最近刷到太多人问：“现在买房会不会买在半山腰？房价到底没到底？”

其实不用急着猜答案，先看看身边的人和数据。

连王健林、王思聪这样的富豪都在房地产上“栽跟头”，咱们普通人更该把情况捋清楚，再做决定。

01.

不少人觉得“有钱人买房稳赚不赔”，但最近的例子却打了脸。

万达的王健林，这些年一直让万达“瘦身转型”，比起恒大的暴雷，万达走得算稳了，可即便这样，他最近还是因为一笔1.86亿的款项被执行，还被限制了高消费。

要知道，1.86亿对普通人是天文数字，但对地产大佬来说算“小目标”，连这种规模的款项都出问题，足见行业寒冬有多冷。

另一边，他儿子王思聪在上海的一套豪宅更典型。

这套房子之前估值上亿，放在2021年楼市好的时候，说不定还能溢价卖，但现在降到6000万都没人接盘——一进一出，直接亏了4000多万。

富豪手里的房子都跌成这样，普通人手里的刚需房、小公寓，自然更没底。

有人说“富豪亏得起”，可这背后反映的是整个房地产行业的现状：不管是大企业还是有钱人，都在面临“房子难卖、资产缩水”的问题，普通人买房更要谨慎，别盲目跟风。

想知道房价有没有到底，先看最直观的时间线和数据，咱们从2021年开始捋，每一步都和普通人的买房决策相关：

1.2021年：本轮楼市的“顶点”

2021年是很多人难忘的一年——当时不少城市房价涨到了历史最高。

北京朝阳、上海浦东的二手房，随便一套都要上千万；二三线城市的核心区，房价也比2018年涨了30%以上。

那时候中介常说“再不买就涨了”，不少人咬牙上车，可没想到这成了“山顶站岗”的开始。

2.2021-2023年9月：全国二手房“连跌模式”开启

这期间，除了少数城市的核心区，大部分地方的房子都在“降价促销”：有的房东为了卖房，主动降5%、10%；有的小区同一户型，半年内单价跌了2000多。

那时候普通人最纠结的是“要不要等”，可没人知道要等多久。

3.2023年9月：放开限购后，一线短暂“企稳”

这波政策确实起了作用，一线城市房价短暂企稳：北京朝阳的二手房成交量涨了20%，上海浦东的房价停止下跌，甚至有少数房源小幅涨价。

当时不少人以为“底到了”，有人趁机上车，可没想到这只是“昙花一现”。

4.2024年5月-8月：一线再跌，8月跌得更快

到了8月，跌幅还加快了。

最明显的是北京昌平：这个区域紧邻朝阳，以前房价随便破3万/平，现在居然出现了单价1.8万的房子，200多万就能买个三居室。

要知道，2021年的时候，这样的房子至少要400万以上，短短3年，价格跌了近一半。

除了北京，上海、广州、深圳也一样：上海嘉定的二手房，单价从4万跌到3万；广州番禺的次新房，总价降了50万还没人看；深圳龙华的小户型，挂牌3个月都没买家。

02.

截至2024年8月，全国二手房价已经连续下跌超过50个月——这是近20年来最长的下跌周期，比2008年金融危机时跌得还久。

面对这么久的下跌，很多人问“官方怎么看”？

其实央行在2024年一季度的货币政策报告里已经说得很清楚：“地产去库存仍然需要时间”。

这句话翻译过来很简单：市面上没卖出去的房子还很多，比如三四线城市的新楼盘、一线城市的老破小，要把这些库存消化完，不是几个月、一年能做到的，房价想马上反弹，基本不可能。

有人说“那我等库存消化完再买”，可问题是“到底要等多久”？

没人能给准信，但我们可以从历史规律里找线索，至少能知道“现在处于哪个阶段”。

房地产不是“随机涨跌”，它有自己的周期，专业上叫“库兹涅茨周期”，也就是咱们常说的“房地产周期”。

这个周期一般持续15-25年，意味着普通人一辈子最多能经历两轮完整的房价涨跌——比如你20岁时经历一轮上涨和下跌，下次可能要等到40岁以后了，所以买房决策真的要谨慎，错了可能要等十几年才能翻身。

