本报记者 杨让晨 张家振 上海报道

与当前过境上海市的寒潮天气形成鲜明对比的是，上海楼市吹起的政策暖风。

“工作日加上下雨原本是不会有客户来店里的。”在上海闵行区华漕板块一家大型连锁住房中介机构工作的置业顾问对《中国经营报》记者表示，尽管12月15日是工作日又遇上寒潮降温下雨，但店里还是来了好几组客户要看房。

记者注意到，12月14日下午，上海市住房和建设管理委员会、房屋管理局等部门联合发布了优化差别住房的信贷政策，对首套房和二套房的首付比例、房贷利率等做出了调整。其中，首套房的最低首付款比例调整为不低于30%，二套房的首付比例调整为不低于50%。此外，还在自贸区临港新片区、嘉定区、青浦区等共计7个区域实施差异化信贷政策。

该政策落地当天，各大房企在上海的楼盘项目就发出海报，宣布推出“不打烊”活动。日前，记者走访了上海市的多个楼盘发现，新政利好之下，有楼盘在宣布“不打烊”的同时还表示即将收回优惠折扣。

据上海市房地产交易中心数据，新政落地后的三天（12月15日至12月17日），上海市新房成交量达到2097套，交易量创下12月以来的新高。

在易居研究院研究总监严跃进看来，此次上海市各项政策的出台，力度符合市场预期。“房贷政策标准略高于央行此前规定的下限，总体上与其余的一线城市保持一致，普通住房标准的调整，也符合上海的实际。”严跃进进一步对记者表示，总体感觉，此次出台的政策是基于支持居民刚性和改善性住房需求及当前市场情况进行的优化和调整。

上海中原地产首席分析师卢文曦也告诉记者，此次上海楼市优化政策力度符合市场预期，普宅标准优化和金融政策一起配合，同时考虑到区域发展不同，施行差异化信贷，说明制定措施细腻。

购房门槛再降低

继今年“认房不认贷”调整后，上海市对购房门槛进一步做出调整。

记者注意到，除了前述的首套房和二套房首付门槛调整外，上海市对首套住房商业性个人住房贷款利率下限也进行了调整，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率下限则采取差异化政策，嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区、金山区以及自贸区临港新片区调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，其余区域为加30个基点。

在上海楼市新政发布后不久，多家房企位于上海市的楼盘项目再次推出了不打烊的活动。据招商蛇口上海公司的海报资料，招商蛇口旗下招商云澜湾、云湖壹号等6个楼盘宣布在12月14日当天推出“今夜不打烊”的活动。此外，万科海上映像、保利建发·印象青城、金地嘉峯汇等多个楼盘也加入到了不打烊的阵营中。

不过，记者注意到，宣布不打烊的楼盘大多位于上海市外环，甚至外环以外的区域。对此，卢文曦表示，上述区域内的楼盘去化压力较大，遇到政策出台正好能够借势营销推动去化。“这对于维护市场交易、开发商回款都是有利的。”

位于青浦新城板块的保利建发·印象青城置业顾问对记者表示，如果在这周末（16日至17日）下定金，最高能够给予全款9.7折的折扣，房款总价能够减少约13万元，如果错过了，后续折扣就不再提供了。“该项目是保利和建发联合开发，两家开发商之前对折扣优惠的问题已经开会讨论过。明年开始折扣就会收回，这个月将要认筹的二期项目折扣也会很少。”

记者注意到，也有部分房企选择在楼盘销售时进行促销。记者在保利虹桥和颂项目了解到，对于在12月8日至31日认购并签约的业主，保利地产将通过抽签赠送给业主包括冰岛双人游、爱达魔都号邮轮日韩游、上海迪士尼等在内的多个旅游产品。

