本文来源：时代财经 作者：李益文

短暂复苏后，房地产市场再度回落。

11月16日，国家统计局发布2023年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，各线城市新建商品住宅销售价格环比下降，二手住宅环比降幅进一步扩大。其中，新房、二手房房价指数环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个。

从销售数据来看，房价的回落并未推动销售上涨。国家统计局数据，1-10月份，商品房销售面积为92579万平方米，同比下降7.8%，降幅扩大0.3个百分点；商品房销售额为97161亿元，下降4.9%，降幅扩大0.3个百分点。

“回暖还需要进一步努力，”易居研究院研究总监严跃进告诉时代财经，10月份房价指数下跌城市数量有所增加，或和各地四季度放松限价政策有关系，也说明房价让利优惠空间大，购房的性价比进一步提高。未来，一些地方的价格让利动作，也要用足用好，真正让购房者的购房成本降下来。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，从目前形势来看，除了低价策略外，无更好的营销手段。他向时代财经表示，预计年底价格指数继续表现低迷。

图片来源：图虫创意

一线城市由稳转跌

本轮一线城市的房价下跌出人意料。

自6月份以来，房价下跌压力加大，全国房价整体呈现跌幅扩大态势，一线城市新房价格环比连续两月持平后，8月也开始出现下跌。

8月底，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列。8月30日，广州、深圳两地同时宣布执行首套房“认房不认贷”政策，两天后的9月1日，北京、上海全面跟进执行。

随后利好政策持续加码。9月，上海降低临港新片区人才购房门槛；广州取消近郊限购，同时限购区放宽外地家庭购房条件并降低增值税免征年限；北京取消海淀29个热门小区取消二手房交易指导参考价挂牌限制；深圳降低房贷利率下限，并优化离婚购房。

在利好政策支撑下，9月份一线城市房价回升，并成为遏制全国房价进一步扩大的主力。

数据统计，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，同比下降0.6%，新房房价指数环比跌幅连续两个月持平，同比跌幅连续三个月持平。其中，一线城市新房价格环比由上月下降0.2%转为持平，同比上涨0.7%。而二、三线城市新房价格环比均下降了0.3%，同比分别增长0.2%和下降1.4%。

但到了10月，政策效果持续性不足初显。

10月份，一线城市新房价格环比下降0.3%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，仅上海实现环比上涨0.2%。受此影响，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，跌幅比上月扩大了0.1个百分点。

“一定程度上受到双节长假影响，”李宇嘉认为，一方面，10月份中秋、国庆期间外出人数创新高，买房情绪下降。另一方面，部分开发商为了去尾货，迎接年底业绩，在双节期间加大折扣力度，还有很多开发商推出一口价、特价等房源。这些都导致了10月份商品房市场没有延续9月份跌幅趋缓的走势。

严跃进还认为，本轮房价环比降幅进一步扩大，或和各地四季度放松限价政策有关系。

实际上，放开“限价令”，降价让利，市场已有期待。

早在8月20日，住建部主管媒体《中国房地产报》发表的《房地产金融风险加剧期待调整优化政策尽快落地》一文就有提到，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开，其中“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价，特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。

还有不少地方发出了公告，取消土地出让环节限价。

9月26日，成都印发《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提到，要优化土地供应方式，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

厦门市自然资源和规划局10月17日发布一个公告也显示，于11月7日出让的2023P12商住地块，不再限制商品住宅销售均价。

严跃进认为，这些消息客观上会使得房价有小跌。“从购房的角度看，房价根据供求关系波动是非常合理的。而且类似让利空间增大，也有助于增强购房性价比。”

二手房价格跌幅再度扩大

新房房价涨不动，二手房价的情况更令人担忧。

10月份，全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.6%，连续5个月环比下跌，跌幅连续三个月持平后再次扩大。同比方面，10月70城房价下跌3.4%，连续下跌20个月，且跌幅比上月扩大0.2个百分点。

70城中，二手房价格环比上涨的城市数只剩下2个，创2014年10月份以来新低，下跌城市数量达67个，同样创下新高。

其中，一线城市二手房价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，继9月份止跌反弹后再次下跌；二线城市、三线城市二手房价格环比分别下跌0.5%和0.6%，均连续5个月下跌，跌幅分别为持平和扩大0.1个百分点。

从公布数据来看，70城中，杭州和三亚是仅存的两个二手房价格环比上涨的城市，涨幅分别为0.5%、0.1%，而西安的环比涨幅则为0。一线城市二手房价跌幅再次居前，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

严跃进指出，目前二手房源挂牌量明显增加，供大于求的矛盾有所凸显，而关键点是一线城市二手房的跌幅比较大。

“二手房过去是有泡沫的，”严跃进表示，包括学区房概念在内，二手房炒作颇多，但是类似价格的调整属于供求关系的合理变化，是可控的。

不过严跃进提醒道，当前对于二手房的政策偏少，但盘活二手房盘，可以使居民家庭有收入，有能力换购新房，有助于促进房企新房去库存，也可以进一步改善房企的资金状况和解决债务问题。因此，他建议后续要从全面放松限购、鼓励中小户型加快交易等角度进行，逐渐促进各城市二手房价格的企稳。

李宇嘉则认为，限购退出以后，二手房挂牌量明显增加，而新房折扣力度大，分流需求，导致二手房不得不降价促销。展望未来，年底商品房将继续保持10月份的低位徘徊走势，开发商为了缓解资金链以及全年业绩，必然会进一步加大折扣营销力度。“目前看，除了低价策略外，无更好的营销手段。”