中国经济周刊-经济网讯 （记者 郑扬波） 12月14日,北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》(下称“《通知》”)。《通知》显示，北京市降调整首套房、二套房的首付比例,首套房首付比例统一降至30%,二套房首付比例最低为40%，贷款年限延长至30。此外,商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整,按11月贷款市场报价利率(LPR)计算,首套房贷利率最低为4.2%。同时，北京市普通住宅认定标准也重新制定。

易居研究院研究总监严跃进认为,此次北京出台了四项政策,包括调整普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、下调房贷利率,这充分说明,当前北京从支持合理住房消费角度出发,继续出台有力政策,巩固和推进房地产市场的企稳向好发展态势。

首付比例下调,首套房只需30%

当前,个人在北京市购房的首套房,普通住宅首付比例为35%,非普通住宅首付比例为40%;个人购买二套房,普通住宅首付比例为60%,非普通住宅首付比例为80%。

通知提出,自新规执行起,个人购买政策性住房以外的商品房,无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款,不再区分普通住宅和非普通住宅,首套房的首付比例均为30%;二套房则按城六区和非城六区划分,首付比例分别为50%和40%。

“继‘认房不认贷’后,此次再次调整相关政策,既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神,也是适应北京房地产市场的实际情况,目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”北京市住建委相关负责人表示,购买城六区之外的住房首付比例略低,这既符合北京城市功能和布局优化调整的要求,也结合了近几年土地供应实际,以促进职住平衡。近几年北京在土地供应上,重点是向城市副中心和顺义、大兴、亦庄、昌平等平原新城倾斜。

严跃进认为,此次北京对于购房首付比例做了下调,购房者的购买力自然提高,对于增加购房信心和积极性、带动交易量上升等都具有积极的作用。而且,从首套和二套、市区和郊区等落实了更精准的差异化政策。“此次政策说明,城六区和非城六区做了差异化政策,有助于各地根据实际情况落实购房政策。很显然,对于非城六区的购房者来说,其二套房的首付比例为40%,也有助于更好促进改善型住房需求的释放。”

新发放房贷利率最低4.2%,非城六区比城六区低

同时,商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整,12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。

其中,城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR+10BP(基点)、LPR+60BP;非城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR、LPR+55BP。相较调整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平,有明显下调。

央行最新公布的11月份LPR报价,5年期以上LPR为4.2%。以此计算,城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%;非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。

严跃进表示,此次北京下调了房贷利率,落实了此前央行的“双降”政策导向,同时针对市区和郊区做了差异分类。城六区的首套和二套的房贷利率调整,有助于促进月供或按揭贷款成本的降低。而非城六区首套和二套的利率比城六区要更低,则进一步发挥了差异化房贷政策的导向。“此类政策效应是积极明显的,很大程度上说明有关部门希望通过降低利率来降低月供成本,同时城六区和非城六区的操作,也有助于基于各地实际情况进行,更好落实北京郊区市场的产城融合等工作目标导向。”

同时,购房者贷款的最长年限也从25年恢复至30年。

严跃进称,通过延迟贷款年限,可以使得贷款额度更足,或者每个月的月供压力减少,这是把贷款“用足用好”的导向,有助于促进购房者购房压力的进一步降低。“此类操作也说明,北京在积极调整此前过热时期的一些政策,总体上和当前北京的楼市情况做了对接,具有非常好的匹配性。”

认定标准变化,或有四成商品房变“普通住宅”

通知的另一大变化,就是变更了普通住宅的认定标准。

北京目前的普通住宅认定标准包含了三个方面:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下;实际成交价格低于确定的价格标准,其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元,五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元,六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。

此次通知提出,普通住宅认定标准须满足三个方面:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在144平方米(含)以下;实际成交价格低于确定的价格标准,其中五环内单价低于85000元/平方米,五至六环之间单价低于65000元/平方米,六环以外单价低于45000/平方米。

根据此前的规定,个人在北京市出售2年以上的普通住宅,免征增值税;个人出售2年以上的非普通住宅,差额征收增值税,税率为5%。普通住宅的认定标准直接影响到二手房交易时的税费。

严跃进表示,此次政策对2014年规定的普通住宅标准做了调整,更加符合北京的实际情况。建筑面积标准从过去140平方米的界限调整到144平方米,说明进一步用足政策,确保更多房源从面积户型的角度进入到普通住宅的标准。其次,现在老百姓抱怨比较多的是近些年房价上涨,需要根据价格情况的变动来调整“豪宅线”,北京此次对各个环线的总价认定标准做了上调,使得更多房源可以被认定为普通住宅。“政策对比看,北京此次操作和深圳是有区别的,深圳直接取消了总价的要求,而北京对于总价是有要求的,但总价线做了调整。无论如何,此类操作是根据房地产市场的新情况做了调整,符合预期。此类政策下,北京普通住宅的数量达到了70%左右的水平,说明政策覆盖面很广,也说明此类政策更好地保障了购房者的权益,促进购房者购房成本进一步降低,尤其是和普通住宅挂钩的增值税、个税缴纳情况,都会据此调整,即降低了税费成本。对于二手房的交易成本降低和活跃也有积极的作用。”

机构人士预测,执行新标准后,目前市场上可被认定为普通住宅的商品房将从过去的约三成提高到约七成。