证券时报记者 吴家明

与正常交易的商品房市场一样，法拍房市场在这一两年时间里也发生了许多变化，特别是一些城市的法拍房起拍价格出现明显的回落。

“这个是2016年入伙的次新小区，原业主2020年的购入价为350万元，现以二手房参考价的6.5折开拍。”在深圳专业从事法拍房的黄经理对记者表示，“同小区去年也有一套类似面积的法拍房，起拍价比这套高出30多万元。”

黄经理表示，今年深圳不少法拍房特别是豪宅法拍房的起拍价，较去年同期都有明显下降。市场数据显示，以位于深圳南山区的红树西岸花园为例，最近成交的法拍房房源单价约为9.4万元左右，类似面积的房源在去年的成交单价接近每平方米11万元左右。

对于深圳市场，记者在阿里法拍等多个平台看到，只要有豪宅法拍房出现，都会引起不少人“围观”，甚至有豪宅出价次数超过数十次。有参与过千万元以上豪宅法拍的购房者对记者表示，相比二手房市场，刚改用户可以用同等预算在法拍市场买到性价比更高的房产。豪宅购房者，也可以在法拍市场买到二手房市场上稀缺的优质房产。不过，尽管依旧拥有很高的关注度，但多数豪宅房源也难逃价格下跌的变化。

而在正常交易的商品房市场，房价也已经出现微妙的变化。近日，证券时报记者发现，深圳许多二手房小区的银行评估价都有所下调。有银行个贷部负责人告诉记者，由于市场价格在下跌，银行合作的评估公司会根据市场价格给银行估价，所以价格下跌在所难免。乐有家研究中心最新数据显示，10月1日到26日乐有家门店成交的二手房源里，已经有超7成是低于政府参考价售出，这一占比与9月相比大幅度提升了10个点，与今年1月比更是近乎翻倍的增长。

有熟悉法拍房交易的资深经理表示，在法拍房的评估中，影响价格的一个较为重要因素就是与周边同类型房源的成交价格进行对比。甚至，由于法拍价格通常比二手房成交价格低，因此一个小区内若出现法拍的低价房源，会拉低整个小区在正规二手房交易市场的成交预期。

放眼全国，中指研究院的统计数据显示，截至2023年9月,全国法拍市场挂拍各类法拍房源58.4万套，相比2022年前三季度的44.1万套增长了32.3%，法拍房市场供给端升温显著。从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数超过70%。与此同时，各类法拍房源成交量接近10.9万套，住宅共成交7.29万套，占成交总量77.1%，成交总金额1128.5亿元，占成交总金额50.4%。

目前，多数一、二线城市仍将法拍房纳入限购范围。而在10月16日，杭州优化调整房地产市场调控措施，其中提出对参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。有杭州当地的房产中介认为，当时法拍房限购，是因为杭州楼市热度较高，法拍房拍卖价格屡创新高，还可以成为规避限购的一个方式。如今，杭州楼市热度已不可同日而语，很多法拍房的成交价也明显低于评估价。

在一些法拍房的微信群里，记者看到“群主”每天都会更新法拍房的信息，并提供相应的咨询服务。记者采访多位计划参与法拍房的购房者，受访者表示即使法拍房不再限购，自己也不会“随意投资”。易居研究院研究总监严跃进建议，购买法拍房还是要注意背后存在的风险，法拍房交易市场健康发展，有助于化解司法纠纷和债务问题，后续应该建立一套部门联动的管理机制，真正让此类住房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性。