这10年里，前5年是“下跌期”，房价持续往下走；后5年是“底部震荡期”，房价不涨不跌，就在低位徘徊。

至于下跌空间，历史数据更直观：泡沫破裂后，房价平均跌幅大概34%，有的极端情况甚至跌超50%。

比如美国2008年次贷危机时，拉斯维加斯的房价跌了56%；爱尔兰2009年房价跌了53%。

但这里必须提醒大家：“见底”不代表“会涨”。

就像政策里常说的“止跌回稳”，重点是“稳”，不是“升”。

就算接下来房价不跌了，未来可能还有3-5年的“底部震荡期”——也就是说，想靠买房短期赚钱，基本没可能，甚至可能买了之后好几年都“套牢”。

很多人只盯着房价的“数字”，比如“我家房子从2万跌到1.8万，只跌了10%”，觉得损失不大。

03.

但其实比“价格下跌”更可怕的是“价值腰斩”——哪怕房价数字没跌，实际价值也可能少了一半，这一点普通人很容易忽略。

举个普通人能懂的例子：现在你月薪1万，当地房价2万/平，你要干2个月才能买1平房子。

如果5年后，你的月薪涨到2万（翻了一倍，这符合正常的收入增长速度），但房价还是2万/平，那时候你干1个月就能买1平——对现在的你来说，这套房子的“实际价值”已经少了一半，这就是“价值腰斩”。

因为有通胀和收入增长。

每年的通胀会让钱变“不值钱”，比如现在100块能买50斤大米，5年后可能只能买40斤；同时你的收入会增长，5年后月薪翻倍很正常。

如果房价跟不上这个速度，就算数字没跌，也是“变相下跌”。

就像2015年的时候，很多城市房价1万/平，当时普通人月薪5000，要2个月买1平；到2020年，月薪涨到8000，房价涨到1.5万，还是要2个月买1平，这时候房价数字涨了50%，但实际价值没涨。

如果2025年月薪涨到1.2万，房价还是1.5万，那时候1个半月就能买1平，房子的实际价值就跌了25%。

最近高盛的一份研究报告里提到了日本楼市，很多人看了之后更慌：“日本房价跌了18年，我们会不会也这样？”

其实不用太担心，因为日本的情况很特殊，和我们不一样。

日本1991年房价泡沫破裂后，确实跌了将近18年，但它的跌幅集中在前4年——前4年就跌了80%，之后本来要反弹，结果又遇上了1997年亚洲金融风暴、2008年美国次贷危机，才一直跌。

也就是说，日本是“倒霉遇上了多次危机”，才导致下跌时间变长，我们现在没有这样的连续危机，情况比当时的日本好很多。

再看我们现在的跌幅：根据统计，历史上房地产泡沫破裂后，房价平均跌幅大概30%，但现在我们一线城市的房价已经普遍跌了30%左右，三四线城市更是接近腰斩——从跌幅来看，已经超过了历史平均水平。

这意味着什么？

可能我们的“下跌空间”已经不多了，离底部越来越近。

说了这么多数据和规律，最后还是要给普通人一个明确的答案：房价到底了吗？

现在没人能给100%准确的答案，但从“跌幅”（一线超30%、三四线近腰斩）和“时间”（已跌4年，接近5年下跌期尾声）来看，离底部已经不远了。

但买房不能只看“底”，更要分“刚需”和“投资”两种情况：

1.刚需买房：合适就入手，别纠结短期涨跌

2.投资买房：90%的房子别碰，小心变成“砖头”

房地产的“黄金时代”已经过去了，以前“闭着眼买房都赚”的日子不会再有了。

现在买房，不管是刚需还是投资，都要“睁大眼睛”：看地段、看配套、看自己的需求，别被“房价到底了吗”这个问题困住。

对普通人来说，买房不是“赌大小”，而是“解决需求”。

如果是为了住，合适就买；如果是为了赚，不如多看看其他投资方式。毕竟，比起“抄底”，不买错才是更重要的事。