国内的房子以及以茅台为代表的高端白酒，在过去十多年价格涨幅巨大。曾一度被投资界公认为是“最佳的致富神器”。

笔者前些年也一直在不同场合推荐“国酒”“国药”的投资机会，而以贵州茅台、五粮液等为代表的一线品牌国酒股票过去的表现也的确亮丽。顺便提一句，本人也因为长期持有高端白酒的股票而取得超过十倍的回报。

然而，最近，情况发生了变化……

踏入2023年，持续上涨二十年的国内房价终于出现了拐点，一年来，被大家认为是“只涨不跌”的深圳、上海等一线城市的二手房成交价稳步下行。

根据笔者的亲身感知，不少小区年度的下行幅度已经达到30%。也就是说，如果以25%的首付在最高点买房，那么房东就已经是被迫持有负资产了。

而茅台公司的股价则跌得更早，从2021年2月初的2600多元高点，一直反复下调到2022年10月的1300多元，实现了妥妥的“五折优惠”（注：现在略有回升为1600多元）。

其实，在2017年底茅台与房价如日中天之时本人就在秦圈发文《》提示风险，指出：茅台与房价持续上涨是基于其金融属性；如果低价买入，没问题；如果高价买入，那么根据“均值回归”原理，今后很长一段时间投资回报的潜力就非常有限了；而且，与所有的投资品一样，茅台与房价都摆脱不了“钟摆效应”，短期会涨过头，跌也会过头。

到今天，我们终于看到“茅台与房价不再涨”的现象了。那么，从投资角度，这两者的前景会如何？

市场人士目前普遍对两者的长期前景从过去的极度乐观转为极度悲观。认为两者都不具备投资价值：房子随人口的负增长以及老化而失去持有价值，而高端白酒则因为年轻人不喝而失去消费能力……

我个人认为对这两者的投资前景应该理性分析，并区别对待：

买房居住与投资，性价比高才是硬道理

首先从居住角度，对于刚需一族而言，“买得起就买”依然是买房自用的原则。一定不要因买房而负担过高的债务而影响生活质量。

本人一贯认为：自住的房子只要买得起随时可买，因为这是安居之本。无论是在房价持续上涨的过去，还是在房价低迷的当下。这一原则依然适用。

无论房价是涨，还是跌，都不影响房子本身的使用价值。况且，对于以自用为目的的买房人而言，房价下跌，则无论是买首套房或者是买改善住房都会变得更容易负担得起。不失为好事。

其次，从投资角度，地段是关键。一线城市的核心地块，是投资相对较佳的选择。万一海啸袭来时，这些地方最安全。在实践当中，也确实能验证“地段是关键”的理论，在1997年后香港房价崩盘之际，位于港岛半山的核心地段，价格下跌是最少的。 而且，在价 格回升时也是最快的。 同样的，十几年前美国房地产价格全面大跌 ，而位于纽约的核心地段曼哈顿的高级公寓价格始终跌幅有限。

再次，结合到投资，也必须与租金回报率一并考虑。如果您希望以持有物业的方式来投资，又能承担风险，笔者建议关注国内商住两用物业，现在大城市多处于“倒挂”现象。

以上海陆家嘴为例，同档次的商业地产的价格要比住宅价格低一半，租金的回报潜力反而高于住宅。作为长期投资，有较好的防御性。

高端白酒公司，长期盈利能力是关键

过去，茅台价格的超预期上涨由几股力量推动：茅台的经销商囤货惜售，游资参与炒作，另外加上媒体的助推等，形成了一致的看涨预期，于是原来不喝酒的也买茅台等升值。再加上国内无处安身的巨量流动性来推波助澜。

现在这些因素都消失了。那么茅台与其它高端白酒就不再香了？

我认为不是！

首先，高端白酒是易耗消费品，与房子不同。房子往往几十年住一套。而酒可以几天消费一瓶，几乎可以说是社交或娱乐的刚需。我们拥有十多亿人口的全球最大消费市场，尽管经济增长可能放缓，但高端人群的消费能力一定在。支持几家高端白酒公司持续盈利，我认为一点都不成问题。

其次，对于上市公司的估值而言，最根本的支撑就是公司的盈利能力。事实上，高端白酒上市公司普遍具有：持续稳定的业绩成长性；持续较高的盈利能力；良好的经营性现金流；稳健的财务状况等等这些优秀上市公司所必备的特征。

以头部公司茅台为例，公司上市20多年来，每一年的经营业绩都是正增长的，而且每年高比例现金分红。从投资价值角度来衡量，现在茅台1600元的股价对应2万亿的市值，2024年保守预计净利润800亿，资本投入回报率4%，比银行存款等无风险收益高出不少。而每年利润增长稳定在20%，十年以后的每年净利润是3200亿。还担心支持不了2万亿的市值吗？

再次，高端白酒公司的文化渊源与品牌价值不应忽略。中华民族的白酒文化情结长期不变。以名牌白酒所代表的酒文化已经存续千百年，是中华民族传统文化的一部分，而文化元素是可以长久存续的。三十年前，我们用摩托罗拉手机，高端宴请喝茅台、五粮液；二十年前，我们用诺基亚手机；高端宴请还是喝茅台、五粮液……

我坚信，二十年后如果我们有缘再相聚，我们手里拿的很可能不再是今天普遍用的苹果手机，而且也一定不再是低头玩微信，但我们的餐桌上的估计还是以茅台、五粮液等为代表名牌白酒。

年轻人或许现在不喝白酒，但随着年龄的增大，白酒免不了会成为标配…..而且，高端白酒具有不菲的品牌价值，在消费者人群的认知与认可程度都遥遥领先于同行，短期内也看不到改变的迹象，构成了公司经营上很深的护城河，不易被攻破。

总而言之，与所有的投资品一样，以茅台为代表的高端白酒价格摆脱不了“钟摆效应”，短期涨会过头，也会跌过头。但其内在价值不变，酒质不改，醇香依然。

从投资角度，我们见到茅台股价历史上曾多次腰斩，这次也肯定不是最后一次。然而，历史上每次以“五折优惠”买入茅台股票并长期持有的投资人都无一例外取得了丰厚的回报。这次我认为也毫不例外。

其实，在目前低迷的市场中，很容易能以合理价钱买到一些好的投资标的，即使牛市永不再来，也能通过公司的盈利增长与分红而获得很好的回报。高端白酒公司就是其中一类这样的好标的。

对我自己而言，最近看到53度飞天茅台和水晶瓶五粮液网上打折促销，都会买一点存着。看到二级市场的高端白酒公司股价打折，也会多买一点收藏。当然了，这是对于我自己而言的操作，您请随意。本文不构成投资建议。

No.5553 原创首发文章｜作者 黄凡

作者新书《投资中最关键的事》当当热卖中。

开白名单 duanyu_H｜图片 视觉中国