来源 | 深蓝财经

撰文 | 杨波

昨日，一则“炒房教父”欧成效被打的消息刷爆了房圈。

欧成效，一个早年间在水库论坛系统性写作“炒房”方法，并传播杠杆“炒房”理念的人。由于赶上了2016-2020年中国房价大涨的黄金年代，欧成效的“炒房”理念吸引了大批拥趸，被粉丝称为“欧神”。

然而，随着房价步入下行调整期，“欧神”式炒房方法，正成为众多炒房客的“痛苦之源”。为什么“欧神”会被打？“炒房”还有前途？

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惊闻“欧神”被揍了？

根据网传的视频画面，疑似此前参与购买柬埔寨西哈努克港（简称“西港”）土地项目的投资者讨要说法。

另据知情人士透露，维权者现场还扬言，以后只要他（欧成效）搞公开活动，他们就要去闹，见一次打一次....不过从视频来看，欧成效坐在沙发上，有没有被“打”视频中并未体现，顶多算是争吵。

想不到一代“炒房教父”，会有今天之境遇。

根据爆料的截图，投资者质问欧成效，承诺的2020年5月完成修路（为何没修），欧成效回答“路一定会修，时间不予承诺”。欧成效还在对话中“怼”质疑者，“这是一种承诺，不是合同”...

（网传截图）

事情还要从2020年开始说起。据《界面新闻》报道，2020年，欧成效等人拿下了柬埔寨西港6300亩土地，产权年限99年，并向粉丝兜售。他们将这些土地拆分成最低1亩起售，价格全款48万人民币，分期一年支付的价格是53万。

如果按照出售1000亩计算，仅此一项便回款4.8亿元。据此计算，欧神分得的佣金可不少。

推介时，欧神向粉丝宣扬，“目前的回报只是刚刚开始，未来的回报还有10倍100倍”。

一时间，无数粉丝为此狂热！纷纷慷慨解囊，期待一夜暴富。

据悉，该土地属于柬埔寨云朗国家公园属地内的一部分，距离西港主城有30多公里。

西哈努克港是柬埔寨第二大城市，也是柬埔寨唯一一个经济特区。2015年之后，当地的博彩业迅速发展，大批人口、资本涌入该地。随着资本和人口涌入，当地房地产市场也水涨船高，炒地皮、卖房子，一片热火朝天的景象。有数据显示，仅2015到2019这三四年的时间，西港地价翻了10倍，房租翻了5倍！

不过，大量外地人口的进入，导致当地物价飙升，本地居民痛苦不堪。本地人和外地人的矛盾日益加剧。

2019年，柬埔寨一纸禁令，全面查处违法赌博活动。由此，赌博行业带来的资金、人口迅速枯竭，楼市也就失去了支撑！据《界面新闻》，在禁赌令后1年，西港主城土地价格下降17%-25%。随后，疫情3年来袭，西港房价彻底失去支撑。

西港究竟有多惨？据无冕财经2022年援引当地官员的数据，西港当地的烂尾楼已占到了当地“建筑总数的70-80%”！

一场典型的楼市泡沫，就这样破灭了！

这场财富泡沫中，投资者究竟赚没赚钱，大家心里都有答案了。不过，欧神的佣金反正已经赚到手了。

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欧神是怎么崛起的？

2012年前后，欧成效创办了水库论坛，开始普及“炒房”知识。随着论坛影响力式微，水库也开通了微信公众号。

他的文章被越来越多的人看到。

在他的文章里，欧成效把自己的炒房心得进行拆解，系统性的教人们为什么要买房、如何选择房产、如何通过借贷获得更多资金（包括信用卡套现、抵押贷等方式）。

欧成效的中心思想，总结起来就是：加杠杆，加杠杆，拼命加杠杆！

2015年，随着涨价去库存的开始，全国楼市开启了一轮 波澜壮阔的“大牛市”。

从深圳、上海等一线城市开始，房价大幅上涨。然后蔓延到南京、厦门、合肥等东部二线城市，最后向西刮到武汉、郑州等城市，最后成都、重庆等西部城市跟涨。再然后向三四线城市蔓延...这一轮牛市，一直涨到2021年。

