出品 | 创业最前线

作者 | 吴磊

编辑 | 蛋总

美编 | 邢静

审核 | 颂文

融创、碧桂园“上岸”之后，房企化债的步伐正在加快。

近日，远洋集团披露，7只境内债的重组方案获得通过，化债本金总额约130.5亿元，极大缓解了短期偿债压力。

但在经营层面，远洋集团仍面临极大压力。2025年前11月，企业实现累计协议销售额237.9亿元，同比下滑22%。在资本市场，其股价已经不足1毛。

和碧桂园、融创、万科等房企自带话题度不同，远洋集团是一家没有太多话题性的房企，它的掌舵人李明行事低调，也不似孙宏斌、王健林一样能够随时成为行业的话题焦点。

但实际上，远洋集团是一家老牌房企，销售额也曾一度突破千亿，背后站着中国人寿、大家保险等险资，颇具实力。只是，时过境迁，债券违约之后，远洋集团已不复往昔风采。

如今的远洋集团，不仅要直面债务危机，还要面对持续亏损的难题。

1、130亿债务重组方案通过，还未“上岸”

在债务重组路上，远洋集团再迈一步。

今年8月，远洋控股宣布，经远洋集团协调，拟对公司的10只境内债进行重组，合计金额约180.5亿元。据悉，远洋控股是远洋集团在境内最主要的业务经营实体和发债主体。

在此次债务重组中，远洋控股提供了现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种清偿选项。

值得注意的是，其给出的现金回购方案只有2折——拟以不超过8亿元的现金，按照债券剩余面值20%的价格，购回不超过40亿元的标的债券。

客观来说，当前房地产市场整体承压，出现债务危机的房企销售下滑，没有足够的经营流入、再融资能力，兜底债务的能力也会下滑，债权人的预期自然也会下降。

而远洋集团的资金压力，是显而易见的。

截至2025年中期末，远洋集团的总贷款为669.97亿元，其中一年内到期的为416.76亿元。同期，其现金及现金等价物为19.96亿元、短期受限制银行存款38.35亿元。对比来看，远洋集团面临的短期资金缺口超过300亿元。

（图 / 远洋集团财报）

不过，「创业最前线」注意到，远洋集团存在巨额短期贸易及其他应收款项及预付款项，金额高达528亿元。其中，大部分是借予合营企业、联营公司、第三方的委托贷款，以及应收合营企业、联营公司的款项。

（图 / 远洋集团财报）

这些款项的用途是什么？资金是否还能收回？为何对合营企业、联营公司留存超300亿元的应收款？对此，「创业最前线」试图向远洋集团方面了解，但截至发稿仍未获回复。

无论如何，债权人还是接受了远洋控股给出的重组方案。11月26日，远洋集团宣布，上述10只债券中的7只，获得债权持有人会议表决通过，金额约130.5亿元。

（图 / 远洋控股公告）

只不过，即便这三只PPN债券重组成功，远洋集团的偿债压力依然存在。毕竟，和融创“清零”美元债的强势不同，远洋集团将部分债务进行了展期，将部分兑付压力推迟至未来。

在此次重组方案中，远洋控股给出了一项长期留债方案，将债务到期日延长至10年后（即2035年），利率统一调整为1%，只是不知是否有债权人会选择此方案。

此外，今年3月，远洋集团63.15亿美元的境外债重组协议生效。其中，22亿美元（约合人民币155亿元）转换为新债务（包括新贷款及新票据），41.15亿美元成为新强制可转换债券、新永续证券。

（图 / 远洋集团财报）

上百亿元的债务仍然悬而未决，远洋集团未来仍有面临“生死考验”的风险。

2、销售均价每平下滑3000元，规模、利润双双失速

远洋集团是一家老牌房企，前身成立于1993年，只比碧桂园晚了一年，是行业最早进入百亿阵营的房企之一，且背后的股东更具实力。

（图 / 远洋集团财报）

2023年6月，中国人寿和大家保险曾成立联合调查组，并聘请财务顾问入驻远洋，随后远洋的多只债券大跌。2个月后（2023年8月），远洋集团就披露了债券面临违约的公告。

时至今日，远洋集团面临的不只是债务危机，经营更显困顿。

12月10日，远洋集团披露2025年前11月销售数据。11月，其实现协议销售额约24.9亿元，同比下滑33%；前11个月，协议销售额约237.9亿元，同比下滑22%。

