“郊区”大北窑，如今CBD。（图源:北京CBD之窗）

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30年前的北京CBD，还是一片工业区。北京第一机床厂、北京夜光杯葡萄酒厂、北京汽车制造厂、金属构件厂、雪花冰箱厂、北京吉普车……

改革开放时期，应国家多种发展需要，1985年，北京市政府决定在东二环和东三环之间建设一个功能齐全、配套设施完善的综合服务中心，以满足越来越多的国际商务办公区需求。

北京CBD的命运齿轮自此转动。

1985年底，国贸中心土方开挖 来源：网络

1990年，总投资5亿美元，最高建筑156米，建筑规模44万平方米的国贸一期率先从低矮的厂房和居民楼中拔地而起，各跨国企业、零售品牌、商社等穿过中国改革开放的大门纷至聚集而来。

1993年，由国务院批复的《北京城市总体规划》正式提出建设北京商务中心区，并一笔画出了东起东四环、西至东大桥路、南起通惠河、北至朝阳北的四至范围，大北窑7平方公里区域成为北京对外开放的第一站。

1999年，国贸二期竣工。国贸二期工程总建筑面积12.6万平方米，包括一栋38层的高层办公楼以及大型地下商城，与国贸一期南北呼应。

1999年，建成后的国贸一、二期 图片来源：中建一局

随着千禧年的到来，中国在国际上的地位日益彰显，国贸三期进入了开工建设阶段。根据公开资料介绍，国贸三期工程分为A、B两个阶段，其中A座2008年竣工，建筑面积29万平方米，主塔楼高330米，被称为当时的最高楼，除国贸大酒店、高档写字楼、国际精品商场外，该工程还包括一个2340平方米北京最大的宴会厅。B座2015年启动建设，总建筑面积23.3万平方米，高296米，2017年完工。

国贸三期A、B座楼

从国贸一期到中国第一个城市综合体，到二期的中国21世纪新型写字楼，到三期的A座北京第一高楼和B座建设完成后，国贸建筑群110万平方米成为了世界规模最大、设备最先进的国际贸易中心建筑群。

而跟随着国贸三期的建设步调，在过去的三十年中，央视大楼、中国尊、建外SOHO、银泰中心、北京IFC、华瀚大厦、复星国际中心、嘉铭中心、正大中心、博瑞大厦等一批超甲级标志性高楼也逐步投入了运营，北京CBD成为国际名片的同时，也成为了中国财富版图中最重要的坐标。

北京CBD建筑群

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北京CBD建设的30年，正是这片7公里区域辉煌的三十年。

80年代末，刚刚进入中国的英特尔一直蜗居在民族饭店办公，两年后才入驻进刚刚建成的国贸一期。此后，奔驰、摩托罗拉、三星、滨松光子学、北京星巴克咖啡有限公司、丰田、大众、亚马逊一批外企蜂拥而进，每天有超过40万人在这10平方公里左右的地方办公。如今，站在国贸桥的十字路口，仍然可以看到苹果、壳牌、三井住友、汇丰银行、大众、福特、三菱的标志。

传说在过去，从国贸三期大堂乘电梯到80层只需要40秒，律所办公室每个女律师至少有3双高度不同的高跟鞋，许多员工去机场坐的都是专属的黑色轿车……但不管怎么说，入驻CBD，成为公司业绩漂亮的标志。

根据今年8月份北京朝阳发布的数据，目前北京CBD功能区认定的跨国公司地区总部数量增至110家，占比北京市50%。

不仅外企，CBD也一度成为内资明星企业争抢要进的区域。

比如，位于环球金融中心西塔的蚂蚁集团、位于环球金融中心东塔的网商银行、位于华熙国际中心的京东、位于中国尊的菜鸟网络、位于华润大厦的云智慧、位于汉威大厦的宜信（曾经信贷行业头部）、位于光华路SOHO的探探、位于万达广场B座的万达集团……

但仍然不可否认的是，近几年，一些外企正悄悄从CBD撤离。

从英特尔、雅虎、奔驰、到惠普、摩托罗拉、默沙东……从IT行业、制造业到医疗行业。事实上，曾经聚集在CBD的外企一度超过了170家。

为什么呢？

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一方面，由于全球经济下行的原因，外企客户对租金更加敏感。第一太平维斯表示：“这几年外资企业的预算控制变得很严格”。

另一方面，望京、丽泽更多租金便宜的区域正在崛起。

世桦嘉润代表曾经对外采访时表示过，深耕在中国的外资行业很看重成本管理、以及企业所在位置的中长远价值。比如从很早的2013年开始，就有金融企业开始计划从CBD搬迁至望京区域，某内资券商在去年搬迁至位于亚奥板块的亚洲金融大厦。搬迁的核心因素即是拿到了业主给出的抄底价，以此能够使得企业在“地产成本”一项达到有效的管理控制。

根据高力国际发布的上半年北京办公楼市场报告，报告显示，上半年CBD市场40栋甲级楼宇中有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达到5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。另外，CBD的甲级市场空置率表现也不尽如意，环比上升0.3%，空置率达到12.7%。根据报告，上半年CBD的平均租金是344.8元/月/平方米，望京区域平均租金是233.6元/月/平方米，亚奥板块平均租金是304.8元/月/平方米，丽泽板块平均租金是188.1元/月/平方米……

CBD区域部分代表性楼宇

但从整体看，CBD区域仍是金融企业和外资的首选，三星大厦、IFC、复星国际中心、正大中心、泰康集团大厦、中国人寿金融中心、中国尊、银泰中心仍是各行各业头部企业入驻北京的首选。

比如去年，继在中国尊租用4.2万平方米后，中信建投继续在中信大厦附近的泰康集团大厦承租了1.7万平方米的面积；今年上半年麦克斯科学、世界500强壳牌、渣打证券均入驻CBD；今年9月，管理规模超过2万亿元的中东第五大财富基金——穆巴达拉投资公司租用了正大中心北楼的41层。

正大中心

根据朝阳区对外公布的数据，上半年，有30余家企业落户CBD，北京CBD有超过1万家外资企业聚集在此，跨国公司地区总部、国际金融机构和国际组织均占全市的50%。北京朝阳表示，北京CBD是外资机构进驻中国的首选地，更是北京对外开放的重要窗口。