界面新闻记者 | 杨冰柯

自10月出台楼市新政后，杭州近期的二手房成交量已高过“金九银十”，但新房市场恢复仍不及预期。

根据杭州我爱我家数据，11月杭州全市（含富阳、不含临安）二手房共成交8401套，环比上涨40.79%，比去年同期的5445套上涨54.29%，实现了年末翘尾行情。

二手房单月8401套的成交量，也是近两年来杭州市场的第二好成绩，仅次于今年3月份的10190套。

自2021年5月成交量达到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本都在3000-7000套之间徘徊在。

从近7年的同期成交量来看，今年11月的8401套，也只少于2020年杭州楼市高峰时期破万套（10089套）的成交水平，已经排在近7年同期成交的次新高。

我爱我家研究报告称，杭州11月的二手房成交量是一个相当“耀眼”的交易水平，学区房是这一波成交量回暖反弹的主要因素。

根据我爱我家数据，杭州学区房“风向标”项目文鼎苑11月份共成交16套，而在10月份之前，文鼎苑一个月成交仅保持在5、6套左右，成交增势明显。

名校聚集的文教板块不少学区房甚至创造了今年的最高成交记录。比如，对口行知小学的花园南村项目11月共成交7套，这一成交量是该小区今年前10个月的成交之和。

我爱我家研究报告称，杭州“10.16”政策刺激持续，因部分区域放开限购以及置业门槛降低，购房者入市的积极性高涨；“以价换量”也是带动成交回升的重要因素；作为楼市硬通货，年底的学区房行情也在提前回升。

相比二手房的成交回暖，杭州新房市场仍表现一般，政策刺激效果开始减退。

根据克而瑞数据，从供求数据来看，11月杭州全市商品房供应面积约128万方，较去年同期缩减29%；成交面积仅99万方，同比回落21%；市场供求比为1.3，呈现供大于求走势。

11月中旬以来，尽管部分房企提前开启年终冲刺，供应量再度走高，但成交数据依然水波不兴。

从开盘情况来看，杭州市场11月整体新开盘去化乏力，仅个别高关注度板块保持活跃度。除了江湾新城、滨江浦沿等板块能做到100%去化，良渚、萧山新街等热点板块能实现9成去化，其余大多数板块新开盘去化率不足6成。

克而瑞研究报告称，“杭六条”新政落地虽已满月，但对杭州新房市场的提振作用并不显著。

从今年杭州市场的房企销售排名来看，前三名表现稳定，都是以滨江、绿城为代表的杭州本地房企。

根据克而瑞数据，1-11月，杭州房企排行榜全口径榜单上，滨江、绿城和建杭置业位于榜单前三名，销售额分别是1142.54亿、508.55亿和316.46亿。权益销售榜单上，滨江、绿城和坤和位于榜单前三名，销售额分别是518.14亿、425.92亿和114.72亿。

对于接下来的杭州楼市，新政的提振效应依然会减弱。

根据我爱我家数据，11月份的新增房客源和带看指标均呈现环比下降趋势。与10月份相比，11月新增房源量下降了7.7%，新增客源量下降了8%，带看量也下降了1.23%。其中，新增房源的下降行为在下半月表现较为突出，较上旬下降了11.3%，这也说明进入下旬房东们挂牌的积极性在缓慢下降。

从整体来看，虽然杭州10、11月份市场成交行情恢复显著，但经过一个半月的发酵，新政的影响力已经有所减弱，最明显的变化是市场热度和成交量回落，因此预计年内的最后一个月，杭州二手成交继续回暖的弹性有限，新房市场也不会有大的改观。