Malltowin商业与地产周报

2025.8.18-2025.8.24

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每周趋势导读

趋势一：

传统零售巨头集体陷入业绩困局，转型自救成为生存关键

百盛集团上半年同店销售暴跌18.4%，并宣布年底关闭北京复兴门店；新华百货营收下降0.99%，净利润下滑2.52%；天虹股份营收下降1.79%；银座股份营收下降0.87%，净利润更是重挫8.33%；南宁百货净利润亏损1338万元，亏损幅度扩大653.3%。

这些传统零售巨头的集体业绩下滑，反映出实体零售业正面临前所未有的生存压力。

与此形成对比的是，中百集团董事长明确提出"力争2027年实现盈利"的三年自救计划，通过关闭亏损门店、推进"千店千面"转型和数字化赋能来突围，为行业转型提供了清晰的路径参考。

趋势二：

奥特莱斯业态迎来扩张窗口期，成为商业地产新的增长引擎

本周奥莱项目信息密集发布：武汉杉杉奥特莱斯9月25日开业，成为华中首家"滨湖奥莱"；杭州同步新增3家仓储式城市奥莱；上海百联青浦奥特莱斯二期2026年竣工后将成为"亚洲最大奥莱"；华北最大奥莱年底开业，招商进度已超90%；泉州复悦·尚柏奥莱11月开业。

这种集中爆发式的开发节奏，表明奥特莱斯业态在消费降级背景下找到了精准的市场定位。

特别是"滨湖奥莱"、"仓储式奥莱" 等细分概念的出现，显示该业态正在通过差异化定位和体验升级来满足不同层次的消费需求。

趋势三：

购物中心更名潮背后的品牌重塑与差异化竞争加剧

"长沙北辰三角洲大悦城"更名为"长沙北辰荟"、沈阳万科广场升级为"万芊荟"、佛山顺德新世界中心启用"NEW MALL"新名字。这波更名潮背后反映出不同的战略考量：既有运营模式的调整，也有品牌升级的需求。

特别值得关注的是，沈阳"万芊荟"更名后客流增长15%、销售额增长26%的数据，证明了精准的品牌重塑和功能升级能够有效激活存量项目。

此外，华润"万象里"产品线的重出江湖，也显示大型开发商正在通过产品线细分来覆盖不同市场层级。

趋势四：

中国市场成为全球品牌创新试验田，首店经济驱动消费升级

LV美妆全球首店落户南京德基广场，首次将美妆新品优先投放中国市场；海底捞北京亦庄推出全国首家创新概念店，引入甜品站与三时段智能切换系统；TravelDepot全球首家旗舰店计划落户杭州，5年内布局超200家门店实现超百亿营收。

这些案例表明，中国市场正从过去的"跟随者"转变为全球品牌创新的"引领者"。

品牌方越来越愿意将最新产品和概念率先在中国测试，这既反映了中国消费者的接受度和购买力，也体现了中国市场在全球战略中地位的提升。首店经济不再仅仅是引入，更是创新的孵化器。

趋势五：

国际品牌中国化与本土品牌国际化呈现双向加速态势

始祖鸟母公司亚玛芬大中华区营收同比增长42%，鞋履成为增长最快品类；lululemon在美网赛事打造主题快闪店，签约网球运动员扩大体育营销；韩国潮牌Mmlg、日本Chiikawa拉面店等加速进入中国市场。

