沪七条落地整一周了。2月25日上海楼市的这个政策可以说是大家心知肚明一定会出的。从去年年底把上海楼市成交量推上去之后，市场是非常想维持这个水平的。但是因为中间隔了过年这样一个让楼市休克性质的节点，那今年的金三银四之前，就一定要出一个力度很大，且很有延续性的内容来让楼市热闹起来。效果也很明显。发文当天，五部门联合发文那天，链家app日活环比飙升36.8%，二手房、新房带看都翻了一倍。中介朋友圈刷屏，售楼处不打烊。这个政策是象征性意义很强的，说明接下来的政策走向一定是全域放开限购。

不过因为信号太明显，大部分人反而不着急了。当然楼市的刚需是无论何时都存在的，所以基础成交量在这里。

但在这之外，楼市的热度反而没有那么大了。楼市仿佛成了一个只有有需要的人才会关注的市场，看热闹的人开始觉得没意思了。

所以没过几天，朋友圈里的中介又开始发房源，发养生了。

其实沪七条的含金量不低。砍社保年限、提高贷款，用户指向性很明确。同策研究院估算，光是社保3降1这一条就能新增9万新需求。

可从市场反响来看，这个堪比930的政策，热度只撑了48小时。买房居间派对政策的敏感阈值已经大幅提高了。

不得不面对的事实是，从2023年到现在，沪六条、沪九条、沪七条，加上中间各种修补措施，政策一轮接一轮往外放，很有规划。

限购、土地、金融、财税，每一轮都有声量，但每一轮的声量也都比上一轮短。

每一轮做的，都是在降门槛、放资格、减成本。

这么做我认为肯定是和他们的数据、预期是拟合的。因为他们能看到的数据和分析的趋势不会出差错。

但他们依然做了这样的底层假设：有一大批人想买房、能买房，只是被各种门槛拦住了，我们把门槛拆了他们自然会进来。

说明确实没有推高楼市的想法。

因为这个假设在2021年之前是成立的。那时候需求旺盛、信心爆棚，没有任何人不觉得房子是稳赚不赔的买卖。

但2023到2024年间，居民收入累计下降了2.7%，企业下降了6.42%。企业收入降速是居民的两倍多，说明着工资性收入的修复比想象中更慢。

2021年买的房子，账面浮亏基本已经吃掉了首付，这批人不在少数。如果没有断供，那他们的购买力就已经被锁死到了20年之后了。

这次沪七条的动静确实没那么大。当然它纳入的群体依然是海量，但这一轮楼市调整的驱动力，已经从政策周期切换到了经济周期。

那么就有人说了，怎么着，光凭刚需，就已经能维持上海月均2万的成交量了，而且二手房挂牌量也连续9个月下降，明面数据非常好。

但细看结构，头部中介的售转租业务季度增长量达6到7万套，其中大半房源是从待售转为租赁。

所以挂牌量下降，有多少是真实的需求消化，有多少是房东卖不动转去出租？

房子均价从高点的6.6一路跌到4.5，一套二手房从挂牌到成交平均要超过100天，这也是当前的事实。

以价换量的惯性还在延续。

马斯克的第一性原理，如果想要推动楼市成交，那么应该提升买房人的支付意愿，但是目前降低的都是买方门槛。从降门槛，到想买房，到愿意支付，这中间还有很长的一段路要走。

而且，去年的一条消息，说2026年消费驱动力将由政策补贴牵引向内生收入支撑切换——翻译成人话就是，补贴不是万能的，还是要让消费者主动消费才行。

楼市也一样。限购取消了、公积金拉满了、房产税也减了，该给的都给了。那么接下来人们会不会买房，就只取决于人们到底想不想买。

如果是能投资获益，那么绝大部分人想买；如果能改善居住，那么大部分人就要和现在自己住的房子对比；如果买了还亏，那么还能再等等。

我愿意继续支付现有房子的贷款已经很不容易了，再让我买两套三套，又赚不到钱，这是何必呢？

确实是人间清醒。