图 / 远洋集团公告：（上图）2025年11月数据（下图）2024年11月数据

尤为值得注意的是，在11月份，远洋集团的协议销售均价约7900元/㎡，和去年同期的10800元/㎡相比，每平方米售价下滑了将近3000元；和今年10月的9100/㎡相比，每平方米也下滑了1200元。

在今年中期财报中，远洋集团披露，报告期内，物业开发业务的平均土地成本(不包括车位，下同)约6300元/㎡，平均建筑成本约5700元/㎡，开发成本达到1.2万元/㎡。

（图 / 远洋集团财报）

如若以这个标准来对比，远洋集团是否会陷入“越卖越亏”的困境？11月的售价为何出现如此明显的价格下挫？是在售项目组合出现了重大变化，还是在进行大促销？是否将利润的重要性排在了销售之后？

对此，「创业最前线」试图向远洋集团方面了解，但截至发稿仍未获回复。

对于远洋集团来说，利润并不是可有可无的存在，因为企业已经连亏三年。2022年至2024年，远洋集团的股东应占亏损为190亿元、211亿元及186亿元，累计亏损约587亿元。

（图 / 远洋集团财报）

在今年上半年，远洋集团得以扭亏，实现股东应占溢利102亿元，但这并不是基于经营回归正轨，而是完成境外债务重组，录得317.56亿元的非现金收益所致。倘若扣除境外债务重组收益，仍存在超200亿元的亏损。

（图 / 远洋集团财报）

长期亏损的远洋集团，已经积压了太多货款。截至2025年中期末，其贸易及其他应付款项达到473亿元，其中贸易应付款为116亿元。

（图 / 远洋集团财报）

面对如此高的货款，远洋集团又该如何应对？

3、发力代建，股价不足1毛

当传统开发模式难以为继，远洋集团选择把筹码押向轻资产模式——代建。

2023年底，远洋集团成立了代建业务品牌「远洋建管」，提供咨询顾问、产品定位、营造管理、营销服务、交付等全链条服务，涵盖住宅、商业、办公、酒店、产业园区、养老等多种业态。

背靠中国人寿、大家保险，远洋集团聚焦不良资产赛道，不少代建项目是与政府、金融机构、央国企等合作。

据其官网透露，集团已为最高人民检察院、北京市政府、中国人寿、大家保险、中化集团、中国农业银行、平安集团、中航信托等代建了多个项目。

但放在行业中来看，远洋集团的优势并不突出。克而瑞数据显示，今年前三季度，“代建第一股”绿城管理以2785万平方米的新增签约建筑面积，在行业中遥遥领先。同期，远洋建管的新增签约建筑面积为715.3万平方米，约合绿城管理的1/4，位列行业第8。

（图 / 克而瑞）

克而瑞研报指出，2025年前三季度，代建新拓TOP5企业占比保持49%高位，行业整体延续高集中度走势，头部企业牢牢占据市场份额，其余企业突围难度较大。

即便如此，由于代建具有低杠杆、逆周期的特性，对资金要求相对较低，还是成为房企“必争之地”。克而瑞数据显示，当前市场上已有超过100家房企涉足代建或承接代建业务。

一边是行业集中度越来越高，一边是进入代建的房企越来越多，导致代建市场竞争更加白热化，代建费率持续压缩。根据中指研究院数据，77.7%的代建项目代建费率在1%-3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%-2%之间，占比最高。

不仅“挣钱”越来越难，从“甲方”到“乙方”的角色转换之后，远洋集团的贸易应收账款已经堆高。截至2025年中期末，其贸易应收款项为55.14亿元，为此计提的减值拨备高达13.78亿元。

（图 / 远洋集团财报）

对远洋集团而言，品牌信用是一道绕不开的门槛。作为已经出现过债券违约的房企，其在代建市场上的溢价能力、议价能力和品牌信誉度，都相对弱于财务更稳健的同行，要想在代建领域寻求突破，并不容易。

从债务重组，到寻找“第二增长曲线”，远洋集团一直在试图将经营推到正轨上，但投资者仍心存疑虑。

港交所披露资料显示，2025年5月8日、13日，股东Jane Street Group,LLC分别减持了5164.35万股、2446.4万股远洋集团的股票。

（图 / 港交所）

另据Wind数据，截至2025年12月19日，远洋集团的股票报收0.105港元/股（约合人民币0.095元/股），早已沦为“仙股”。

从当前的情况来说，化债仍然是远洋集团的重中之重。只不过，完成化债之后，远洋集团又该如何收拾这“一地鸡毛”？

*注：文中题图来自远洋集团官方微博。