此时此刻，深圳楼市的头顶上正挂着一大片乌云。

　　于新房市场，价格内卷仍在继续，特别是远郊区，几乎隔段时间就会蹦出一个刷新片区价格底线的新盘，房企销售回款工作压力不减。

　　于二手房市场，和前几年比起来，早已今非昔比。面对部分业主的割肉式卖房，感慨楼市下行周期为买家把房价打下来的同时，又为卖家们到几分心疼。

　　01

　　9月以来，深圳市场上的笋盘越来越多。

　　就在这两天，沙井标杆次新盘博林君瑞，再次以跌破新低的价格炸响朋友圈。

　　一套89平急卖房源，业主报价405万，低于指导价129万，单价4.55万。对比2018年的开盘均价4.4万/平，两者基本持平。

　　查了一下，目前博林君瑞的在售房源28套，挂牌均价在6.2万/平，都是挂5万以上。

　　上个月，小区已经有一套超笋盘以430万总价成交，现在又出了一套更笋的房源。

　　前有二手房的价格锚点，后有新房挤兑，接下来资金链紧张的博林君瑞业主，其卖房压力可想而知。

　　这还不是最坏的结果。

　　更痛的是，当初以7~8万/平入场的业主，现在内心估计是一个透心凉，不知道什么时候才能夺回这失去的三年。

　　02

　　实际上，这并不是博林君瑞业主的痛。

　　2020年以来，深圳各个区域都出现了不同程度的降幅。

　　比如罗湖区：

　　水库片区的湖滨新村，为80年代小区，从历史最高成交均价8.38万/平到今年的3.86万/平，跌幅达54%；

　　翠竹片区的金丽豪苑，建成于2000年，带深中学区，最高成交均价15万，目前在8万左右，跌幅近乎腰斩。

　　下图更为直观，罗湖近三年跌幅前30名的小区中，最低降幅都达到了32.7%，拔凉拔凉的。

　　比如宝安中心区：

　　花样年花乡28平户型，最新成交价196万，较高峰期成交的424万，降幅超5成。

　　宝中豪宅壹方玖誉169平4房，最新成交价2400万，2021年高峰期是3350万，单价从近20万到14.2万，降幅接近3成。

　　老前海片区的楼盘，目前已经有不少房源跌破指导价成交，包括诺德国际、鼎太风华7期，房价较高峰期成交普遍回调了超过30%；

　　当然，买房亏不亏钱，主要得看买入时间与产品。

　　就拿诺德国际来说，开盘均价1.2万/平，最高涨到了16~17万/平，现在跌到10~11万左右。尽管当前市场哀嚎遍野，有人亏麻了，但买得早的还是赚大发了。

　　买入周期不同，持有产品不同，个体对房市的体感差异也会很不一样。

　　03

　　到目前为止，10月份已经过去了三分之二，马上就开启2024。

　　深圳楼市，到底还行不行？这是最近被问及得最多的一个问题。

　　短期来看，目前依然充满很多不确定性，核心表现在政策层面。诸如靴子何时落地，松绑力度会有多大，能达到怎样的预期等，这些都将很大程度上影响买卖双方对后市的信心。

　　冰冻已久的市场，政策出来后，马上就被点燃，不现实。但如果后续没有政策加持，一点温暖都不给，只会更加寒冷。

　　信心比黄金重要。救市救到最后，本质上救的就是信心。

　　中长期来看，楼市的两极分化不可避免，冰火两重天是未来趋势。强势板块涨幅好，弱势板块涨幅慢，甚至不涨反跌。

　　更长时间的周期来看，当下大多数人所感受到的绝望、沮丧、质疑与伤痛，都会被时间一一抹平。

　　经济面遥遥领先的城市，楼市必然也会向上走。

　　淡市买房，旺市卖房。这是亘古不变的真理。

　　如果要给这个真理加个前提，那就是去持有成长性强的好房子，剩下的就交给时间了。

　　如果你感觉无从下手，对买房感到迷茫，欢迎你私信我预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。