8月20日午后，房地产开发板块震荡走高，城投控股涨停，福星股份、荣安地产、城建发展、京投发展、香江控股、大悦城等纷纷跟涨。

港股那边同样热闹，内房股持续活跃，绿城中国、华润置地、龙湖集团涨超3%，融创中国、中国金茂涨近3%。

这已经是本月房地产板块第二次全线飘红。

短短一周多的时间里两次暴力拉升，地产板块，回来了？

今天政策面最大的引爆点来自上海。

8月20日，上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自8月21日起施行。这份通知涵盖优化公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

而早在8月7日，北京已经有了动作。

彼时，北京市住建委等三部门联合发布通知，从限购、公积金、赠与三方面大幅放松调控，新政自8月8日起施行。

非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”，公积金贷款额度最高可提升至340万元。

两大核心城市的新政，恰好落地于中央提出“加大逆周期调节力度”之后，且处于“金九银十”传统旺季之前，具有相当强的信号意义。

全国层面，更大的政策框架浮出水面。

8月18日，国务院公布《住房公积金管理条例》修改决定，涵盖拓宽用途、提升效能、强化风控、扩大覆盖面四方面。装修、物业费首次被正式纳入公积金提取范围；对提取公积金支付房租不再设置“房租超过家庭工资收入规定比例”的门槛限制；个体工商户、灵活就业人员也可以自愿缴存公积金了。

公积金利率形成机制调整可能带来结构性降息，叠加核心城市租金企稳，有望催生更多“由租转买”需求。

过去两年间，房地产行业政策端的利好正在越来越密集。

从北京的“2年改1年”到上海的“外环外二套首付降至15%”，从公积金条例的大修到“以旧换新”真金白银的补贴，政策工具箱正在以前所未有的密度和力度被打开。

更重要的是，政策信号已经超出了单一城市的范畴。

7月国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》将住房消费纳入大宗耐用消费品体系且排在首位，这意味着房地产的政策定位正加速从“防风险”向“防风险与促消费并重”转变。

基本面同样出现了积极信号。

国家统计局数据显示，2026年1-7月全国新建商品房销售额同比下降13.1%，但降幅较1-6月收窄了0.5个百分点。

一线城市二手房价格更是已连续5个月环比上涨，7月环比上涨0.2%，其中广州涨0.4%、上海涨0.3%、深圳涨0.2%。

然而，在集体亢奋的情绪中，还是要认识到，房地产基本面的改善仍然脆弱。

2026年1-7月房地产投资同比下降19.2%，新开工面积同比下降24%。即便销售端出现边际改善，从“卖得动”到“赚到钱”之间，还有漫长的距离。

其次，城市间的分化正在加剧。

核心城市房价企稳，可能以郊区及人口外流的低线城市进一步走弱为代价。

最后，政策落地的节奏和效果存在不确定性。

A股市场上，政策预期往往跑得比政策落地快得多。

但预期打得太满，一旦现实跟不上，回调的幅度可能同样惊人。