聚焦房地产市场新信号

编者按

最近房地产市场出现众多新信号。国家统计局数据显示，9月一线城市房地产市场企稳回升的信号明显。值得关注的是，中央和各地稳楼市政策持续加码，市场正在出清，正常投资需求有所回升。一线城市“认房不认贷”的政策暖风叠加传统的“金九银十”，一二线城市房地产市场出现了一些积极的变化。

图片来源/新华社

■中国经济时报记者周雪松

虽然楼市投资者有的仍在观望，但有的已出手买楼买地，后者对未来更加充满信心。中国社科院金融研究所近日发布的2023年第三季度报告指出，第三季度以来，随着各项房地产利好政策陆续出台，房地产市场活跃度有所提升。同时值得关注的是，最近，神秘买家和新面孔在京沪房地产市场现身，豪掷重金买楼买地。

神秘买家低调买楼

刘兵最近密切关注着煤老板动向。“最近煤老板在上海和北京都买了大项目。”近日，刘兵告诉中国经济时报记者。作为戴德梁行中国资本市场部董事总经理，刘兵在房地产大宗交易领域深耕多年，密切关注着中国房地产市场每一笔大宗交易详情。

近日，中国金茂发布公告称，北京渤海润泽商业管理有限公司在公开挂牌程序中，以约28.01亿元的价格竞得金茂北京置业100%的股权。资料显示，金茂北京置业在转让之前由上海金茂全资拥有。金茂北京置业主要持有金茂北京威斯汀大饭店，该酒店为一家五星级酒店，于2008年开业，拥有550间客房及套房。

工商登记信息显示，该五星级酒店买方——北京渤海润泽商业管理有限公司拥有人为石翠及苏福蛇，此二人身份不详，该公司和其股东一样低调和神秘，至今公司才成立两个月。

同样也是在最近，上海鹏利置业发展有限公司100%股权在上海联交所以底价41.42亿元成交，该公司核心资产是位于浦东陆家嘴的中粮海景壹号3栋住宅楼，也是被低调神秘的买家买走。

据中国经济时报记者了解，这两个项目都位于黄金地段：一个位于北京东三环，一个位于上海陆家嘴。后者对外散售报价从每平方米15.86万元至每平方米36.93万元不等。

刘兵和知情人士都告诉中国经济时报记者，上述收购案背后都有煤老板的身影。对此，中国金茂相关负责人在接受中国经济时报记者采访时称“一切以公告为准”。另有知情人士告诉记者，买走中粮海景壹号三栋楼的买家确为煤老板，多个信源和交易文件显示为内蒙古某煤炭企业。

优淘城总裁薛建雄在接受中国经济时报记者采访时表示，买走中粮海景壹号三栋楼的买家可能还要补交37亿元土地增值税，考虑到这个因素，虽然短期来看不容易快速卖掉，很难有什么利润，但如果长线持有，未来也可能存在一定升值空间。

谈到当前房地产大宗交易是否划算，刘兵认为，看对谁而言，如硬币的两面，对于有些外资来说不划算，但对于有些国内的煤老板来说是可以的。“这两年煤炭价格上涨，把资金转换成一线城市核心资产还是划算的，尤其现在很多资产的价格下降很多，买家竞争小很多。”

优质资产受到青睐

实际上，近来一线城市优质资产依然受到买方青睐，买地买房的新面孔并非只有煤老板。两个月前，量化私募明汯投资创始人裘慧明就曾以2.8亿元拍下上海豪宅华洲君庭15号全幢住宅。除了个人投资者，机构投资者也不时出现。

也是在最近，游戏独角兽米哈游全资控股的上海时间结科技有限公司，正式拿下了位于上海徐汇区漕河泾开发区黄金地带的虹梅街道一地块，距离其总部仅3公里。此次出让，成交价格10.772亿元，土地用途为科研设计用地，出让年限50年。

米哈游很多人并不陌生，这只超级独角兽做出了风靡全球的游戏《原神》，坐拥源源不断的现金流——2022年，米哈游主营业务收入273.40亿元，净利润161.45亿元。而透过米哈游，可以看到近年来互联网大厂如B站、美团、字节跳动，还有京东、拼多多、SHEIN等巨头都在一线城市买地买楼。

近期，一些从事建筑防水材料、纽扣和水管、家纺用品和面料，以及压力容器生产的企业也在买地。

10月18日，北京再度迎来一轮土拍。本次竞拍的2宗地块，迎来10家房企报名参与，其中，丰台南苑地块报名房企不仅有华润、中铁建、京能、首开、中海、天恒等央国企老面孔，还有在短短两个月内连续报名6宗地块竞拍的民企新面孔东方雨虹。最终，丰台南苑地块竞至上限价格40.135亿元，由东方雨虹摇号斩获。

根据戴德梁行最新市场监测数据，2023年前三季度，北京大宗交易市场共录得323亿元成交，已超2022年全年成交额，成交宗数39宗，创5年同期新高。根据第一太平戴维斯数据，北京大宗投资市场在三季度同样迎来强劲反弹，累计成交金额约为139亿元，环比大涨154%，较去年同期上涨156%。季度内成交的资产类别主要聚焦于高质量甲级写字楼项目，也有住宅类资产的收购。

“由于市场因素叠加，北京市场许多优质资产已处于价值洼地，从2023年前三季度成交额看，投资型买家占比57%，已超过2022年全年投资型买家占比。”刘兵对记者表示，从2023年大宗交易物业类型看，公寓业态（含计划改造成公寓的项目）均为投资类买家成交，约占前三季度投资类买家成交宗数的三分之一；司法拍卖成交宗数明显上升，2023年前三季度司法拍卖成交15宗，占前三季度总成交数的38.5%。

刘兵认为，随着资产售价预期持续下调及贷款利率下行，优质资产的投资机会已浮现，值得投资人关注。

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