作者：纵横论市

中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏12月18日说，发达国家做空我们能用的手段都用了。实际上，这不是第一位专家这么说，在印象中，原央行副行长吴晓灵也曾说过这样的话，老美盯着我们房地产和金融的软肋，总是想着一切办法想刺破。像老美这波大跨越加息，从22年3月开始，前后时间不过1年半，连续加了11次，利率从0.25%加到5.5%，试问，哪一个正常国家会这么干？若不是另有所图，仅仅抑制国内通胀，会如此丧心病狂吗？

原因其实不难找，老美知道我们老百姓70%财富都在房子上面，如果通过加息，让资金外流，让我们的房地产崩塌，400多万亿市值的财富灰飞湮灭，除了几十年的改革开发商成果付诸东流外，还对我们的金融系统构成明显冲击，经济不但不能发展，还会出现倒退，这样的话，老美后面就没有追赶，更谈不上对他们发展构成威胁。

不过，我们普通人能看到的问题，国家怎么可能看不到呢？2022年楼市政策优化600多次，2023年到11月已有900多次，一直采取的是小火慢炖的方式，因城施策，有的放矢，央媒也多次喊出促进楼市企稳回升，从上半年喊到下半年。结果大家都看到了，形势确实要比我们想象的严峻，外有老美加息施压，内有疫情影响后的经济和消费不济压力，购房者观望氛围浓厚。更重要的是，房企这一头开始撑不住了，不断有恒大、花样年、碧桂园、融创等一众巨无霸房企债务违约。

所以，解决房企债务违约、房企信心问题，成为楼市企稳回暖的关键一环，这是破局的关键。到了10月份，监管部门开始召集代表性房企开会搜集意见，10月底，中央金融委提出“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”、“促进金融与房地产良性循环”。一声令下，各大行随即对接相关房企，统计数据显示，仅从11月开始的一个月时间内，民营房企就获得了银行300多亿的资金投放，意味着国家解决房企债务违约进入到真金白银阶段，意味着国家动真格了，楼市大破局开启！连深陷债务泥潭房企合富辉煌的董事会主席朱荣斌，在12月15日发出感叹：地产公司死不了。

毫无疑问，现阶段楼市企稳回暖的最大障碍得以扫除。至于影响楼市另外两要素（供应端、需求端）其实也在先前和正在做好铺垫，像土拍，自然资源部早在10月份就下发文件要求各省放开土拍价格限制，实行价高者得。像需求端，各城因城施策，降首付、降利率、提高公积金贷款额度等等，这几天，楼市限制最严的京沪也开启降首付、降利率，目的很明确，就是释放更多的购房需求进入市场，通过一线城市带动其他城市的楼市逐步复苏和回暖。

看到这里我们应该明白，国家之所以竭尽全力复苏楼市，有3个目的：一方面是要挫败老美的图谋，保住老百姓的财富果实。另一方面，房地产投资水平下降过快，对经济的复苏、老百姓就业确实产生了重要影响，需要房地产正常发展来促进经济发展和提升就业率；再一方面，此前调控去房企杠杆，并不是要把这个行业打趴下，促进房地产健康平稳发展，才有利于房地产的关联行业得到发展，有利于金融市场稳定。用一句话总结，房地产企稳回升是必然趋势，不以个人意志为转移。

现在虽然还属于一年的楼市淡季，但通过自上而下的共同努力，确实看到楼市的复苏迹象。市场已有几个明显的特征：

1.深圳前10个月房地产开发投资增长为14.5%，都以为萧条的深圳楼市，其实是有先知先觉的房企率先布局；2.李宁12月10日发布公告称，已花22亿从香港恒基兆业购买物业。要知道，香港的楼市还处在调整过程中呢，说明已有内资开始看好；3.京沪新政首周，有项目一天都卖了20套房子，来访量上升了5成。4.土拍市场上，成都、杭州在今年最后一场土拍上，均有“地王”出现，连一向楼市低迷的郑州，也开始有地块溢价成交。说明什么？拿到银行资金的房企开始有了底气，开始出手拿地了。

除此之外，外部环境大概率也迎来改善，老美从今年9月份开始，已连续3次暂停加息，而最新的信息显示，美联储开始酝酿降息的讨论了。意味着，老美这波刺破我们房地产泡沫的企图就此宣告终结。如果再加上本楼楼市提振开的特别“药方”—三大工程（城中村改造、保障房供应、平急两用设施建设），无论是楼市购买力，还是库存去化，配套建设等，都会是楼市的助燃剂。

可以说，我们的楼市现在是“万事俱备，只欠东风”，这个东风指的就是时间。按照一年中传统的楼市旺季“金三银四”来说，相关的提振措施赶在年底前和盘托出，目的不言自明，就是希望借助明年开春后，市场能够迅速回暖，再叠加京沪深等一线城市的限购政策进一步放开，楼市的买房信心就能彻底点燃。当然，在懂行人看来，市场越到底部时，普通人往往越安静，也是人气最少的时候，所以，一旦明年市场起来后，或大概率有人要拍大腿，明明有住房需求，此前看中的那套房源却没早下手，那个时候人家都求着我买啊。他们不知道，国家坚定支持的市场，怎么可能失手呢？回暖，虽迟，但一定来。

当然，笔者也想说的是，市场恢复不可能一蹴而就，而且也是有区分的。按照正常的逻辑，应该是一线大城市交易量上升，率先回暖，接着是新一线城市，二线城市，强三线城市。至于四五线城市，现在还不好说，开始阶段，更多是从心理上影响，成交量会上来一些，至于价格，短期应该不会有什么变化。而且，一些深陷四五线城市的房企，还得以跑量为主，根本就无暇顾及后市怎么样，这在一定程度上，留给了购房者们窗口期。

此外还要注意一点，这波楼市恢复，又与以往都不同。市场中着急变现的人、把劣质房产置换成优质房产的人都会增多，这考验城市的资质和承载力。无疑，大城市要从容许多，而一些中小城市、人口流出城市则没那么容易，这也决定了这波楼市恢复的深度和广度，我们每个人都要把握好这个度，切不可错过适合你的时机。毕竟，房住不炒的已经深入人心，也是国家长期坚持的管控理念，这一点，这应是楼市未来与过去二十多年快速发展期的最大区别，应谨记。