来源：不良资产头条

8月20日，香港山顶歌赋山道15号顶级豪宅，被银行以7.9亿港元超低价处置，创下了香港住宅史上最大亏损纪录。

这栋豪宅地原主人是深圳第一代地产富豪陈红天。其曾以灵敏的地产投资嗅觉开疆拓土。巅峰时期，以355亿元人民币身家位居内地第13大地产富豪。如今已资不抵债，资产陆续被金融机构低价处置。

超级地产商被“抄底”

2016年6月，香港楼市正值炽热期，陈红天方面以21亿港元天价买下山顶歌赋山道15号物业，楼面呎价22.74万港元，一举创下全港呎价新高，更一度成为全球豪宅标杆。

这座位于香港传统豪宅区的物业，地理位置优越，规格也堪称顶级：实用面积1.8万平方呎，包含3层独立屋及3层地库，采用六房六套间隔设计，当时计划作为自住用途进行高端改建。

山顶歌赋山道15号物业

然而9年后，这场轰动一时的豪宅交易却以令人唏嘘的方式落幕。

13.1亿港元的亏损，甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅C栋10亿港元的成交价，在香港住宅市场更是前所未有。除了这栋豪宅，陈红天还被处置了多处物业。

2023年，祥祺集团公开宣布面临流动性困难，旗下祥祺中心等三项物业，因按揭贷款轻度违约，被银行派人“接管”，祥祺集团就该三项物业向银行借贷约60亿港元，物业现时估值约100亿港元。彼时祥祺集团正在出售部分资产的部分股权，并积极与相关金融机构协商还款安排，相信后续金融机构的问题都能得到妥善解决。

但结果很明显，金融机构并没有让步。

2023年，其顶级豪宅“傲璇”被银行接管，以4.2亿港元卖出，比当年的招标价低了近38%。

图：傲璇

2024年12月，香港总部“祥祺中心”被香港都会大学以26.5亿港元抄底，而2016年，陈天红的买入价是45亿港元，低价处置资产账面亏损18.5亿，跌幅高达41.1%。

2025年7月，陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室亦被银主以6455万港元出售。

至此，这位最擅长房地产投资、开发的深圳第一代富豪自身资产几乎都被亏损贱卖。

折戟高杠杆

陈红天是改革开放后第一代深圳富豪，曾在2019年以330亿元资产位列胡润富豪榜第91位。随后在《2022胡润全球房地产企业家榜》上，已约355亿元人民币身家，位居内地第13大地产富豪。

而他的创业史，比港剧还精彩。

陈红天1959年生于广东佛山，中学毕业后经历务农、体校乒乓球教练及中学教师等职业。早年他从裁缝起家，1980年代初期怀揣200元南下深圳，从服装贸易领域切入商界，通过倒卖电子表、承包市政工程等方式积累第一桶金。

1990年，陈红天敏锐地捕捉到了深圳房地产市场机遇，转型地产开发。2000年后成立祥祺集团，以高端地产项目闻名，如福田区镶金戴银的写字楼项目，凭借“土豪审美”风格快速抢占市场，被业内称为“深圳李嘉诚”，后来涉足土地、写字楼、酒店、矿山等投资领域，积累了大量财富。

祥祺集团现金流断裂的原因，要追溯到其2017年投资英国地产。

彼时据媒体报道，在李嘉诚投资英国房地产的带动下，国内掀起一阵投资英国房地产的浪潮。央企、民营房企、港资、基金公司、房地产个人从业者、神秘富豪等各种中国买家集中出击英国房地产市场，斥重金投资伦敦房产。而在这一年，中国首次超过美国，成为英国房地产市场的最大买家。陈红天的祥祺集团，也在这一年重金投资了英国商厦。

2017年，陈红天以4.1亿英镑（约36亿人民币）现金收购了20 Canada Square大楼，并宣布将该楼更名为“伦敦祥祺中心”。

同年12月，又以2.7亿英镑高价（约合24亿人民币），买下了位于伦敦金丝雀码头金融城的地标写字楼，大楼名为5 Churchill Place。

半年内连下两单，砸了60亿，陈红天是看中了这两栋写字楼的投资价值。如伦敦祥祺中心，世界最大的石化集团公司——英国石油公司、世界权威金融分析机构——美国标准普尔都是这里的住户，大楼年租金回报率高达5.35％。

但同时，也埋下了雷。

为买下这两栋写字楼，祥祺集团向英国莱斯银行（Lloyds）借取大额贷款，具体贷款金额并未向外界透露，当时利率超低，该集团估算租金收入足以覆盖利息，不曾料英国脱欧、俄乌冲突、通货膨胀和央行加息等因素导致租金暴跌，写字楼租金急转直下。如今，这笔贷款已经正式宣告违约。

祥祺集团除了海外地产投资外，还有多元化的投资布局，触角伸入到了互联网企业、酒业、智能新农业等领域，还投资了深圳市科迈爱康科技有限公司、深商酒业、深圳市米世家粮业发展有限公司等，同时也是华南城的重要股东。

如今华南城已经被颁布清盘令，对于祥祺集团来说雪上加霜。

2015年～2017年以银行贷款扩张、创纪录价收购豪宅，在利率和资产估值双杀下，极易触发“违约—接管—折价”的连锁反应。对企业而言，降低杠杆、避免交叉担保和保持利息覆盖缓冲，是穿越周期的关键。

卢帮主