董事会选举原总经理朱文凯为招商蛇口新任董事长并担任公司法定代表人，聘任聂黎明为新任总经理

投资时间网、标点财经研究员 董琳

继万科（000002.SZ）、绿城中国（3900.HK）后，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称招商蛇口，001979.SZ）也迎来核心管理层调整。

9月15日晚间，招商蛇口发布公告称，董事会于近日收到公司董事长蒋铁峰提交的书面辞职报告。由于工作调动原因，蒋铁峰辞去公司第四届董事会董事、董事长和董事会战略与可持续发展委员会委员（召集人）职务。鉴于董事会成员发生变动，公司对第四届董事会专门委员会委员进行了调整，涉及战略与可持续发展委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会等多个委员会的成员变动。

同时，董事会选举原总经理朱文凯为公司新任董事长并担任法定代表人，聘任聂黎明为新任总经理。

从履历来看，朱文凯和聂黎明均是招商系“老将”。朱文凯从招商地产策划部经理起步，历任总经理助理、副总经理，招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理等，任职经历覆盖了营销、区域运营、集团管理的全链条。聂黎明曾任招商蛇口运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理、公司副总经理；招商局积余产业运营服务股份有限公司董事、董事长；招商局集团产业发展部/业务协同部部长等。

招商蛇口发布人事调整公告

信息来源：公司公告

投资时间网、标点财经研究员注意到，2023年9月初，时任招商蛇口董事长许永军因达到法定退休年龄辞任，蒋铁峰接棒成为新任董事长。

在蒋铁峰任职期间，招商蛇口进行了组织架构调整，原七大区域被合并为五个区域。今年6月，公司再次启动新一轮架构调整，在开发业务层面，取消了五个区域公司，由总部直接管理下属城市公司，完成了从三级管控转向二级管控的扁平化转型。

业绩方面，招商蛇口2024年实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润为40.39亿元，同比下降36.09%。在盈利承压的情况下，公司大幅下调了管理层的薪酬。2024年蒋铁峰年薪为241.8万元，较2023年降薪超249万元，总经理朱文凯降薪超218万元，其他高管均有不同程度的降薪。

2025年上半年，招商蛇口实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；归母净利润为14.48亿元，同比增长2.18%。不过，上述增长源于招商蛇口期内取得其他公司控股权获得5.08亿元的投资收益，若剔除该收益，公司扣非后净利润为9.62亿元，同比下滑31.23%。

业内有分析认为，此次人事与组织调整反映出招商蛇口致力于提升运营效率，以应对当前行业环境的挑战。

销售方面，2025年上半年，招商蛇口累计实现签约面积335万平方米，同比下降23.6%；实现签约销售金额888.94亿元，同比下降11.9%，销售额位居克而瑞排名第四位，较上年提升一位。

投资拿地方面，公司上半年累计获取16宗地块，总计容建面约167万平方米，总地价约为353亿元，同比增长142%；权益地价为219亿元，占2024全年权益地价的65%。由于拿地金额提升，招商蛇口期末的存货账面余额为3891亿元，较期初上升3%，对应存货跌价准备62亿元，存货账面价值为3829亿元。

从债务层面来看，截至2025年上半年末，招商蛇口持有货币资金总额为877.64亿元，较期初下降13%；公司总有息负债为2332亿元，较期初增长5%，其中499亿元为一年内到期。

在有息负债规模不减反增的情况下，9月12日，招商蛇口公告称，公司拟向特定对象发行优先股，募集资金总额不超过82亿元，扣除发行费用后的净额将用于公司“保交楼、保民生”房地产项目建设。

值得关注的是，这是招商蛇口首次使用发行优先股进行募资，而优先股的固定股息通常与募集资金投入带来的利润增长额挂钩。据公告披露，该公司此次资金投入的11个普通住宅项目基本位于一二线城市，开发周期大多集中在2023年6月至2028年12月之间，结算周期的主力为2027年，预计总销售收入为529.89亿元，总净利润为48.9亿元，平均项目销售利润率约为9.7%。

招商蛇口优先股募资拟投入项目

数据来源：公司公告

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