同时，泡泡玛特海外营收占比达40.3%，美洲地区营收增长超十倍；安踏冠军、李宁等本土运动品牌通过主题店等形式深化市场渗透。

这种双向流动表明，中国市场既是国际品牌必争之地，也是本土品牌走向全球的重要跳板。特别是在运动、潮玩等年轻化品类中，品牌的国际化程度正成为竞争力的重要指标。

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商业地产新闻要点

消费政策

• 李强主持国务院会议：要求持续激发消费潜力，系统清理消费领域限制性措施，加快培育新型消费增长点。

• 浙江首店经济三年行动：到2027年新增城市品牌首店2000家以上，华东区域高能级首店200家。

宏观数据

• 机器人消费节业绩：总销售额突破3.3亿元，售出机器人及相关产品超19万台。

• 南昌上半年首店经济：新增品牌首店超50家，涵盖零售、餐饮、娱乐多领域。

企业动态

• 龙湖集团前7月业绩：实现运营收入约87.6亿元，经营性收入约154.5亿元。

• 百盛集团上半年业绩：收益微增0.9%至19.63亿元，同店销售下降18.4%。

• 新华百货上半年营收：实现32.54亿元，同比下降0.99%，净利润下降2.52%。

• 天虹股份上半年营收：60.09亿元，同比下降1.79%，净利润1.54亿元。

• 银座股份上半年营收：29.72亿元，同比下降0.87%，净利润下降8.33%。

• 南宁百货上半年亏损：净利润亏损1338万元，同比下降653.3%。

• 嘉里建设上半年营收：80.59亿港元，同比增长60%，股东溢利6.12亿港元。

• 大商股份董事会换届：陈德力当选董事长兼CEO，庞华任总经理。

• 中百集团盈利目标：董事长表示力争2027年实现盈利，通过关闭亏损门店减负。

• 香港K11 Art Mall业绩：2025财年客流创新高，出租率达100%，动漫潮玩销售飙升65%。

项目开发及开业动态

• 石家庄安兴城市广场：8月15日开业，建面7.3万㎡，定位城市白领社交中心。

• 苏州吴中瑞临广场开业：8月21日开业，总建面3.1万㎡邻里配套型商业。

• 杭州新增3家仓储奥莱：荟品仓8月29日同步开业三个项目。

• 武汉杉杉奥莱9月开业：华中首家滨湖奥莱，13万㎡，引入260个品牌。

• 江门利和广场开业：9月21日开门迎客，体量超13万㎡，引入超200家品牌。

• 重庆三峡广场金沙街：预计9月30日开街，招商率突破80%。

• 杭州城北招商花园城：11月底开业，24万㎡超复合体，招商率超80%。

• 泉州复悦·尚柏奥莱：11月29日开业，泉州首座奥莱，引入超200个品牌。

• 华北最大奥莱年底开业：王府井奥莱招商进度超90%，含35米高水幕装置。

• 上海百联青浦奥莱二期：2026年竣工成亚洲最大奥莱，总体量20万㎡。

• 四川南充熊猫三国城：项目进度过半，预计2026年元旦亮相，投资1.5亿元。

• 北京副中心儿童主题公园：预计2026年建成，成为亚洲最大室内儿童主题乐园，投资18亿元。

• 武汉华中科态城万象汇：规划公示总建面24.6万㎡，商业面积8.6万㎡。

• 东莞万象城招商启动：预计2026年开业，将引入奢侈品、米其林餐饮等高端品牌。

• 博兴碧乐城招商会：9.3万㎡体量，定位亲子友好型购物中心。

• 广州君超中心正式落成：35万㎡城市综合体，办公塔楼320米高，商业13万㎡。

• 石家庄绿地时代印象启动：4万㎡小型精品商业综合体，含商业、公寓、酒店。

存量更新

• 长沙北辰三角洲大悦城更名：9月20日起更名为"长沙北辰荟"，由业主方独立运营。

• 沈阳万科广场升级更名：更名为"万芊荟"，焕新后客流增15%，销售增26%。

• 佛山顺德新世界中心更名：启用"NEW MALL"新名字，运营26年后品牌焕新。

• 北京复兴门百盛年底闭店：涉及面积1.724万㎡，中工美大厦2026年启动改造，定位“文化+”综合体。

轻资产

• 华润万象里产品线重启：济南万象里商业面积5.5万㎡，定位社区型购物中心。

• 印力集团与麦当劳合作：签署战略协议，推进麦当劳在印力项目落地。

投资融资

• 新城控股REITs获批：吾悦广场持有型不动产私募REITs发行10.64亿元。

• 黑石出售意大利奥莱：4.1亿欧元出售三座奥特莱斯购物村。

• 太盟收购墨尔本综合体：2.545亿澳元收购Flinders Gate办公综合体。

• 上海新天地南六MIX6成交：5.2亿元成交，总建面1.74万㎡，出租率92%。

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商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

