被围挡的马场1期地块

马年首场土拍，广州宅地单价最高纪录就被刷新了。

2月25日，越秀地产以总价236.04亿元竞得广州知名CBD珠江新城一宗涉宅地块“马场1期”，溢价率26.60%，地块成交总价跻身广州第二高，住宅部分楼面价将近8.55万元/平方米，取代越秀地产于2023年12月竞得的海珠琶洲西区AH040331地块（7.57万元/平方米），成为广州楼面价最高宅地。

地块位于广州市天河区黄埔大道以南、马场路以东，前身为始建于1992年的广州赛马场。作为经营性赛马赛事用地，广州赛马场见证了广州赛马文化的高光时刻。

1999年，赛马场停止运营后，地块逐渐转为汽车、家居、餐饮等经营场所。而如今，历经30年开发的珠江新城，早已成为寸土寸金的城市核心，原马场用地功能已难以适配城市发展需求，板块内土地资源稀缺，因此，这片尚未更新改造的区域也被称作珠江新城的“最后一块宝地”。

马场1期地块的成交，为今年广州土拍市场点燃了“第一把火”。尽管资金门槛高企，地块仍引起7家房企激烈角逐，包括华润置地、越秀地产、保利发展、珠江实业、广州城投、广州地铁、广州建筑，同时由于市场关注度较高，线上竞拍围观人数超过10万人，导致竞拍页面数次崩溃。

在竞拍环节，央企保利发展、广州本土国企越秀地产、珠江实业和广州城投积极报价，但当总价超过213.44亿元之后，只剩保利发展和越秀地产“单挑”。最终，竞拍过程持续9个小时、243轮鏖战，保利发展不敌越秀地产，这场土拍也是广州土拍史上耗时最长的场次。

马场1期地块竞拍页面崩溃

SKP要来了？

根据出让文件，马场1期地块共包含5幅子地块。其中，3幅为商业商务用地，总面积7.85万平方米，计容建筑面积不超过33.72万平方米；2幅为二类居住用地，总面积5.41万平方米，计容建筑面积不超过22.27万平方米；其余为地下空间面积。

地块的资金门槛极高，起拍总价即达186.44亿元，在广州历年出让的涉宅用地中排名第二，仅次于2022年10月成交的荔湾区“广船二三期地块”，该地块起拍总价将近187.60亿元。

除了总价门槛，地块的出让条件亦颇为苛刻。出让文件要求，竞得人须对AT111321、AT111323两宗商业商务地块投资不低于60亿元，其中固定资产投资不低于50亿元，且项目建成后须全部自持；另一宗商业商务用地AT111338，则需建设计容建筑面积9.14万平方米的村权益物业，由村集体按成本价回购，同时无偿配建7962平方米复建安置物业。

备受外界关注的是，AT111321地块须引进一家高端时尚百货运营企业，项目运营后6年内，累计销售贡献不低于300亿元；AT111323地块则须建设一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后的6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元。

广州曾计划引入全球高端时尚百货SKP，市场一度传言该商场将选址马场地块，但该消息尚未得到官方证实。作为全球知名的高端商场，截至2025年，SKP在国内仅落地4家，位于北京、西安、成都和武汉。其中，北京的SKP商场曾多次拿下“全国店王”的称号。

值得一提的是，在2021年8月，中国政府采购网曾发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，该公告提出对标北京SKP等国际知名CBD，按照粤港澳大湾区核心城市、广州打造全球活力城市和“老城市新活力”的发展要求，对地块进行科学定位。也正是自此，马场地块或将引入SKP的传闻持续发酵。

顶豪“邻居”最高房价超30万/平

回顾广州土拍历史，在马场1期地块成为楼面价最高宅地之前，广州的楼面价TOP1地块为越秀地产于2023年12月竞得的海珠琶洲西区AH040331地块，楼面价达7.57万元/平方米；TOP2则为保利发展于2024年9月竞得的天河临江大道北侧AT080722地块，楼面价将近6.70万元/平方米，地块项目保利・玥玺湾已于去年开盘。

目前，广州总价TOP1地块为位于番禺的广州亚运城地块，成交总价255亿元，于2009年12月由富力、雅居乐、碧桂园联手拿下，至今保持了超过16年的最高总价纪录；TOP2为此次马场1期地块，而TOP3地块为华润置地于2023年4月以197亿元总价竞得的番禺长隆地块。

马场1期地块之所以打破多个纪录，是多重因素综合的结果。克而瑞广佛区域指出，从一手住宅市场来看，2025年，天河是广州唯一一个量价同比上升的区域。其中，成交面积为61万平方米，同比上升31%；成交均价为8.12万元/平方米，同比上升7%；天河全年成交金额496亿元，占全市成交金额的五分之一。

与此同时，豪宅市场整体表现坚挺，而珠江新城长期稳居广州豪宅第一梯队。但从板块供应来看，珠江新城近五年未有全新住宅项目入市，一手豪宅稀缺。

根据克而瑞广佛区域，天河区各板块的成交结构中，140-200平方米户型是成交主力，近年来200平方米以上高端改善产品占比上升。其中，泛珠江新城300平方米以上占比达34%，板块内基本为千万级豪宅，3000万以上总价顶豪产品市场份额增加。

区位上，马场1期地块与广州顶豪标杆侨鑫・汇悦台直线距离仅数百米。贝壳找房平台显示，侨鑫・汇悦台当前在售二手住宅共8套，总价区间4999万元至1.8亿元，单价最低21.11万元/平方米，最高达30.05万元/平方米。

地块与去年爆红的顶豪新盘保利・玥玺湾直线距离约1000米。该楼盘于去年11月7日晚开盘，当晚销售额突破100亿元，成为去年全国首个单日销售额破百亿的楼盘，房源成交均价17万元/平方米，最高成交单价超30万元/平方米。

随着马场1期地块入市，这块“最后的宝地”能否重塑广州的商业格局与豪宅版图，市场正翘首以盼。