2025年9月8日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK）宣布了一项引发市场关注的资本重组计划：以34.33亿元人民币出售广州越秀金融大厦50%权益，并对剩余50%进行内部重组。相关事项完成后，基金在该物业的实际实益权益降至49.495%，不再并表。

表面看，这是一次简单的资产出售。但深入剖析，这背后隐藏着越秀房托管理层的深谋远虑——在市场波动环境下，通过"降杠杆、提分派、优结构"的组合拳，为基金持有人创造长期价值。

三位一体“组合拳”推动降杠杆、增分派、提评级

具体来看，此次交易的核心标的是越秀金融大厦，该项目位于广州珠江新城核心区，是一座68层甲级写字楼，配有827个地下车位。截至2025年6月30日止六个月，其经营收入为1.65亿元人民币；2024年全年为3.62亿元。

可以看到，此次出售的资产并非边缘资产，而是公司十分具有价值的优质物业之一。资产质量的优越性也决定了整个资本重组的底气。公司选择在当前市场环境下出售部分权益，正是用确定性极高的现金流去置换财务弹性，通过优化资产负债表，为未来的发展创造更多空间。

进一步来看，此次交易所包含的三个关键动作：

首先是出售50%权益。

向广州越秀发展集团有限公司转让广州越秀金融大厦50%股权，作价34.33亿元，此举不仅实现了部分资产价值的变现，更通过引入合作方分散了单一资产风险。

值得注意的是，该定价乃基于与外部承让人公平磋商厘定，属于合理水平。

其次是内部重组。

将剩余50%股权转让至基金非全资附属公司，形成合营架构，这一安排颇具匠心。重组后，越秀房产基金实际权益降至49.495%，目标公司不再并表，有效降低了合并报表层面的负债水平。

与此同时，通过合营协议中的治理安排（包括董事席位分配、保留事项否决权等），基金仍能保持对物业的重大影响力，符合香港房托基金守则对"合资格少数权益物业"的要求。

事实上，公告也提及，若与通过公开招标或拍卖确定的未知第三方交易对手方进行谈判将极具挑战性，且不太可能达成类似的管治安排。

再次是配套再融资。

目标公司已获银行承诺提供不超过40亿元人民币的新融资，出售事项所得款项净额预计约为23亿元，连同新银行融资提取的30亿元，总计约53亿元将全部用于偿还现有债务。

总的来看，此次出售事项及内部重组可以说是越秀房产基金为应对当前所面临挑战的最佳解决方案。而这三个动作也将带来多个方面的影响。

其一，降杠杆。

管理层预计，交易完成后，基金的借贷比率将从48.1%降至约41.2%，年利息支出有望显著下降。这一系列操作不仅降低了杠杆率，还通过优化债务结构，为基金带来了更高的财务灵活性和更低的融资成本，增强财务韧性的同时，更为未来潜在投资机会预留了空间。

其二，增分派。

从分派角度看，尽管出售了部分权益，但基金仍保留了49.495%的权益，继续分享该物业的长期收益。通过利息支出的减少和合营分派的增加，每基金单位分派有望提升8.7%。

更重要的是，这种分派提升具有可持续性：一方面，债务成本下降是永久性的；另一方面，基金通过保留49.495%权益，继续享受该物业的长期现金流回报，实现了即期现金流改善与长期收益权保留的双重好处。

其三，提评级。

杠杆率的下降和财务结构的优化，为外部信用评级提升奠定了基础。评级改善将带来融资成本的进一步下降，尤其是为未来利用离岸债券市场等多元化融资渠道创造了条件，形成"降杠杆—提评级—降成本"的良性循环，显著增强基金在全球高利率环境下的抗风险能力。

战略重构下REITs主动管理的典范

站在当下不确定性持续升温的外部环境来看，越秀房产基金此次操作展现出REIT管理人的主动管理能力。通过出售部分权益、重组架构、优化债务，基金不仅实现了资产组合的优化，还提升了整体运营效率和市场竞争力。

一方面，此次出售部分权益的操作，使越秀房产基金的资产组合更加多元化。

出售完成后，基金来自办公物业的经营收入占比将从55%降至46%，显然，这不仅降低了单一资产类别带来的风险，还增强了基金在不同市场环境下的抗风险能力。通过减少对办公物业的依赖，基金能够更好地应对市场波动，提升整体稳定性。

另一方面，出售事项为越秀房产基金在市场复苏时提供了独特机遇。

基金通过保留该物业的部分所有权，能够精准把握写字楼资产领域的未来增长潜力。与此同时，这一举措从战略层面优化了其资产组合，提升了资产质量与运营效率，进而改善了财务结构，为基金的长期发展注入了强劲动力，显著增强了其在市场中的长期竞争力。

同时，出售事项并不会削弱基金在行业内的规模优势。管理人预计，即便完成此次出售，越秀房产基金仍将保持中国最大的资产组合，并且在香港及新加坡上市的房产基金中，按总资产规模计仍将稳居前10。

值得注意的是，此次交易的对手方并非独立第三方，而是越秀房产基金的“自家人”——越秀集团。根据公告，越秀集团将通过其全资子公司广州越秀发展集团有限公司收购越秀金融大厦50%权益，同时，基金的非全资附属公司广州越秀城建国际金融中心有限公司将持有剩余50%权益。

从战略层面来看，这种交易方式，有助于实现资源的优化配置。越秀集团作为越秀房产基金的母公司，拥有更广泛的资源和更强的资源整合能力。通过此次交易使越秀金融大厦管理运营权在集团内合理分配。集团可凭借金融专业经验与资源优势，为大厦提供更优质服务和高效管理，提升其资产与运营效益；基金则能聚焦核心业务，通过持有剩余权益分享物业增值收益，实现资源优化配置与协同效应最大化。同时未来运营中，基金也将与集团紧密沟通合作，共同应对市场变化挑战，降低运营风险，增强抗风险能力。

（来源：公司公告）

总的来看，越秀房托此番主动降杠杆，向市场传递了清晰的资本纪律：其不盲目追求扩张，而是持续修炼，面对波动的市场环境，主动瘦身，同时不牺牲分派，反而增厚DPU。对于追求稳定现金流的REIT资金而言，这样的“轻”转型，展现了其在复杂市场环境下的战略智慧与稳健经营的决心，也为投资者带来了更加可靠的收益预期。

在当前市场环境下，不难看到，许多REITs面临着高利率和资产价值波动的双重压力。越秀房托通过主动管理，不仅成功应对了这些挑战，还实现了资产组合的优化和收益的提升。这种积极主动的管理方式，为其他REITs提供了宝贵的经验和借鉴，展示了在不确定性中寻找确定性的可能路径。