• LV美妆全球首店开业：南京德基广场开设全球首家香水美妆独立精品店，唇膏定价1200元。

• TWOI奶油百货上海首店：CP静安1楼开设，主打"奶油风"，面向18-28岁年轻女性。

• ONE MOMENT西南首店：成都东郊记忆开业，现代复古少女品牌，面积达3000平方米。

• 韩国潮牌Mmlg中国首店：北京合生汇广场B1层开业，主打无性别街头休闲风格。

• 潘多拉大规模关店：中国市场将关闭100家门店，营收占比从9%降至1%，启动大规模裁员。

• Sporty & Rich上海快闪：「WELLNESS CLUB」限时空间登陆上海张园，为品牌中国第二家店。

• Pas Normal Studios上海开业：丹麦高端骑行服品牌上海旗舰店9月19日正式开业。

• Allbirds推出回收运动鞋：世界首款聚棉废料回收纺织品制成鞋履，碳排放减少65%。

• ABG收购Guess：交易估值14亿美元，Guess将成为ABG旗下第二大品牌。

零售生活

• 京东折扣超市首店开业：河北涿州5000㎡门店，精选超5000款民生商品，低于市场常规售价。

• 京东七鲜美食MALL扩张：哈尔滨开业后客流增长超3倍，与北京西安等10余城市接洽合作。

• 麦德龙首家"胖改店"开业：北京四季青店SKU精简至8000支，商品汰换率达55%。

• 奥乐齐进入南京市场：与河西Vanli巧刻广场签约首批店，项目建筑面积约3.2万㎡。

• 盒马鲜生四地同开：淄博、丽水、兴化、靖江新店同日开业，计划本财年新开近100家。

• 永辉超市大规模关店：二季度关闭186家门店，预计损失8.27亿元。

• 家乐福彻底退出中国：更名为"客优仕CACIOUS"，苏宁支付2.2亿元和解债务纠纷。

餐饮

• 喜茶上线拼好饭：美团拼好饭合作主攻低线城市，全国4000多家门店上线淘宝闪购。

• 海底捞创新概念店：北京亦庄首家创新店，三时段智能切换系统，开业首周超500单。

• Chiikawa拉面店香港开业：旺角朗豪坊全球最大门店，豚骨拉面售价115-150港币。

• 茉莉奶白产品升级：开心果茉莉椰三周年，海南香椰水升级为泰国椰皇水。

休闲娱乐及其他

• 泡泡玛特业绩爆发：上半年营收138.8亿元增长204.4%，13个IP营收破亿，海外占比40.3%。

• 老铺黄金业绩亮眼：上半年销售141.8亿元增长249.4%，单店平均销售约4.59亿元。

• 名创优品业绩增长：上半年营收93.93亿元增长21.1%，海外业务增长29.4%。

• 呆毛熊潮玩城龙岩开业：万达广场1500㎡，"未来太空"主题，60㎡礼品超市1000+SKU。

• 钟书阁北京望京店闭店：租赁合约到期，今年已关闭贵阳、扬州、无锡等多家门店。

• zdeer左点发布助听器：G4系列骨传导助听器，重新定义国产助听器品质标准。

• 网易严选鲜蒸宠粮：亚宠展推出首款产品，3D NutriLock™乳化鲜蒸科技。

新开首店

• TravelDepot全球首店落户杭州：恒隆广场300-500㎡，2026年上半年开业，5年内布局200家店。

• 安踏冠军日照金山主题店：沈阳中街全国首家，三层空间布局户外装备和沉浸式体验。

• 元隆元创北京首店：中海大吉巷沉浸式IP文创零售店，集合国潮文创和国际知名IP。

• 闲鱼循环商店华南首店：深圳A park开业，首家集寄卖、回收于一体的区域中心店。

• 华南首家MINISO LAND开业：广州北京路5500个SKU，IP产品占比近90%，开业日超万人次打卡。

品牌投资及出海

• TOP TOY完成新融资：淡马锡领投估值100亿港元，二季度营收4亿元同比增长87%。

• lululemon美网主题快闪：Grandstand体育场特别快闪店，签约网球运动员扩大体育营销。

• 始祖鸟大中华区高增长：亚玛芬二季度大中华区营收增长42%，鞋履成增长最快品类。

• 李宁上半年业绩：营收148.2亿元增长3.3%，净利润17.37亿元下降11%。

• 特步集团持续增长：上半年收入68.38亿元增长7.1%，净利润9.14亿元增长21.5%。

• 华润啤酒业绩稳定：上半年营收239.42亿元增长0.8%，高端产品销量增长超10%。

• 沃尔玛中国强劲增长：净销售额58亿美元增长30.1%，电商销售占比超50%。

• 迪卡侬回应股权出售传闻：否认出售中国30%股权，强调扎根中国长期发展。

华北最大奥莱年底开业。