则于6月入市，推出48套房源，包括建面约120平方米的3房和183平方米的4房，均价也在17万元/平方米之间。最终，项目累计认购超120组，认购率250%，再次触发积分。

又一宗老静安项目

招商蛇口能够在华东区域实现操盘二开二罄的老静安项目，并非巧合。

时间回到2025年2月，刚从从招商蛇口深圳总部调任华东区域营销负责人的张哲在康定壹拾玖案名发布会上首次亮相，还顺带推介了招商蛇口在上海的项目布局，最重点提及的依旧是即将开盘的康定壹拾玖。

选在这个时间段调任华东，招商蛇口的目的明确--拉回华东区域的销售额。2022年，招商蛇口以714.25亿元的成绩位列上海房企销售排名第一位；2023年略降至645.57亿元，但在上海房企玩家中仍占首位。

而2024年，招商蛇口总签约销售金额达到2193.02亿元，但华东区域营收占比从2023年的26.38%降低近3个百分点至23.61%。

销售数据下降，但招商的手中还握着一宗静安地王项目。2024年9月，上海第五批土拍现场，招商蛇口联手南通瑞城联合体以总价56.6亿元拿下静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，溢价率31.2%。

资料显示，该地块出让面积1.85万平方米，起始价43.13亿元，容积率2.68，成交楼面价达到11.41万元/平方米。

由于地块处于静安中心区域，居住资源较为丰富，项目距离静安寺直线约1公里，周边包括KING88商业广场、悦达889广场、久光百货、静安嘉里中心等商业资源，以及静教院、一师附小、市西中学等教育资源。

据观点新媒体此前报道，该地块所在的老静安区域近几年宅地供应只有少量旧改项目为主，地块属性也较为罕见，是属于无旧改、无中小套户型限制的市中心宅地。而近三年曹家渡板块仅供应84套新房项目。包括2024年入市的昌平云岸、信达信安里，总上架房源约300套。

因此，也有人将康定壹拾玖与相似价位的信达信安里别墅项目做比较。

2022年9月，静安区曹家渡社区C050301单元4-3b地块通过遴选的方式，出让给上海信达银泰置业有限公司，成交价21.08亿元，成交楼面价约为8.14万元/平方米。地块总占地面积约1.03万平方米，容积率2.5，总建筑面积约2.71万平方米。

资料显示，项目为典型的高低配，高层小户型单独一栋楼，剩下则是27套风貌别墅，目前项目在售中。

作为同在曹家渡的别墅项目，信达信安里于2024年12月开盘，高层均价为13.6万元/平方米，目前去化率114%。观点新媒体了解到，项目将推出27套风貌别墅信安里忻园，均价19.98万元/平方米。

招商静安布局

值得注意的是，招商蛇口在静安区的别墅项目也并非空白，静安里只是近年较受关注的一宗，

该项目位于静安区西藏北路，由华发和招商蛇口联合开发，项目为2-3层风貌联排别墅，总房源数量222套，项目总建筑面积14.9万平方米，容积率为1.44。

能够拿到这宗低密度型别墅项目，招商蛇口选择两个突破口，其一是寻找合作开发商，其二是以协议出让模式拿下这宗地块。

2023年，静安区发布一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即静安04-05、05-01北站新城地块。根据评分遴选相关事项，该地块遴选报价以房地联动价21万元/平方米为基准，2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目。

从地理位置来看，项目共由两幅地块组成，住宅并无中小套型限制，根据限高和容积率推测，该地块位于静安内环内，旁边就是的弘安里。武进路正是虹口静安交界，来安里地块属于静安，弘安里属于虹口，地块直线距苏州河、外滩、北外滩均在2公里以内，

除了静安里之外，招商蛇口于上海的旧改型项目还包括弘安里等项目。

2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司以111.35亿拿下了虹口区四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分），以及北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）。

资料显示，弘安里项目是土地市场和联交所“场所联动”交易模式下的首宗试点项目，涉及动迁居民产证2599 证，居住建筑面积6.43万平方米，是虹口区旧改历史上最大的单体地块。

观点新媒体获悉，17街坊房屋大多建造于1912年-1936年，是砖木结构的二级以下旧里。由于建造年代久远，房屋破旧，存在很大安全隐患。2017年9月，上海市政府公布虹口区17街坊为“上海市第二批风貌保护街坊”，要求成街坊保护，根据《关于印发的通知》（沪旧改发〔2018〕2号），将该项目纳入国家的棚户区改造范围。

在同年8月，该项目进行了80%股权转让，开发主力由此变为招商蛇口，再加上绿城中国、上海地产共同开发建设上海弘安里项目。于近日，该项目引来收官，推出最后64套别墅房源。均价24.3万元/平方米。

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