直到2022年，全国房价均价出现明显下跌。

可以说，欧成效的理论大肆传播之时，竟和全国楼市行情完美契合。因此，欧成效的理论被越来越多人熟识，那几年跟随欧成效理论买房的人，都赚了！

欧成效，也变成了“欧神”！

当时，找欧成效提问，要进小密圈（一个付费知识问答社区），价格高达数千元。卖欧成效小密圈盗版问答的，卖欧神朋友圈内容的，都赚了个盆满钵满。

欧成效还有一件事，让他名声大噪。就是2018年的离婚事件，据说他为离婚放弃35套沪深房产，面积高达6300平米。还要负责偿还月供，以及给1000万现金。

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拼命捞钱

不讲武德了

一次离婚，让欧成效财富缩水严重。

而更大的打击也来了。2020年9月，水库论坛公众号被封禁，欧成效的微博被封杀。主要赚钱工具——付费问答平台“知识星球”也被重点“关照”。因为此时，欧成效还在大肆宣扬“炒房”概念，这与“房住不炒”的宗旨显得格格不入...

为了捞钱，也有些不讲武德了。

据公开资料，2020年，欧神组织粉丝到贵阳扫货。

在欧神推荐下，上千个炒房客买下了贵安**花园，以及花果园商铺，并期待着很快能够“跳涨30%”。据说欧神粉丝在贵阳下单超过千套。尴尬的是，项目团购后，贵安**花园旋即出现停工丑闻。

如果按每套佣金5万来算，欧神团队至少赚取了5000万。至于粉丝有没有赚？这几年，贵阳楼市啥情况，想必大家都清楚吧，而贵安新区则...

另外，欧神最近几年最极力推荐的城市，必属重庆无疑。欧成效还宣称“卖掉上海，买入重庆”。

在一次推介会上，一名粉丝提问：咱们重庆三四年有可能涨50%吗？欧成效对他的拥趸说：有可能。

据重庆当地自媒体透露，此前，欧神带着他的粉丝去到了唐家沱某不知名小开发商的项目扫货。而重庆本地业内人士都知道，买房“亏到唐家沱”，吃亏到家了。

此外，欧神一直强调的成都楼市不如重庆的观点，也让最近几年投资重庆的炒房客铩羽而归。

不管投资者赚没赚，反正欧神赚了。

国内的项目，即使亏了，房子还在那儿，还可以出售变现。可国外的西港项目，即使亏了还变不了现，妥妥的哑巴吃黄连。

是怪欧神“割韭菜”，还是怪粉丝“太贪心”呢？

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结语

今年3月，欧成效曾发朋友圈自曝“2022年，我大概亏了1500w”。同时他还预言，今年可能再亏1800w左右。

为了赚钱，借着古早的名气，今年欧成效签约了MCN公司，做起了短视频“矩阵”。在抖音上，这些账号大多以“欧大”开头。

然而，肉眼可见的是，欧神今年的影响力大不如前了！他还在宣称的炒房策略，也被越来越多的人质疑！

2016年，“房住不炒”横空出世，至今差不多7年了。按照统计局的数据，中国房价均价2021年达到峰值，2022年、2023年出现明显下跌。尤其是今年以来，北上深广等一线城市都出现明显的降温。

（今年1-11月，70个大中城市二手房几乎全线下跌）

如今，房住不炒7年了，还坚持“炒房”那一套循环加杠杆的老套路，危矣。今年4月，网传深圳一炒房客过度使用杠杆，持有深圳优质项目780平将被法拍。

越来越多的高杠杆炒房客，撑不住了。

有人说，欧神最初之所以能成为“神”，只不过踩对了风口，搭上了时代的红利罢了。世上没有yyds，只不过时势造英雄。

过去，高杠杆炒房可能致富；现在，高杠杆炒房可能直接破产。

“炒房”，应该被扔进垃圾桶了。

你说呢？

参考资料：

1.2023-12-17，王大楼，《被揍的欧成效，和逐渐远去的时代》，https://mp.weixin.qq.com/s/vLHjDLC5Yrq6z7nLH4rpPw

2.2022-07-20，无冕财经，《数十万中国人撤离后，留下1155栋烂尾楼||深度》，https://mp.weixin.qq.com/s/QuyiuqyiCrVBz4PqpGaZKA

3.2020-06-28，界面新闻，《“炒房天王欧神”柬埔寨西港土地骗局》，https://mp.weixin.qq.com/s/9yav-R-4rjyw0oMqRBc0Fg

*数据支持：天眼查