作者：路小舟

卖不掉、租不掉、贷不了款、价格咔咔掉、住着太受罪、等拆迁可能这辈子都等不到……

万人嫌的老破小，城市废墟一般，还有没有救？

有！

巨量老破小，要迎来一次咸鱼大翻身的机会！

01

浙江首例！40年老破小，自筹资拆了重建。

不用等拆迁，自己拆！不用靠开发商，自己盖！

最近，浙江温州乐清成了第一个由业主100%出资、自主重建的小区。

虹桥镇虹苑小区，建成于1986年，镇上首个商品房小区，4幢多层52户，86-112㎡。

房子已经有40年，严重老旧、墙体开裂、漏水、渗水等问题一堆。

用业主的话说，多住在这儿一天就是煎熬。

看，确实破旧的几乎没法住人了。

等拆迁？没希望；

找开发商重新开发？地块太小，没啥发挥空间、也没啥利润，人家看不上。

那咋办？业主一合计，自己掏钱找人拆了盖新房，全体100%投票同意。

要花多少钱？

合同总价1010万元，涵盖拆除、设计、建造、电梯、管线等费用。

单价成本约1821元/㎡，每户20万，多退少补。

能建成啥样？你看，效果图。

重建后，2幢崭新的楼，预计明年6月底竣工。

原来没电梯，现在有电梯；

原来车位极少，现在每户一个车位；

户型审计，每户面积还比原来大了一些；

值不值？

周边新房均价11700，这个成本1821，15%成本换全新商品房。

如果上海、北京、深圳、广州都这样搞起来，那市区老破小房价简直要飙升！

这事儿还真不是你想的那么简单。

全国老破小那么多，想拆建的也不少，凭什么这个小区能搞定？

它体量足够小，只有52户。

如果几百户、几千户、上万户，那首要条件“100%同意”就很难很难。

有人愿意主动牵头，且有强大号召力。

这不是短短几天、几个月就能完成的，挨家挨户沟通、协调、组织，反复修改方案、投票等。

资金全程透明。

业主成立委员会，每户有代表监督，所有账目定期公示，打消了业主对资金被滥用的顾虑。

政府没出钱，但大力支持。

原小区入口太窄，要协调隔壁小区让出公共通道；个别房源被查封，需要司法解冻等等，都需要政府协调。

02

其他城市学起来啊，它能不能全国复制？

全国已经陆续出现多例，老破小区自拆自建，有的自筹一部分，有的还在征询意见，有的已经交付。

广东首例，老破小自拆自建，去年已经交付！

广州市花都区，一栋建于1976年的5层混合结构老楼，共25户，D级危房。

和温州那个小区很像——问题严重，传统的小修小改造，解决不了问题；地块太小，又吸引不了开发商。

自拆自建吧——

出资方：全体业主

金额；约800万元，按4600元/㎡标准；

周期：2024年3月拆，2025年1月交房，历时短短9个月。

9个月，整个过程非常高效了，推进的很快。

在政府发力下，交房当天，就拿到了证。

改造后的小区实景图。

新楼彻底消除了安全隐患、加装了电梯、户型设计更合理，还打造了小广场，

老破小，变身全新商品房，身价暴涨。

武汉也有首例！多产权住宅原拆原建。

万松园路251号楼，建成于1985年，8层砖混结构，104户居民，2022年发现楼栋整体倾斜，鉴定为D级危房。

之后，搬离--维修加固，成本极高且无法根治隐患--搁置--合作化改造，3年无法落地。

一直到2025年9月30日，原拆原建方案终于敲定批复。

但武汉不同的是，业主承担部分资金，成立合作改造联合社。

看，拆前破败如图；新建后焕然一新。

成都万人小区，历时8年依旧没成功！

该小区建于1998年，规模巨大，涉及72栋楼、3295户业主。

从2018年起，经过反复协商、讨论、修改方案、投票，出现一个又一个问题。

业主同意率从95%提升到99.99%，依然有3户不同意，至今依然没成功……

8年过去了，住上新房遥遥无期……

对很多老破小来说，自拆自建，难度堪比摘星辰。

03

全国老破小体量究竟有多大嘞？说出来你可能要吓一跳。

我查了数据。

截止今年初， 全国城镇老破小存量超21亿平方米，占存量住房总量的35%以上；

仅四省，河南、山东、安徽、福建的老破小存量就达5.2亿平方米。

什么概念，全国城镇里面的房子，每10套就有3.5套是老破小！

这体量，相当大了，尤其是四省。

今年年初，这四个省份接连发文，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建；越来越多城市也在跟进发文支持。

但不是所有老破小都能“原拆原建”！

三个硬性条件：

1、必须是C/D级危房；

2、业主同意率不低于90%，但其实真正落地，哪怕有一两户不同意就无法正常推进。

3、位于城市核心区，或重点更新片区。

目前全国老破小原拆原建试点项目仅47个，主要集中在四省核心城市核心片区。

反之，偏远片区、结构完好但老旧的房子，依然只能享受传统旧改；

事实上，哪怕符合条件，也并不顺利。

这几年，各个城市很多老小区，加装一部电梯都能超上热搜、僵持好几年。

更何况是把整栋楼拆了、耗资千万甚至更多来重新建呢。

04

老破小拆建，这件事能成，不止是钱那么简单！

从有想法、到落地、建成、交房等，一整个链条上，任何一个环节做不到位都容易出问题：

即便100%同意，老人、低收入业主没钱可出咋办？

万一开发商拿钱跑路，钱房两空？如何规避？

能不能找到人领头？有能力的人愿不愿意领头？

拆建期间的安置咋做到所有人满意？

这笔钱，如何做到全程透明、让每个人放心？

由谁来监管？以后楼栋出了问题谁负责？

交房后如何选房？高楼层、低楼层、一楼、顶楼，如何分？咋公平？

看吧，道阻且长。

但至少说明——

城市更新、不仅只有“政府主导”一条路，“居民主导”也行得通！

老破小也不止“被动苦等”一条路，也能自己“主动改命”！