21世纪经济报道记者张欣 北京报道

近日，国家金融与发展实验室正式发布《中国住房金融发展报告（2023）》。本报记者翻阅发现，其中专题报告《房地产新模式的构建及金融支持》（下称《专题报告》）聚焦讨论了当下的热点话题——房地产新旧模式的转变，以及金融如何支持房地产新模式发展。

《专题报告》显示，依托人口红利和快速城镇化，住房需求快速增长，房地产市场在过去多年实行“高负债、高杠杆、高周转”的运行模式。但随着我国进入新发展阶段，房地产发展的旧模式也发生了深刻转变。

《专题报告》称，从需求端看，2023年中国人口正式进入负增长时代，而城镇化已达到63.9%，接近纳瑟姆曲线（编者注：发达国家的城市化过程曲线）第二拐点（70%），这意味着快速城镇化阶段已过去。从供给端来看，我国人均住房存量已达到相当水平。随着住房供需缺口的缩小，房地产行业超额利润向正常利润回归，房企自身逐渐失去加杠杆的动力，旧模式面临着不可持续的问题。

《专题报告》表示，新的格局下的供需格局也发生了新变化。从需求端来看，新市民人口和独居家庭持续增长，并且向一二线城市集聚。这两类人群从代际传承的角度没有购房需求。从供给端来看，一是城市与农村土地供给失衡，主要表现为农村土地闲置；二是区域间土地供给失衡，主要表现为土地规划与人口动态分布不适配；三是城市内部土地供给失衡，主要表现为居住用地占比较低。

从新的供需两端的变化可以看出，住房总量基本均衡，但区域上人、地供需失配严重，租赁市场和买卖市场结构性矛盾突出。基于此，国家金融与发展实验室认为，房地产新模式的内涵可以理解为：租购并举、以租为主；挖掘存量，多渠道供给。

“金融与房地产应形成良性循环，随着房地产新旧发展模式的转换，金融应支持房地产新模式的构建。”《专题报告》认为，随着房地产处于新旧模式过渡期，房地产金融支持的方向应发生相应转变。与美国相比，中国房地产金融的旧模式主要表现出以下特点：

一是高杠杆。美国房企以股权融资为主，而中国房地产处于以开发商主导的增量发展阶段。截至2023年3月，美国224家上市房企中以典型的股权融资形式——REITs存在的有160家，占比超过七成，市值占比超八成。相比之下，中国主要是以房地产开发项目为主，因项目回报完全可以覆盖融资成本，因此融资处于被动地位。

二是债务期限较短。对比中国25家和美国9家典型住宅开发商1年期以上债务占比情况，中国开发商长期债务占比一直很低，2007年之前甚至不超过20%，2014年之后维持在30%左右。而美国开发商的长期债务占比保持在60%左右。长期债务占比高的债务结构可以有效减少期限错配的风险，帮助房企度过金融危机。

三是影子银行融资盛行。由于房地产业的高利润特点，融资饥渴症普遍存在，正规渠道不能满足需求时，影子银行应运而生。但随着影子银行产品逐渐被纳入监管范围中，融资成本高导致部分房企无法借新还旧，由此出现流动性危机。

对于房地产金融转型方向，《专题报告》表示，从供给端来看，进一步发展和完善REITs制度是促进住房租赁市场发展的重要抓手，同时发展政策性金融是一条中国特色路径。从需求侧来看，应形成多层次住房消费金融支持体系，并完善住房金融监管架构。

《专题报告》还进一步建议，政策性金融方面，短期内可将住房租赁专项债的商业性金融属性转换为政策性金融属性。即以项目为主体确定发行规模，以国开行进行信用担保，并对资金用途进行严格监管，力争住房租赁专项债利率降至2%，发行期间在15年以上。长期看可成立国家住房银行或类似机构，加强对住房租赁企业或政府住房保障部门等主体的金融支持。