作者：余飞

01

楼市继续下探

前两天央行行长潘功胜引用标普的判断，说房地产已经见底，引发了网络热议。

当时本号就撰文分析，表示这一观点值得商榷，并表明了我的个人观点：

就目前的宏观环境、市场环境来说，房地产市场调整，还远未到结束的时候。

如今，市场反馈的数据进一步说明，谈市场底为时尚早。

8月末9月初开启的新一轮全面救市，已经过去了两三个月，从目前的全国整体表现来看，预期基本落空。

9月份当月并没产生什么反应，大多数中心城市的成交量仍在下跌。10月份整体数据在下降。国家统计局披露的商品房销量与销售额数据，跌幅不断在扩大。

来源：国家统计局

但10月份部分中心城市的成交量略微反弹了一下，比如广州、深圳、武汉、成都、西安、南京、杭州等城市，但10月份上海、北京的成交量却在下跌。

11月份的数据，机构已经公布。

克而瑞披露的数据显示，11月份TOP100房企实现销售操盘金额3901.9亿元，环比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持在较高位。

同时11月份，克而瑞追踪的成交则环比下降12%，同比减少3%。

这表明，市场仍在继续下探。

从房企角度来看，还有1个月2023年就要结束，前11个月销售额过千亿的房企，只有16家，而且尚没有一家房企的销售超过4000亿。

房地产市场顶峰的2020年，千亿房企数量达到了41家。其中销售额过7000亿的有三家，过5000亿的两家。

时也！势也！

02

从18万亿到12万亿，再到10万亿

房子难卖，是大势所趋。

当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

这样的压力之下，楼市还有第二条路可选吗？

房地产业已告别了高增长，进入了新局面，回不到过去。即便往后会平稳，成交规模和过去相比，也不会是在同一个级别。

就像中美关系一样，从特朗普上台开始就渐行渐远，哪怕后来拜登上台，也没有改变形势，尽管中间也有短暂释放善意的时候，但谁都知道，再也回不到过去。

未来的房地产市场，可能最终会在房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，维持在10万亿级别。

也就是说，房地产市场会从高点时期的18万亿，最终降至10万亿才能见底。去年市场已经跌至13万亿。

来源：国家统计局

财新网披露，业界普遍预计，按照截至目前的市场情况来看，2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。也即商品房销量跌至12亿平米左右，销售额跌至12万亿左右。

未来还有2万亿左右的下跌空间。

在这种背景下，会有一大批房企出清。未来房企没有增量蛋糕可分，有的只是缩小的存量蛋糕，根本也用不着这么多房企。

房价也会逐渐挤泡沫，尤其在保障房、商品房双轨制确立的当下，会分流商品房至少一半的需求。

一些老旧的、品质差的、地段差、小户型的房子，基本会跌破很多人的认知。

在这种背景下，开发商和急于卖房的业主，必须做好心理准备。想要把房子卖出去，只有降价一条路可以选。

诚意降价卖房，对于房企来说，只有把房子卖出去，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼，去拿地。

但目前很多城市偏偏不让。

对于承受高杠杆压力的业主来说，只有诚意降价，才能实现解套，不然压力会更大，代价也会更大。

我始终在呼吁各地城市打开跌停板，诚意降价，缓解楼市压力。

然而，市场上还是有不少人，仍延续着惯性思维，认为买涨不买跌的心理之下，降价救不了市场，只有涨价才能建立信心，才能激活楼市。

我只能说，这种打心理战的方式，过去有用，且屡试不爽，但放在今天已经不适用了。

过去你的月收入5000元，房价1万，面对涨价施压，你会选择掏空家里的6个钱包凑齐首付买入，担心越往后越贵。

几年过去了，你的月收入涨到了8000元，但房价涨到了5万，这时候开发商说房价将上涨，你即便感受到了心理压力，也没用，因为根本买不起。

过去有预期，大家的日子红红火火，不担心负债。现在是啥情况，大家都在减压降负，谁还敢背负高房价去买房？

在高房价与低收入的天堑鸿沟面前，在收入缩水导致需求断代的大背景下，貌似没有更好的办法。

君不见，过去两年，降首付、降息、放开限购、降税、给补贴等方式方法都用尽了，依旧没能实现预期效果。

而且，市场也在用行动佐证着，诚意降价卖房，才是最好的良方。比如广州市场11月的表现，就打脸了很多仍坚持认为“买涨不买跌”的簇拥者。

03

广州打脸买涨不买跌

广州中原研究发展部最新数据显示，11月份，广州新房遭遇大跌，而二手房成交量则突破了万套。

11月广州新房成交规模超40万平米，环比下降超三成；价格环比上涨0.14%，涨幅较上月扩大0.12个百分点。

11月份新房成交了4817套，环比下降了26%。

与此同时，11月广州二手房成交量10182套，环比上涨8.77%；网签均价2.9万/平米，环比下降2.2%。

总结来看，11月份广州新房价涨量跌，二手房价跌量涨。

对于这种新房与二手房表现迥异的现状，机构给出的理由是：

第一，在业主扩大让利幅度的吸引下，大量的新房客户被二手房“虹吸”，同时临近年末，有学位需求的买家增多，由此刺激了二手房的成交。

第二，11月广州市内核心板块推出的新盘，价格高且推货量少，无法对市场产生较大的刺激作用。如越秀的万科·瑧樾府，开盘仅推出45套，均价为8-11万/平米。海珠的越秀滨江樾开盘也只推出50套，均价为7.5-10万/平米。

第三，外围区域的项目，降价促销不到位，远不及二手业主的降价力度，这也导致大量的意向客户外溢至二手“次新房”。

三点总结起来意思就是，新房价格高，降得不多，而二手房的业主们降价让利更有吸引力，所以购房需求大多都被二手房市场虹吸了。

从数据来看，目前广州的二手房，房价卷疯了，已经进入了比赛式下跌模式！

挂牌房源的降价房源占比已经达到最大，10月占比高达98%，可以说是敞开来跌。

二手房价格降幅今年以来不断扩大，10月份二手房成交价平均下跌了7.06%。

广州市场的表现，说明了两点：

第一，市场需求仍在，不是没有。

第二，广州楼市，疯狂内卷，新房与二手房正在抢夺需求，哪里价格低，需求就往哪里去。

还在坚持“买涨不买跌”的人，惯性思维该打破了。