财联社11月15日讯（记者 彭科峰）“金租新规”发布之后，第二张行业罚单公布。

11月14日，国家金融监督管理总局官网发布信息，农银金融租赁有限公（下称农银金租）司因为售后回租业务承租人拥有的租赁物所有权不完整；售后回租业务租赁物并非由承租人真实拥有等违法行为，被监管责令改正并处罚款70万元。

农银金租为何被罚？11月15日上午，财联社记者从中国裁判文书网上找到了可以和之相对应的相关内容：多年前，农银金租以5.5亿元购买赫洋置业在上海市闵行区某地块上开发建设的动迁安置房，并将该房产作为租赁物出租给被告赫洋置业。但融租租赁合同签署并付款之后，上海市政府将地块收回。农银金租向法院起诉要求赫洋置业还钱，法院一审认定系“假融资租赁真借款”事件，农银金租的租赁物并非由承租人真实拥有，但依旧判定房地产公司还钱。

对此，湖南某律师事务所律师向财联社记者表示，在融租租赁协议中，如果真实情况下并没有实际租赁物，或者租赁物的所有权并没有从出卖人处转移至出租人手中，应当认定此类租赁合同没有融物属性，属于借款合同。法院的裁判非常合理。此外，按照常理判断，赫洋置业应当是向农银金租借款5亿多用于支付土地出让款，只不过用了融资租赁的名义而已。此类以融资租赁之名行借贷之实的行为，在过去楼市高涨时并不算罕见。

财联社记者还注意到，根据过往案例，此类“假融租租赁真借贷”的行为，尽管涉嫌违法金融租赁相关规定，但合同双方债务关系并不会消失。据“上海法院2020年度金融商事审判十大案例”中指出，认定“名为融资租赁实为借贷”仅仅是法律关系性质的定性，并不能以此否定合同本身的效力，而应按企业间借款合同判断合同效力进而确定各方当事人的权利义务。同时，法律关系定性不会影响被担保债务的统一性，一般情况下，担保人不能仅以法律关系另行定性为由要求免除己方责任。

为房企”输血“ 农银金租签署5.5亿融资租赁合同却”房、财“两失

据了解，2011年12月26日，农银金租与赫洋置业签订《融资租赁合同》和《购房协议》，约定原告以协议价款5.5亿元购买被告赫洋置业在上海市闵行区马桥旗忠基地某地块上开发建设的动迁安置房(即目标房产)，并将该房产作为租赁物出租给被告赫洋置业。

双方约定，租赁期限为12个月，自起租日起算。违约金按每超过一天为延迟付款金额的万分之五计算。保证金为3,300万元。相迪龙为赫洋置业的应付债务承担连带保证责任。此后，农银金租扣除保证金3,300万元，实际向赫洋置业支付5.17亿元。此后，又有多家企业加入连带担保。

不过，这笔5.17亿元最终并没有用到正途，并且相关文书也没有披露这笔钱的去向。2012年10月15日，因为赫洋置业未能按约支付土地出让金，上海市闵行区规划和土地管理局向其送达了《解除合同通知书》，收回了上海市闵行区马桥旗忠基地33A-06A地块。这意味着农银金租的融租租赁“竹篮打水一场空”，5亿多的钱款成了“肉包子打狗”，作为租赁物的安置房产也成为泡影。无奈之下，农银金租向法院起诉。

法院任定“假融资租赁真借款” 但地产企业仍需还钱

2020年6月，上海市高级人民法院发布了一审的文书。在审理环节，农银金租和赫洋置业、金丽华公司、悦合置业、相迪龙、赛虹公司等确认，截至2018年2月28日，赫洋置业欠付原告本金442,894,768.29元，利息65,700,191.48元。

法院指出，融资租赁合同应涉及到三方合同主体(即出租人、承租人、出卖人)并由两个合同构成(即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同)。租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用。 但是，在农银金租《融资租赁合同》签订时，动迁安置房尚未建成，且在合同履行期间，相关地块又被上海市闵行区规划和土地管理局收回，农银金租作为名义上的商品房买受人和出租人，并不实际享有也不可能享有租赁物的所有权。

法院认定，农银金租作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物不存在应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项。赫洋置业其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。因此，本案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。案涉合同应认定为借款合同。农银金租在本案中并未取得涉案租赁物的所有权，其要求赫洋置业支付留购费10000元的理由不能成立，法院不予支持。

最终，法院裁定，上海赫洋置业有限公司应向农银金融租赁有限公司支付本金人民币442,894,768.29元及利息、违约金等。金丽华公司、悦合置业、相迪龙、赛虹公司承担共同还款责任后连带保证责任。赫洋置业发起二审后，因为未在规定期限内交纳二审案件受理费，被法院裁定按自动撤回上诉处理。

耐人寻味的是，依据一份2021年发布的文书显示，农银金租与长城上海分公司签订《不良资产批量转让协议》，将包括上述涉案债权在内的债权转让给长城上海分公司，但其转让价格并未公布。这也意味着，农银金租通过与AMC合作，甩掉了这笔不良。