原创 孟总的边际价格说：房子下跌的真实原因是什么？
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2025-10-19 15:22:05
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房子下跌的真实原因是什么？

说法五花八门，但孟晓苏的说法最有个性，他认为全是法拍房惹的祸。的确，法拍房市场一片狼藉，价格比二手房市场总体上要低30%以上，有的要跌出50%，就这还大量流拍。于是，孟总认为法拍房定义了中国房价的边际价格。

这个说法至少不准确，有两个问题。

第一个问题：法拍房属于特例。黄奇帆曾估计法拍房总量要达到400万套，按每套房100平方米计，相当于全年房子总销量的一半，这显然不正常，是中国特有的孤案，因此，法拍房的价格不会成为有效的边际价格，还是二手房价格说了算。毕竟法拍房有时限，且移交过程中问题多多，背后绑定的是资产纠纷，是折价甩卖的特例资产。

楼市未来的价格趋势不会以法拍房为边际价格，也就是说，二手房价格不会跌到现在法拍房的边际价格。银行做抵押贷款是按当时市场估值的80%，按当下二手房市场价格再跌50%，那就是完蛋的完，作为国家银行会通过多种手段包括调整房贷政策、包括加印钞票，重新定义“边际价格”。

第二个问题：法拍房不是根源。应该追问的是为什么会有这么多法拍房，2024年美国的法拍房在总成交的占比只有0.068%，而中国以深圳为例，法拍房占到总成交量的18%左右，这个影响的确很大，但问题不在法拍房本身。

对此，孟总认为应该银行与购房者同进退，银行降低按揭款，拉长房贷期限。

虽然很多网友痛骂孟晓苏，但客观地说，中国楼市走到今天这一步，不是一个前中房集团的董事长能决定的，它也就是王朔说的一道纸墙；客观地说，孟总这一次的建议是一个积极的建议。

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