上个月，一位朋友找到我，倾诉着他心中的巨大困惑。他手头有一套位于三四线城市市中心的旧房，房龄已达十八载。近来，一位买家出价，价格仅比他五年前购入时高出寥寥无几。与此同时，他的女儿即将步入婚姻殿堂，期望能在繁华的一线城市购置新居。这让他陷入两难：是果断出售老房，将资金投入一线城市的房产，还是应该暂缓交易，静观其变？面对这种复杂的局面，我并未立刻给出定论，因为这背后牵扯着诸多考量。

如今，这种抉择正困扰着千家万户。一些人急于抓住当下的上车机会，生怕错过便再无可能；而另一些人则紧握现有房产，犹豫着此刻出手是否会成为日后的遗憾。这两种心态，正是当前市场焦虑的缩影。今天，我们不妨拨开迷雾，将这个问题彻底厘清。

首先必须明确一个至关重要的前提：当下的房价走势与数年前已截然不同。回想2015年至2017年那段光景，彼时入市者几乎无不获利，部分城市房价短短三五年便翻了一番，只要敢于出手，便基本立于不败之地。然而，近两三年，形势发生了彻底逆转，许多城市的房价开始下行，二三线城市的回调幅度甚至达到百分之十几到百分之二十。即便是核心一线城市，增长的势头也明显减弱。

我特地查阅了近一两年的房地产宏观数据，发现全国的房地产交易规模，无论是新房还是二手房，都在萎缩。这不是个别现象，而是全国性的趋势。步入2024年下半年，市场虽略有缓和迹象，但真正的转暖尚未到来。部分大型开发商已采取打折促销策略，降幅甚至触及百分之十几至百分之二十。

这引出了一个核心疑问：为何市场会演变至此？我们逐一剖析。

首先是人口结构的变迁。我国人口结构正在发生深刻变化，年轻群体数量减少，这直接削弱了住房的刚性需求。供大于求的局面下，房价自然承受着巨大的下行压力。

其次是宏观经济环境的影响。近年来，许多家庭的收入增速放缓，部分行业仍在进行深度调整。在这样的背景下，即便房价停滞不前，许多人也已感觉购房压力倍增。购买力下降，使得市场上真正能完成交易的购房者数量锐减。

再者是政策导向的调整。与前几年相比，当前对房地产市场的调控方向明确，各地正积极出台措施稳定房价，遏制过度投机。限购、限售、限贷等政策的实施，清晰地释放了一个信号：不必再奢望房价能重现过去那种迅猛的上涨。

我有一位表兄，2023年时也曾经历过一番挣扎，最终咬牙购入一套房产。不料一年多过去，该房产价值不升反降，让他追悔莫及，深感当初不如再观望一阵。然而，换个角度看，虽然房产未升值，但他锁定了居住权和稳定的租金成本，避免了租金上涨的压力。从这个角度衡量，购房也并非全然吃亏。

那么，倘若有人在今日询问我，2025年乃至2026年，究竟该是买房还是卖房？我的回答是，此问题没有标准答案，一切取决于个体的具体境况。

关于购房

哪些人在此阶段购房是合理的呢？

第一类，是真正有住房需求者。例如，您已在某城市扎根，工作稳定，子女教育成为刚需，此时的购房动机是居住而非投机。这类家庭无需过度纠结于短期高低，因为居住是刚需，总是需要一个安身之所。长期而言，购房积累资产的属性，即便在房价平稳期，也优于白白流失的租金。

第二类，是资金充裕的群体。若经济实力雄厚，持有大量现金，对房价的细微波动并不敏感，那么此时入手问题不大。对这类人而言，房产更像是消费品或资产配置的选项，而非必须通过杠杆才能触及的标的。

第三类，是于市场底部城市入场的买家。尽管全国趋势下行，但各城市分化显著。部分城市房价已探至相对低点，此时介入或确为良机。同时，一线及强二线城市，尽管短期或有震荡，但长期来看，其房产的抗跌性依然较强。

关于卖房

什么样的人群现在出售房产是明智之举呢？

第一类，是持有数套房产，依赖租金收入的投资者。如果您房产数量较多，当前市场仍有承接者存在，适时出售部分以回笼资金不失为上策。继续持有，不仅要面对房价可能继续下行的风险，还需承担管理费和税费等持有成本。不如趁早变现，将资金重新部署至更具潜力的领域。

