“4.29新政”叠加“五一”假期，深圳楼市热度快速升温。

据深圳市住建局数据，4月30日至5月5日，全市商品住房累计网签829套，同比增长62.5%。其中新建商品住宅认购573套，同比增长43.3%；二手住宅网签成交337套，同比增长54.6%。新政推出次日即4月30日，单日网签130套，创近十个月新高。

核心区领涨，外地客加速入场

此次新政对福田、南山、宝安新安街道三大核心区定向松绑，深户家庭限购从2套增至3套，持深圳居住证的非深户无需社保可直接购1套。政策门槛降低后，核心区率先领涨。

乐有家研究中心数据显示，今年“五一”期间，深圳一手住宅看房量同比上涨28%、签约量上涨48%，均创下近6年同期新高。松绑区涨势尤为明显：在全市一手房签约量同比上涨48%的背景下，南山大涨105%、福田大涨100%，宝安上涨45%。

二手房市场同样呈现松绑区领涨的格局。乐有家研究中心数据显示，五一期间全市二手住宅签约量同比上涨约62%，其中南山大涨85%、福田上涨77%，宝安涨势最猛，上涨150%。深圳贝壳研究院监测数据也显示，南山二手房签约量大涨149%，总价1000万元以上二手房签约量同比增幅高达120%，显示高端改善需求正在集中释放。

值得注意的是，外地户籍通过居住证购房的通道打开后，外地居民咨询和成交有所增多。“外地客出手比较果断，反而深圳买家不急于一时。”有中介向南方＋反映。乐有家一线经纪人也反馈，五一期间来自浙江、辽宁沈阳、湖南长沙等地的外地客户咨询和成交明显增多。

日光盘重现，“卖旧买新”链条加速

新政暖风同样吹向新房市场。5月1日，光明区龙湖观萃苑营销中心开放首日超千人到场，需排队取号限流看房。5月3日晚，该项目首批92套房源40分钟售罄，成为2026年光明区首个“日光盘”。

“我在南山上班，关注光明有一段时间了。”购房者李先生在现场表示，新政出台后限购放松、公积金贷款额度提高，“算下来月供压力小了一些，就果断出手了”。带着家人选房的张女士说，自己原本打算再等半年，“但政策出来后，觉得市场可能会有变化，趁假期赶紧来看看”。

二手房市场活跃度同步攀升。深圳贝壳研究院数据显示，5月1日贝壳合作门店二手房签约量同比涨幅达67%；5月4日虽逢暴雨，签约量仍同比增长37%。在南山等核心区，“卖旧买新”的连环单开始增多，新政后南山“换房易2.0”已产生多组连环交易，外围买核心区的趋势明显。

公积金贷款额度提升也释放了改善需求。新政将家庭公积金贷款最高额度提至351万元，总价400万至600万的改善型楼盘受政策提振较大。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，购房者首付和月供压力均明显下降，对公积金缴存比例较高的中高收入群体利好明显。不过多位一线经纪人反映，总价200万至300万楼盘受新政影响有限，“很多客户实际贷不到那么多钱，有的也不想多加杠杆”。

热度能否持续？后市看“量”更看“价”

针对后市，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，相比3至4月，5月市场交易会惯性回落，但从当前数据看，今年5月不太可能出现类似去年那样的下滑。“考虑到去年的低基数，新房会维持在去年同期水平，二手房比去年同期会好一些。”李宇嘉判断。

他最关注的先行指标是挂牌量。“如果5月挂牌量不出现类似去年下半年那种再度大幅攀升，挂牌价和议价空间可控，且维持在现在的较低水平，或有下降，意味着居民初步企稳的预期和心理状态维持住了——这个信号非常关键。”李宇嘉强调。

深圳贝壳研究院院长肖小平也预计，后续一到两个月将是成交放量的关键窗口期，热度将由核心区向外围逐步传导，深圳楼市将进入更稳健的运行格局。

从4月“破9000套”到“五一”开门红，深圳楼市回暖曲线渐次明朗。不过市场能否从政策驱动转向内生性企稳，仍需5至6月的持续检验，挂牌量、挂牌价变化与议价空间，将是判断市场走向的关键变量。

撰文：蔡攀攀