作者：余飞

01

学区房价格失守

作为中国商品房价值体系顶端的王者，优质学区房，价格正在疯狂挤泡沫。

近日，每日经济新闻披露：

陆家嘴的世纪大道区域，各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛，尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上，但实际成交价已经跌破了预期。

此前梅园新村片区的房源，最高单价超过20万元/平方米，直冲28万元/平方米左右的汤臣一品。近期一套成交的房子，最终成交价格670万元，单价不到96000元/平方米，从历史成交来看，的确接近2017年前后的成交价格。

这样的案例已经不胜枚举。

2021年，浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，而单周价格涨幅更是高达39.4%，是世茂滨江涨幅的10倍。高点时期，达到均价15万元。

今年一季度成交均价跌至10万元左右。而目前，门店的挂牌价跌至10万元以内，同样对口明珠的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。

此外，同样地处浦东新区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。现在小户型只能卖到13万-15万元/平方米了。

这降幅，妥妥的破防。

这样的事情，不仅发生在上海，也发生在深圳、广州、北京、杭州、厦门等一众热点城市。

以深圳来说，四大名校的学区房，均在跳水。深圳中学的学区房，最高跌幅达到了29.1%，最低跌幅则为4.4%。

深圳高级中学学区房，跌幅基本都在四分之一左右。

深圳实验学校的学区房，其中长城花园的价格较高点时期跌去了43.08%，不过目前的价格仍接近10万。

杭州方面，去年8月份钱江晚报就披露过：

学军小学本部学区房（降幅18.01%）、学军小学紫金港校区学区房（降幅17.67%）、天长小学本部学区房（降幅17.11%）、保俶塔实验学校本部学区房（降幅16.46%）、安吉路小学实验学校本部学区房（降幅15.2%）。

其他城市的学区房价格下跌案例，一搜便是。

02

顶尖学区房为何跌幅最大

顶尖学区房价格为何跌幅最大？因为它的泡沫最大。

顶尖学区房价格为何泡沫最大，需求与资金助推的结果。

改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

但是，所有的一切，都建立在需求上。无论是炒作、投资还是保值，前提都是需要普通民众在孩子上学的推动下接盘，从而形成闭环。

一旦这种需求松动，高昂的价格便难以坚守。现如今，就是这么个局面，一线城市的天价学区房，正在进入大跳水阶段。

一言以蔽之，顶尖学区房价格大跳水，根本原因还是需求缩水所致，这里的需求包括教育需求、投资需求。

而导致这种需求缩水的原因，主要有三个：

第一，房地产整体行情冷却。

2021年下半年至今，房地产市场持续下行。

2022年，全国房地产销售规模出现历史最大调整，由“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

财新网披露，业界普遍预计，按照截至目前的市场情况来看，2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。

从目前的成交数据来看，国家统计局披露的最新数据显示：

1至10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。其中，10月份单月，全国商品房销售面积为7773万平方米，环比下滑28.4%；商品房销售金额8091亿元，环比下滑26%。

来源：国家统计局

8月末展开的新一轮全面救市，没有改变成交缩量的方向，甚至连调整幅度都没有缩小。

12万亿的市场规模，可能还不是底，此前市场普遍预测，未来我们的房地产市场成交额进一步下降，同时在老旧住宅更新需求平衡之下，未来市场的成交额可能会长期维持在10万亿规模左右。

房地产整体行情缩水，泡沫巨大的顶流学区房首当其冲，自然无法置身事外。

第二，学区房游戏规则改变。

这两年，学区房的一个新的游戏规则在越来越多的城市推进，就是教师轮岗制度。

本号之前也多次写到过。

目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣，开启教师轮岗。

其中的典型代表是北京。

早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。

教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁。

但高价学区房的最大利空，则是接下来要说的第三点，新生儿人口转向。

03

人口转向才是学区房最大的利空

中国的新生儿人口，早就在2016年就见顶，令很多人没想到的是，之后的下降速度。

制图：城市财经；数据：国家统计局

去年出生人口跌破了千万，只有956万，相比于2016年的高点，下跌了46.4%。

上海的新生儿人口走势，与全国大体一致。

制图：城市财经；数据：上海市统计局

随着新生儿人口跌破千万，去年的出生人数低于死亡人数，最终导致全国人口首次负增长，减少了85万人。

新生儿人口不断减少的效应，目前已经显现，正在冲击幼儿园和小学的学生数量和学校数量。

幼儿园方面：

教育部数据显示，2022年，全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。

小学方面：

教育部数据显示，2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所，下降3.35%。另有小学教学点7.69万个，比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人，比上年减少81.19万人，下降4.55%；在校生1.07亿人，比上年减少47.88万人，下降0.44%。

学校数量、在校生数量、招生数量都在减少。

可见，新生儿人口减少已经引发了幼儿园和小学关停潮上演。未来初中、高中乃至大学数量也都会随着时间推移，被次第影响。

孩子数量少了，学区房的需求自然下降，没有了鸡娃的家长接盘，顶流学区房的炒作就无法形成闭环，价格焉能不下行。

最关键的是，这个利空，会随着时间推移，持续发挥作用。