第二类，是所持房产位于城市基本面堪忧的区域。部分三四线城市面临人口外流、产业空心化的困境，其房产的长期价值堪忧。若您的房产恰好位于此类城市，当前若能顺利脱手，则不必过多迟疑，再拖下去，可能更难寻觅买家。

第三类，是迫切需要资金周转的群体。有些人手握房产，但当前急需用钱以应对其他事务。此时，卖房便成为一种刚性选择，而非可选项。在这种情况下，无需过多权衡房价涨跌，生存或发展需求置于首位。

此外，一个细节至关重要，即房产本身的质量。房屋的价值不仅受大环境影响，更取决于其自身条件。地段优越、房龄较新、配套完善的房产，在任何时候都更易出手。反之，位置偏僻、房龄老旧、配套落后的房产，在市场火热时或可脱手，但在低迷期则会滞销。我那位朋友的老房子，虽地处市中心，但十八年的房龄使其面临新房的激烈竞争。此时若能成功变现，即便价格增幅有限，也换来了现金流。再过几年，恐怕连现在的价格都难以企及。

我还要提及一个购房成本的新变化。如今购房的考量已不限于房价本身，还包括贷款利率、首付比例和各项税费。近两三年，各地贷款利率有所下调，这对购房者而言是利好消息。尽管房价降幅不大，但贷款成本的降低，实质上变相减轻了购房负担。

展望2025年和2026年的房地产市场，我观察到的核心趋势是“两极分化”。一线及强二线城市的房地产基本面相对稳健，涨跌幅度均不大，房产保值能力较强。而三四线城市，尤其是人口流出、产业单一的地区，房价将持续承受较大压力。

我的一个深刻体会是，大众对房产的认知正在回归理性，房产首先是“居所”，其次才是“资产”。基于此认知，决策便相对清晰：需要居住，则购入；若已有安居之所，则无须强求。卖房亦同理，若房产是生活必需品，则应保留；若已不再是必需品，或持有过多，变现以作他用，或许更为明智。

我还注意到一些新现象，例如部分城市推出“以旧换新”政策，旨在刺激老房置换新房的交易，激活市场流动性。此举本身也印证了市场存在的老旧房产去化难题与新房库存压力。

对于正处在买卖十字路口的家庭，我认为最关键的是认清自身的真实需求，切忌盲目追涨杀跌。买卖的决策应立足于现实需求和经济承受能力，而非短期市场风声。因为坦率地说，市场的短期走向，无人能精准预测。与其徒劳预测，不如将精力聚焦于明确自我所需。

当前房地产市场正处于深度调整期，但这调整期也孕育着机遇。对于刚需购房者而言，房价不涨而贷款利率反降，从某种角度看是相对有利的环境。对于有意出售者，即便房价增幅乏力，只要房产质地优良，此刻仍有机会找到接盘者。

我那位朋友最终的决定是暂不急于出售。他认为，老房虽旧，但地段尚可，短期内大幅贬值的风险不高。他转而将重心放在深入研究一线城市的房产市场，力求明确在一线城市何种类型的房产更具安全性。待研究透彻，寻得良机再行动。这种审慎态度，我认为是当前最明智的选择。

有人问我后续房价将如何波动，我实话实说，我无法预知。但我确信，房产的本质是居住。只要购房是为了自住，而非纯粹炒作，那么房价的涨跌对您的影响便相对有限。房产若增值，是资产的增厚；即便不涨，您也无需遗憾，因为您通过月供不断将房产转化为自己的实际资产，这本身就是财富的积累过程。

总结而言，2025年和2026年，买家与卖家都需要基于自身情况做出决断，没有绝对的“速买”或“速卖”。有的，只是根据您的需求、财务状况和房产条件所做出的最审慎选择。现在的楼市，已不再是“躺赢”的市场，而是一个需要深思熟虑、精准计算的理性市场。

在当前环境下，我们必须摒弃“买房必定升值”的旧有思维。房产价值取决于地段、房龄、配套和市场需求，即便是同一城市的不同片区，其走势也大相径庭。因此，在做出买卖决策时，必须细致入微，关注每一个细节。

对于普通人而言，一生购房机会屈指可数，每一步都举足轻重，绝非可随意试错之事。基于此，投入时间进行充分调研和思考，远比急于追逐市场热点更为稳妥。2025年和2026年，对于购房者和售房者而言，都不是最好的时机，但也绝非最差的时机。关键在于，清晰界定自身所需，然后结合客观市场环境，做出最契合的判断。