刺激二手房成交放量

此次上海市出台楼市优化新政或许与近来上海楼市的成交量表现有关。

今年11月，上海新房市场去化再度走低。据克而瑞数据，今年11月，上海全市范围内共有35个新楼盘入市，其中仅有4个日光盘，平均去化率达到48%，除了静安区、徐汇区的三个楼盘项目去化率分别达到97%和100%外，其余位于宝山区、嘉定区、杨浦区、闵行区等区域的33个楼盘去化率均在60%及以下，其中青浦区的1440套房源仅售出357套，去化率仅为25%。

对此，虹桥灿耀星城的置业顾问告诉记者，楼盘热度高低更取决于楼盘板块的位置和未来的发展趋势。“虹桥板块内的涨跌幅度就很大，政府规划、发展战略等对楼盘的销售有较大影响。”

除了新房市场外，上海的二手房市场近来表现也较为一般。据上海链家研究院数据，今年11月，上海全市共成交二手房1.41万套，环比增长6%，同比下降13%；成交金额472亿元，环比增长7%，同比下降16%；成交均价40693元/平方米，环比持平，同比下降3%。

不过，新政出台后二手房市场的冷淡或许将有改观。“新政出台的第一天晚上，同事们都舍不得下班。”在上海市嘉定区江桥板块某大型连锁房产中介机构的中介顾问对记者表示，在新政出台当天，门店的二手房客户数量就增多了，店里的同事都在带客户看房，自己周末的带看也已经约满。

该中介顾问进一步告诉记者，在新政出台之前，该板块二手房市场表现比较一般。“第三季度所属大区挂牌量约170套，成交了约14套，新政出台二手房挂牌量肯定会增加，置换客户也会增多，相较之下新房市场有较多改善和刚需客户，表现稍好些。”

据上海市房地产交易中心数据，在上海新政落地后三日，二手房市场成交量节节攀升，15日至17日的三天时间里，共成交1999套二手房，较11月平均水平增长约41.8%。

记者注意到，此次政策调整中，上海市对普通住宅认定标准做出了更新。在上海市更新后的普通住宅认定标准中，单套面积已从140平方米及以下调整为144平方米及以下，对原本的实际成交价格也已不再做要求。

对此，卢文曦表示，新政出台加快了二手房交易的置换链。“新标准出台后，普宅的部分税费可以免去，新政可以为价格谈判带来缓冲余地，原先不能接受的价格现在因为税收减免可以接受了。”卢文曦进一步表示，二手房多为刚需和首改客户，新房多中高端消费群体，二者相辅相成，交易链条顺畅对楼市顺畅运行有积极作用。

严跃进也表示，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。

或呈现“稳中向好”态势

在业内人士看来，此次上海楼市新政有提振市场信心的作用，但作为一线城市的上海，其楼市政策未来或许还有进一步调整的趋势。

严跃进表示，此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振。在各市场参与者的共同努力下，上海房地产市场将呈现稳中向好的良好态势。

卢文曦则告诉记者，之前上海楼市的优化政策，短期来看是有效果的，但效果持续性可能没有预期中理想。“对于2024年的上海楼市，还是谨慎乐观，毕竟市场还处于调整之中，但是也可以看到房地产市场已经有了一些边际性的变化。”

克而瑞方面也分析认为，此次新政可以在短期内巩固市场信心，刺激二手房市场回暖，促进新房市场止跌，但是新房市场能否“高热”延续的根本还与二手房市场回暖程度密切相关。

“降首付、降利率的确在某种程度上扩充了居民购买力，但是在经济低迷、房地产行业深度调整期的背景之下，多数客群对于高杠杆态度较为保守，还是希望通过‘卖旧换新’的方式进行改善，只有二手房的流动性恢复才能使得新房热度持续。”克而瑞方面进一步表示。

中指研究院方面表示，上海市大力度优化楼市政策，整体符合市场预期，政策优化对二套房购房者尤为利好，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是落实“以进促稳”的重要举措。

“从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。北京、上海市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。”中指研究院方面进一步分析认为。