中国证券报记者 董添

　　中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。会议指出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

　　对于加快保障性住房建设，专家建议，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资，扩大租赁住房投资和管理规模，构建租赁住房资产管理闭环。保障性住房投资力度加大，有望带动房地产上下游产业链企稳恢复。

　　投资力度有望加大

　　对于保障性住房体系建设，中国民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬在接受中国证券报记者采访时表示，我国保障性住房体系涵盖公租房、廉租房、经适房、限价房、共有产权房、保障性租赁住房等多种形态，是房地产市场的重要组成部分。近日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，预计公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建设将进一步提速，逐渐形成保障房与商品房相辅相成、双轨并行的新格局。保障性住房投资力度加大，有望带动房地产上下游产业链企稳恢复。保障房体系的完善，有利于进一步打开商品房领域市场化调控的政策空间。

　　ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对中国证券报记者表示，保障性租赁住房建设迎来量与质的双进阶。保障性租赁住房公募REITs规模持续扩大，为市场注入新的活力，为新市民、青年人提供更多优质产品。

　　政策红利持续释放

　　“建议从三个方面加大对保障性租赁住房建设的金融支持。一是创新政策工具，在信贷资源、贷款利率、财政贴息、融资担保等方面，给予更多差异化支持，提升保租房项目的商业可持续性；二是稳步扩大公募REITs试点，适当放松保障性租赁住房底层资产要求，并将试点范围由保租房扩展到市场化长租公寓领域；三是进一步盘活存量资产，探索加大政策性资金支持力度，支持符合条件的地方政府和国企通过回购等方式，将存量用地改造、转化为保租房项目用地，或将存量商品房纳入保租房体系。”温彬对记者表示。

　　赵然表示，租赁住房REITs政策支持力度不断加大，未来将继续细化和深化，相关政策方向或包括具体发行指引、支持保租房REITs扩募、支持租赁住房REITs类型多元化等，政策红利有望持续释放。对于住房租赁行业的投资机构而言，资产管理能力不仅直接关联短期经济回报，在更深层次也是实现长期投资战略和持续提升资产价值的关键。相较于开发逻辑框架，不动产金融逻辑更强调对资产“全生命周期”的管理，涉及底层资产识别、建筑效率管理、运营效率管理等更加复杂的范畴。

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