制图：陈欣（即梦AI生成）

随着12月10日深圳福田区梅林街道B405-0308宗地竞拍槌落，深圳2025年度住宅用地出让正式画上句号。

作为本年度宅地拍卖的收官之作，这宗地块备受市场关注，它不仅是福田区时隔16年公开出让的首宗纯住宅用地，更是核心城区难得一见的“迷你宅地”。稀缺属性直接点燃了房企的争夺热情，中海、保利、中铁、天健等8家实力房企同台角逐，历经148轮激烈竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价斩获，成交溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/㎡。

业内人士分析认为，福田梅林地块的高溢价成交，是深圳楼市进入结构性复苏阶段的鲜明信号。南都湾财社记者梳理数据发现，2025年深圳全年共成交12宗住宅用地，总出让土地面积23.44万平方米，总成交金额达290.9亿元，平均溢价率升至32.81%，全年土拍市场热度明显回升。

9宗宅地溢价成交 最高溢价率86%

深圳中原研究中心数据显示，2025年深圳累计成交宅地12宗，较去年增加6宗，平均楼面价达37636元/㎡，较近五年低谷的2022年大幅上涨141.5%；平均溢价率升至32.8%，创近六年来新高。

但与此同时，2025年深圳宅地成交建面仅23.4万平方米，同比下滑21.4%；成交总金额290.9亿元，同比下滑16.0%。成交面积和成交总金额均为近五年来最低值，主要是供应数量不足和供应地块面积较小所致。

南都记者梳理发现，2025年深圳成交的12宗宅地中，仅3宗为底价成交，其余9宗宅地均溢价成交，呈现出区域分化明显的特征。

从2025年深圳宅地土拍数据可见，12宗成交地块中共有7宗溢价率突破40%。其中南山前海合作区T201-0232宗地以86.10%的溢价率登顶，福田梅林B405-0308宗地、龙华民治街道地块等，也分别录得65%、46.55%、40.74%等超40%的溢价表现。

其中，位于南山前海合作区的T201-0232宗地在今年7月被招商蛇口以21.55亿拍下，溢价率高达86.1%。该溢价率不仅创造了2025年最高溢价率记录，更创下深圳2024年取消15%溢价上限后的新高。与此同时，该宗地楼面价也一举刷新了深圳住宅用地楼面价的历史最高纪录。据市场消息，该宗地项目案名为海晏府，部分业内人士预测未来售价至少在13万元/㎡以上。

这些高溢价地块多集中于核心城区，与非核心区域地块的底价成交形成强烈反差，也进一步放大了土拍市场的区域热度分化特征。

此外，今年拿地阵营的格局也更趋集中，对比2024年深圳宅地全由央国企包揽的态势，今年仍以央国企为主导，仅龙湖一家民企跻身拿地阵营，民企参与度虽略有“破冰”，却依旧处于市场低位。

福田梅林街道宅地8房企148轮竞价 溢价率65%

从2025年深圳宅地供应趋势来看，呈现出明显的“前三季度逐步放量、年末集中收尾”的节奏。一季度虽供应少，但唯一地块溢价达70.37%，开局热度不低；二季度供应2宗，热度分化；三季度作为供应最集中的季度，不仅宗数占比高，还诞生了年度最高溢价，是全年供应热度最高的季度；而年末的四季度，虽供应宗数不及三季度，但12月出让的3宗地块中，南山、福田核心地块分别录得42.49%、65%的高溢价，尤其是收官的福田梅林地块以65%溢价落槌，让四季度成为年末热度冲高的节点。

具体来看，12月8日，南山区深圳湾超级总部基地T207-0068宗地竞争尤为激烈，经百轮竞拍后，该宗宅地由中海地产拿下，不仅刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP3位置，同时创深超总宅地溢价新高。

12月10日，深圳福田区梅林街道B405-0308宗地完成竞拍，此次竞拍吸引了8家房企参与竞价，经过148轮激烈竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%。该地块位于梅林街道越华路10号，土地面积4994.02㎡，建筑面积18550㎡，起始价4.8亿元。要求全部现房销售(不得预售)，1年内开工，4年内竣工。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析指出，作为深圳又一宗“现房销售”试点地块，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向，现房销售模式加速行业洗牌，中小房企因资金承压被淘汰，房企从“高周转”转向“高品质”竞争，精品住宅供应占比将提升，对增强购房者信心，稳定市场预期具有积极作用。

她同时提到，福田梅林地块作为年末收官之作，65%高溢价成交，标志着深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局。预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区宅地高溢价成交将成常态。

采写：南都记者 孙阳