购房合同沦为“废纸”，钢筋水泥凝固成沉默的“废墟”……随着清流县多个楼盘陷入停工烂尾，业主无法办证、家庭难收新房、债权人权益悬空等问题不仅影响民生福祉，更考验着法院的司法担当与智慧。

多年来，清流法院坚持“司法为民、服务大局”，针对不同烂尾楼项目的复杂成因，因地制宜开出“整体拍卖盘活”“以物抵债续建”“分割处置解困”的“三剂良方”，成功推动磐安国际城、玫瑰佳园、北山天城等项目重生，用法治力量为百姓圆“安居梦”，为优化营商环境注入司法动能。

一

整体拍卖破僵局

建设中的“凤凰城”

2016年的清流，磐安国际城的停工像一块投入湖面的巨石，激起千层浪。这个由清流磐安房地产开发有限公司开发的楼盘，承载着300多户家庭的购房期待。然而，由于法定代表人林某生去世，公司陷入“无人管、无资金、无进展”的“三无”状态，造成售楼处人去楼空，300多户购房人无法办理产权证，53户业主收房无望。

更棘手的是，由于土地和房产已被北京、厦门等地法院先后查封，债务高达4.5亿元，这个项目成了谁都不敢碰的“烫手山芋”。

“烂尾楼处置，首要是破除执行壁垒。”清流法院审判委员会专职委员黄水根回忆说，当时该院虽未直接受理该项目的执行案件，却敏锐意识到“保交楼”关乎民生底线。在三明中院指定执行的一起建设工程施工合同案中，清流法院利用该案工程款优先受偿权，查封了该项目的房产和土地。

“但这只是第一步，不同法院对查封财产的处置权存在争议，协调难度极大。”黄水根坦言，团队多次与首封法院沟通协调，争取到对磐安国际城房产及土地的处置权。

取得处置权后，清流法院采用“整体拍卖”模式：一方面依法对磐安国际城进行整体评估、拍卖；另一方面主动对接县委、县政府，建议通过招商引资引入新开发商续建。成功整体拍卖后，积极做好购房业主的工作，详细通报楼盘处置方案，征求53户业主意见，由他们自主选择是继续履行合同或是退回房款；对300多户业主办证条件进行审查，对已全额交款的业主及时解除查封，交付业主进行办证。

“凤凰城”新住宅小区

在多方努力下，这道耗时多年、事关百姓民生权益的磐安国际城项目难题得以圆满解决。如今，项目更名为凤凰城，业主已完成办证和入住，真正实现了“凤凰涅槃”。2020年1月，该案例成功入选“2019年福建法院十大执行案件”。

二

以物抵债续生机

如果说磐安国际城是“整体盘活”的范本，玫瑰佳园则见证了“以物抵债”的巧思。

2013年，玫瑰佳园与温泉酒店公寓两个楼盘开盘即热销，百余名业主满心欢喜等待收房。谁料2015年开发商资金链断裂，项目烂尾，公司法定代表人“跑路”。多年间，大量业主多次到政府部门反映情况，2个承建商、72户购房业主、12名工人、37位预缴购房款人员先后到清流法院提起诉讼。经统计，共有5000余万元的债权悬而未决。

为此，清流法院查封了42间未售店面、“温泉酒店公寓”土地使用权及部分在建工程，但因连续三次司法拍卖均无人竞买而流拍，处置陷入僵局。

“必须让资产‘活’起来，才能解决根本问题。”时任清流法院执行局局长熊中文介绍。团队转变思路：既然整体拍卖行不通，那就“化整为零”，将42间店面以变卖流拍价1280万元抵债给承建商，条件是承建商需续建楼盘至达到验收、办证条件，并放弃对温泉酒店公寓土地使用权及在建工程主张权利。

这一方案看似冒险，却得到了所有申请执行人的支持——业主急需办证，承建商想盘活资产，法院则充当“中间人”促成共赢。随后，清流法院督促承建商向住建局专户缴纳玫瑰佳园后续建设款项，由住建局对以上款项及后续建设项目施工进行全过程监管。

2023年5月，玫瑰佳园通过竣工验收，72户业主陆续拿到房产证；温泉酒店公寓土地使用权及在建工程随后以1382万元拍卖成交，款项优先支付工人工资和退还业主预付购房款。

2024年10月，清流县玫瑰佳园小区业主代表刘某将一面题有“公正司法解民忧 一心为民办实事”字样的锦旗送到清流法院，对法院盘活“问题楼盘”、解决业主“办证难”表示由衷感谢。今年1月，该案例入选2024年度福建法院“十大执行案件”。

三

分割处置开新局

在清流县北山片区，北山天城的蜕变更具象征意义。这片曾承载“再造一座清流城”愿景的区域，因开发商资金链断裂，仅完成小部分片区开发，后续地块几乎沦为“半拉子工程”，配套公共设施停滞、土地被多地法院查封、资产难以整体处置。业主反映，北山天城不仅无法办证，还存在道路失修、路灯不亮、居民用水压力不足以及原定公共区域杂草丛生、蛇鼠出没等影响居住生活的问题。

“烂尾楼要‘活’，必须打破‘整盘思维’。”

熊中文提出不同看法，在这个思想雏形下，清流法院创新推出了——

01

“分割处置”模式

将北山地块划分为“无争议部分”与“有争议部分”，无争议的未开发土地先行处置，有争议的住宅部分暂留，避免因执行异议延误整体盘活。

02

“分割办证”方案

将北山天城项目拆分为20多个小地块，哪个地块条件成熟就拍卖哪个，在盘活土地的同时，逐步推动完善配套公共设施，降低购买门槛。

在多方努力下，北山片区先后7个楼盘陆续竣工，并相应完善了原“北山天城”配套的幼儿园、消防人防工程、给水排水管网、污水管网、供电管网、室外工程、景观绿化等工程。截至今年11月18日，北山天城8栋、11栋、66栋合计142户已办证，其他项目后续工程已竣工，等待综合验收，即将达到办证条件。

同时，清流县政府利用北山环湖路闲置地建成了占地总面积约6万平方米，集体育健身、运动休闲和智力娱乐等多功能于一体的智慧体育公园，使北山天城成为小城居民生活的美好家园。“现在咱们北山成为全县最热闹的地方，我每天晚饭后都来遛弯。”住在附近的张大爷笑着说。闲置多年的土地重新焕发活力，真正实现了“烂尾地块”向“清流新城”的华丽转身。

“烂尾楼处置，既是司法难题，更是民生考题。”清流法院党组书记、院长许少明表示，未来，清流法院将继续深化府院联动机制，用更多“定制化”方案破解执行难题，让“安居”二字在司法温度中落地生根。

||来源：综合三明中院、福建法治报