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01 | 楼市第一城易主

自2022年取代武汉坐上楼市第一城宝座的成都，今年上半年终于被广州取代了。

克而瑞数据显示，广州上半年新房成交套数31225套，位居全国第一，成为新的楼市第一城。

不过成交面积成都依旧第一，广州第二。

各机构统计数据差异较大。成都官方披露的数据是成交了32318套，广州官方披露的数据则是32688套。

克而瑞之所以偏小，因为它仅统计到了6月28日，不过并不影响结果。

关键问题来了，前几年成交套数还排在全国第5至第7的广州，怎么就突然冲到第一了呢？

2023年，新房与二手房成交套数，成都均第一，广州新房成交套数第五，二手房成交套数第四。

2024年，广州新房成交套数第六，二手房成交套数第七。

2025年，广州新房与二手房合计成交量位居全国第六。

2025年第六，今年年中火箭般蹿升至第一，广州楼市到底发生了什么？

看到很多人说，是因为广州楼市火起来了？

其实并不是。

从月度成交走势来看，过去六个月并不惊艳，而且上半年无论成交套数还是成交面积，都不如去年同期。

这样还能蹿升至第一，那只有一个合理解释，其他城市新房成交量下滑更严重。

比如成都，成都官方披露的数据显示，上半年成都新房成交量32318套，同比下降40.12%；成交面积425.85万平方米，同比下降40.07%。

02 | 广州房价进入慢跌阶段

整体来看，广州新房成交正进入筑底阶段。

最为关键的是，受这几年土地出让数量减少与成交断崖式下滑影响，广州新房供应呈现跳水式下滑。

一方面是供应量断崖式下滑，另一方面成交开始筑底，广州新房去化周期大幅缩短。

5月份去化周期只有18.5个月，不过依旧高于住建部划定的18个月红线。

此外，受豪宅成交火热拉动，广州新房成交价格也略有上涨，但房价绝对量仍处在周期低位。

接着看更能反映市场冷暖的二手房，寒意依旧十足。

广州市房地产中介协会披露的数据显示：

2026年6月广州市二手住宅网签套数和面积分别为8740套、88.89万平方米，环比分别下降12.45%和10.68%，同比下降幅度也达9.82%和7.70%。

2026年上半年，广州市二手住宅共网签53358套和534.87万平方米。

3月份创下小高潮后，二季度三个月三连跌，6月份广州下辖11个区二手房网签量全线下跌。

成交价格方面，5月份、6月份环比都有所上涨，不过依旧在低位震荡，目前绝对值正在逼近2万元/平方米。

来源：贝壳找房

综合来看，广州无论新房房价还是二手房房价，均可以用八个字表述：

底部震荡，底部企稳。

这并非是说广州房价就要反弹，就当前的环境，即便上海、深圳都没有形成反弹的底气。

而是强调：

第一，广州房价已经完成了大幅调整周期，未来下行空间已经不大。

第二，未来可能长时间维持现状，或者进入长周期的阴跌，但整体跌幅不会大。

之所以有此判断，有四个逻辑：

第一，经历了过去四年的调整，广州楼市的房价泡沫已经挤得差不多了。

广州均价高点时期逼近5万元，现在逼近2万元，跌了一大半。

第二，广州新房与二手房成交量在底部已经形成了稳定，成交量再跌也跌不到哪儿去。

第三，广州人口竞争力依旧强，去年常住人口增量高达12.3万人，增量位居全国第三。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第四，广州经济增速已经恢复。

前两年因当家汽车产业调整，广州经济增速低迷。

自去年年末以来，广州汽车工业逐渐恢复，今年一季度全市规模以上工业实现增加值同比增长6.5%，增速比去年全年提升5.3个百分点。三大支柱产业中，汽车制造业提速增长5.5%。

与此同时，固定投资、消费两驾马车也恢复：

一季度，广州固定投资增速同比增长9.8%，增速比去年全年提升16.5个百分点。这一增速，大幅领先于京沪深。同期的北京增长5.5%，上海增长7.6%，深圳仅增长0.2%。

一季度，广州实现社会消费品零售总额3092.17亿元，同比增长6.6%，增速比去年全年提升1.1个百分点。增速同样领跑一线，同期的北京为2.4%，上海增长5.5%，深圳增长0.5%。

此背景下，一季度的广州交出了一份靓丽成绩单。

一季度广州GDP增速6%，位居四大一线城市之一。并且GDP规模再次反超重庆，重新夺回了经济第四城宝座。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

当然，广州这一成果与其卖力救市，也离不开。

广州是第一个完全放开限购的一线城市，至今仍是唯一一个，谁都可以买，想买多少套都行。其次，广州是一线城市中房贷利率最低的城市。

今年上半年，广州又推出了多项措施，特别是由广州安居集团下场回购核心区的老破小二手房，对稳定房价起到了一定作用。

03 | 房价整体仍未见底，但分化已经开始

全国房价整体还远未见底，调整依旧是主基调。

这一点，本号已经反复强调过。

当前全国房地产整体依旧陷入在两位数调整当中，房地产投资两位数调整，商品房销量与销售额两位数调整。

更关键的是，5月份的房贷数据、消费贷数据以及消费数据，均很不好看。

四五月份房贷连续负增长，消费贷持续负增长，5月份的消费也出现了2022年底以来的首次负增长。

这几个数据拼在一起，指向的是同一种社会情绪：

防守。

当整个社会进入消费防守状态时，房价就很难真正见底。

因为房价的底部，从来不是政策给出来的，而是信心给出来的。

只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢承担风险的时候，房地产市场才可能真正完成筑底。

这是整体情况，具体到城市来说，K型分化愈发明显：

第一梯队是一线城市。

北京、上海、深圳、广州经过四年深度调整后，市场最艰难的阶段已经过去。

这些城市拥有全国最强的人口吸附能力、产业竞争力和资源集聚能力，决定了其房地产市场具备长期支撑。

未来几年，一线城市大概率不会重演过去那种暴涨行情，但继续大幅下跌的空间同样有限，更可能呈现“低位震荡、缓慢筑底”的运行特征。

第二梯队是强产业二线城市。

杭州、成都、南京、武汉、苏州、合肥等城市，依靠先进制造业、新经济产业和持续的人口流入，房地产市场韧性明显强于普通城市。

其中核心城区、优质学区、产业聚集区的房产，有望率先企稳；而远郊板块和供给过剩区域，仍将继续调整。

未来这些城市内部的分化，可能比城市之间的分化更加明显。

第三梯队则是多数弱二线和普通三四线城市。

过去支撑弱二线、三四线楼市上涨的棚改红利、人口回流和投资需求，正在逐渐消退。

对于人口持续流出、产业支撑不足的城市而言，房地产市场面临的已经不仅仅是周期调整，而是长期价值重估。

未来能够保持稳定的三四线城市，大多集中在强省会都市圈周边、产业基础较好的县市，或者具备特殊资源优势的区域。

归根到底，中国房地产正在从“总量时代”走向“分化时代”。

过去买对赛道就能赚钱，未来则要买对城市；过去看政策，未来更要看人口；过去拼投资属性，未来更要看居住价值。

这是本轮楼市调整留给市场最重要的变化。

主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞

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