本文来源：时代周报 作者：马欢

美国房地产市场正陷入进退两难的萧条。

一方面，在新冠疫情期间的房地产热潮中，全美房价暴涨超过40%；另一方面，随着美联储不断加息，美国30年期房贷利率上升至20多年来的高位。

10月19日，来自《抵押贷款新闻日报（Mortgage News Daily）》的数据显示，美国30年期固定抵押贷款利率周三触及8%，这是2000年以来首次。

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高利率使得消费者的购房意愿下降，与此同时，银行和金融机构放贷能力有限，同样抑制了购房需求。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，利率上升已导致抵押贷款申请降至近30年来的最低水平。

美国房地产经纪公司Redfin估计，2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右，这将是2008年雷曼兄弟倒闭引发全球金融危机后的最低水平。

中产贷款买房难

住在明尼苏达州的尼克，最近为买房的事操碎了心。

尼克已经看了一年半的房子，至今还没拿下一套，之前看中的4套，都没竞标成功。

“这大半年来，我每天都在寻找房源信息，但是心仪的房子要么要求全额付款，要么就是突然涨价20%，我到现在都没有买到适合的。”他抱怨道。

尼克在一家医疗保健公司工作，在他看来，自己的收入在当地算是不错的了，但他也承认，即便拥有经济上的优势，要实现买房这一人生目标还是很难。

他用玩电子游戏的比喻说：“我只是选择游戏的初级水平玩，仍然困难重重。”

虽然尼克觉得自己咬咬牙，还是可以拿下贵一点的房子，但他还是想选择性价比高一点的房子。“我不想在买房上花太多冤枉钱，不想贷款太多，万一我有一天没工作了，怎么供房？”

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就在两年前，美国30年期固定抵押贷款利率的平均水平还仅为3%，随着抵押贷款利率逼近8%，人们发现，房贷的压力越来越高了。

相当于，如果两年前，你购买了一套40万美元（约合人民币300万元）的房子，交了20%的首付，现在每个月要交的房贷比两年前要多出近1000美元（约合人民币7318元）。

Redfin的数据显示，美国人现在的买房月供达到了历史最高水平，平均每月超过2800美元（约合人民币2.05万元）。截至今年7月，四分之一的房主每月支付的房款超过3000美元（约合人民币2.2万元），一些房主甚至要花60%以上的收入来还房贷——这已经远高于可以承受的水平。

Redfin认为，美国人现在需要年收入超过11万美元（约合人民币80万元），才能购买一套中等价位的房子，这比美国人的平均收入（2022年家庭收入中位数为74580美元）要高得多。也就是说，2023年很可能是有史以来美国人购房收入门槛最高的一年。

这还没有考虑到纽约等高房价地区之间的差异。

国际评级机构穆迪近日在一份报告中也指出，过去几年，美国每个州的住房负担能力都在下降，而且看不到缓解的迹象。

房价仍在飙涨

在过去，利率上升时期，随着借贷成本增加，房价往往会下降。但现在，即便利率上升，美国的房价却仍然在上涨。

造成这种有价无市的原因在于，许多以前享受过低利率的业主，看到房贷利率不断上升，不愿意卖房和买新房，这直接导致市场上现有住宅存量不足，房地产销售进入低谷。

Realtor.com的数据显示，美国2023年6月挂牌待售房源数量比去年同期减少了26.2%，比2019年6月减少了28.9%，房源有限加剧了购房人的竞争，导致今年上半年大多数市场房价上涨。

房价在涨，房贷也在涨，美国人买房的负担是越来越重了。

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美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·表示，抵押贷款利率达到20年来最高水平，限制了很多中产阶级家庭拥有住房的机会。“毫无疑问的是，美联储在无意中扩大了社会不平等，只有月收入在10万美元以上高收入家庭才能轻松购房。”他认为。

楼市的低迷对美国经济影响，是持久而深远的。

目前美国建筑开发商的信心降至10个月来最低水平。房地产从业者也受到了影响，成交量减少影响了他们的财务稳定性，一些地产公司出现了生存危机。同时，房产交易低迷，直接影响了美国零售业家电和家具等相关的销售。

美国抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)9月份的月度购房调查显示，消费者担心自己失业的比率已经有所增长。

不要以为买房的负担可以靠租房解决。洛杉矶房地产经纪人莫林·麦克德穆特说：“买房的门槛已经很高了，现实情况是，租房的成本通常会更高，纽约、芝加哥和洛杉矶的租房价格都出现了大幅上涨。”

在麦克德穆特看来，租金和房价大涨，美国人的收入却没有跟上涨幅，潜在的购房者正受到来自两方面的挤压，他们根本攒不下首付。

住房成本上涨，同时还进一步助推了美国CPI走高。

据新华社报道，包括美国全国房地产经纪人协会在内的美国三大房地产行业协会，已经联名致信美联储主席鲍威尔，敦促其停止加息。目前尚不清楚美联储是否会听从行业团体的要求，然而，在9月货币政策会议上，多数美联储官员认为今年有必要再加息一次，幅度为25个基点。

对于美国人来说，美联储连续加息是否能抑制通胀还不清楚，但对于他们财务状况的影响却是非常明显的。除了日常生活成本增加，他们每月还需要支付住房等多方面的贷款成本。

盖洛普的一项新调查显示，只有21%的美国成年人认为现在是买房的好时机，这是自1978年该机构首次向美国人提出这个问题以来，美国人购房情绪指数最低的一次。