北京北边这片地方，原来是农田和废弃地带。1998年，昌平区东小口镇被定为经济适用房重点开发区。次年，顺天通集团动工，首批楼盘在年底建成。社区规划占地广，建筑面积大。开头建了本区上百栋楼，后来往东西北方向扩展。

东苑西苑北苑几年内陆续起来。2007年后，中苑上百栋楼落成，整个工程花了十年，楼栋总数过七百。设计加了欧式大门和花园，提升了外观。早期居民多是本地中低收入者，买房就看户籍和收入证明。

开发时从外地请来团队，土地成本低但基础弱。清理垃圾后，机械进场，工人建框架。居民刚住进时，周边没多少店，买东西得去立水桥。公交就几班，市区来回费劲。2004年，社区里小市场冒头，生活慢慢方便些。邻居们组团管事，推动建东西。氛围在这些事里稳下来，从荒凉转到初步安稳。

2007年，地铁5号线开通，把社区连上市区轨道。通勤时间短了，乘客多起来。站台后来扩建，早高峰车密些。周边路宽了，主干道升级，堵车少点。社区就这样步步稳住。2010年后，配套快起来。大超市进驻，卖各种货。商场开张，有吃有玩。学校加班，医院设门诊。公园绿地多，路网全。公交线增到十几条，电动车点也建了。

2015年，房产市场热，社区也升级。物业管严，部分老楼加电梯。垃圾分拣站设好。活动中心办展。2017年，科技园起步，拉来企业。就业机会多，少跑市区。2021年，疫情时社区管紧，志愿者送货。恢复后，网购接入，便利加码。2023年底，地铁17号线北段通，天通苑东站用上。连望京快，换乘多。商业街扩，店面新。

房价从1999年底低位起步，拉来不少买家。2000到2006年，价稳在低档，社区不熟影响涨。2007年地铁通后，价小升，到2008年上点。通勤好推需求。2009年中苑成，新楼好些，价进中档。2010年市场暖，天通苑跟，价过中位。超市商场来，吸引力强。2011年成交多，东苑领头。2012年价稳，补涨现。学校扩，家买多。

2013年价破高关。北苑挂牌高。交通全，公交密。2014年价再上。物业调，维护好。2015年市场强，价快，到年底高些。中苑卖好，户型优。2016年均价高，老区分化，早楼慢。西苑位好，追上。2017年价进高段。行情推，东区挂牌高。公园增，价值升。2018年价三高。周边开发联。2019年价更高。疫情前成交缓。

2020年市场晃，价中高。线上看房起，恢复反弹。2021年峰时，部分区高位。北区挂牌创高。2022年回调。政策影响卖。2023年价降点。地铁通后，局部回。中苑持高。2024年均价稳。公园开，预期稳。2025年价微降。地铁新线通，需求起。老区降，新区强。

分化从2015年显，老区设计旧，没电梯，新区户型现，管好。地铁扩位置优。楼龄定品质，早区大户型多，修频。年轻买家喜小户，次新抢。老破大卖需降价多。2026年初，本区价低，中苑高。位近地铁韧。市场筛，品质重。

社区现在住近三十万，设施全。2024年大公园开，湖健身路拉人。科技园带就业，早高峰地铁有序。职住分还存，但内生态多。房价分拉开，产权物业差加剧。居民过日子，社区从睡城变活力地。七百栋楼见政策交通市场织，价从统到裂，映城市住变。

天通苑这地方，从头就是为解住房难建的。起步时价低，住进人多，配套跟不上，大家挤公交，堵路上班。地铁一来，情况变，价也动。分期建完，社区大起来。房价涨得有因，交通和店面推。分化呢，老新楼差远，老的卖不动，新的一抢。市场就这样，挑好的留。

你想想，早年买的那些人，现在房子值多少。涨了多少倍。可老楼现在尴尬，大户型没人要，年轻人住不下。分化拉大，位置好地铁近的稳住。社区里就业多，少跑远。未来呢，升级继续，分化可能缓。科技园拉人，房价稳。生活重价变。

天通苑发展快，城市化缩影。政策定基调，交通改命，市场估值。房价曲线弯，时代红利个体选产品更市场分织。居民日日实，土地上事永发生。