来源：大伟看楼市

2026年开年以来，房地产市场频现积极信号：一线城市成交环比大幅攀升，多地密集出台楼市新政，核心区域优质楼盘再现热销场景。在政策强力托举、市场筑底企稳、需求逐步释放的多重合力下，一度沉寂的楼市正酝酿暖意，“小阳春”行情已具备清晰的萌发基础。这一轮市场升温并非短期脉冲式波动，而是行业历经深度调整后，政策与市场形成的共振效应，标志着房地产市场正迈入从筑底到企稳的关键转折期。

政策端的系统性发力，是2026年楼市升温的核心驱动力。不同于以往“添油战术”的试探性调控，2026年政策导向呈现“一次性给足、精准滴灌”的鲜明特征。中央经济工作会议明确定调“着力稳定房地产市场”，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的调控路径，将住房公积金制度改革上升至战略层面。《求是》杂志开年特约评论员文章更直接点明房地产的“金融资产属性”，强调政策力度需匹配市场预期，为各地调控松绑扫除了理念障碍。

地方层面迅速跟进，形成政策密集落地潮。厦门、沈阳等城市优化公积金政策，提高多子女家庭贷款额度、放宽“商转公”条件，直接降低购房者月供压力；河南、莆田等地推出普惠性购房补贴、契税减免，组织大规模住房促销活动激活消费市场；核心城市则针对性放宽限购限制，北京优化非京籍购房条件，一线城市首套首付比例降至20%，有效释放改善型与新市民购房需求。这些政策覆盖需求端减负、供给端去库存、保障端扩容等多个维度，构建起全方位的政策支撑体系，为市场信心修复注入强心剂。

市场端已显现明确的止跌回升信号，为“小阳春”提供了坚实佐证。成交数据层面，2026年首周一线城市新房成交面积环比飙升74%，其中深圳环比涨幅达263%，结束了连续12周的同比下降态势。核心城市高端楼盘表现尤为抢眼，深圳湾中信城开信悦湾两小时售罄、成交额超百亿，后海招商玺开盘即售罄，印证了优质资产的市场吸引力。这种热度并非个例，北京新政后楼盘到访量显著增加，上海、广州核心板块成交活跃度同步提升，形成跨区域的回暖态势。

从量价基础来看，楼市已具备升温的前提条件。历经数年调整，房地产核心指标已回落至合理区间：商品房销售面积回落至2009年水平，新开工面积降至2004年水平，开发投资跌幅超40%，无论调整时间还是跌幅均已接近历史底部。价格维度上，重点30城二手房价较峰值跌幅近40%，租售比回升至2%以上，部分项目达5%，远超5年期定期存款利率，投资价值重新凸显；房价收入比连续多年下滑，80%城市跌至10以下，居民购房压力显著缓解。库存结构持续优化，一线城市狭义库存去化月数仅8.1个月，核心区域已出现供给缺口，为价格企稳回升提供了支撑。

金融环境的持续宽松，进一步夯实了楼市升温的基础。当前5年期LPR处于历史低位，2026年首套房贷款利率普遍跌破3%，较数年前下降超1.5个百分点，大幅降低购房成本。房企融资“白名单”制度持续发力，头部房企融资成本稳定在4.5%-5.5%，有效防范了交付风险，增强了购房者信心。居民中长期贷款增速有望回升，M1-M2剪刀差收窄，预示着地产链现金流将持续改善，为市场交易活跃度提升提供资金保障。

需要明确的是，2026年楼市升温将呈现显著的结构性特征，“普涨时代”已彻底终结。从城市维度看，分化格局将进一步强化：长三角、珠三角等都市圈核心城市人口持续流入，优质公共资源集中，将率先实现量价企稳，甚至出现结构性上涨；都市圈周边城市受益于辐射效应，长期趋势向好；而人口流出型三四线城市库存去化月数达21.7个月，仍需经历漫长的调整期。从产品维度看，新版《住宅项目规范》推动“好房子”成为市场主流，改善型需求集中释放，而老旧存量房竞争力将进一步弱化，二手房市场将通过价格杠杆平衡供需。

对于购房者而言，2026年“小阳春”是难得的决策窗口，但需秉持理性心态。刚需群体可把握政策红利期，重点关注核心城市外围及强二线城市性价比高的项目；改善型购房者应聚焦品质楼盘，优先选择央企国企开发的优质项目，规避高负债房企风险；投资者需坚守“核心区域、优质资产”原则，远离人口流失、库存高企的三四线城市。对于房企而言，应抓住市场回暖契机，加快去库存节奏，同时主动转型高质量发展模式，提升产品品质与服务能力，适应行业新生态。

展望2026年一季度，“小阳春”行情值得期待。由于春节假期靠后，传统销售淡季窗口后移，1月房企推盘与营销动作将集中发力，重点城市新房市场将获得有力支撑。随着政策效应持续传导、居民信心逐步修复，市场交易活跃度有望进一步提升，形成“开门红”态势。但市场修复仍依赖于就业收入预期改善、优质供给增加等多重因素，过程不会一帆风顺。总体而言，2026年楼市已站在从筑底到企稳的历史关口，“小阳春”的到来将成为行业转型的重要起点，推动房地产市场逐步迈向高质量发展的新阶段。