2024年9月以来房地产组合拳为市场注入了强心针，一线及核心二线城市表现出了“量升价稳”，三、四线城市虽然承压，但也表现出了分化性局部回暖。

叠加2025年政府工作报告中“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的定调，当前楼市正处于关键转折期，城市格局也将进一步深化。

逐步复苏

自2024年四季度以来，中央和地方密集出台的调控政策逐步显效。

2024年9月中央政治局会议提出“止跌回稳”目标后，一线城市集体松绑限购、降低首付比例至15%的历史低点，取消普通住宅与非普通住宅标准，推动契税和增值税减免，政策效果在2024年10月集中释放，一直持续到2025年2月。

一线城市新房不仅成交止跌回升，北京、上海、深圳等地甚至“日光盘”现象。

比如北京踩着2024年的尾巴，诞生60秒即售罄日光盘，深圳2025年首月便诞生开盘仅1小时全部售罄，销售金额超7亿元的项目，上海进入2025年2月末端，一口气出了2个日光项目，揽金44亿。

而进入2025年，一线城市新房成交不仅继续企稳，热度也持续上升，各地均呈现出冷热不一的“小阳春”。

除北京外，沪深广新房住宅在2025年前两个月网签量都有明显的抬头。

广州1、2月新房住宅合计网签达到8724套，同比增长57.81%；

深圳1、2月新房住宅合计网签达到5635套，同比增长116.8%；

上海1、2月新房住宅合计网签达到9178套，同比增长70.4%。

其中广州新房活跃尤为明显。

根据广州中原研究发展部监控全市150个主流热盘实时认购显示，春节后的第7、8周（2.10-2.23），热盘来访认购数据反弹，开春的第8周（2.17-2.23）盘均成交4.1套，来访达到109人次/盘。

而根据国家统计局公布的2025年1月最新70城房价数据，广州一手房价在连跌了19个月之后止跌，深圳则已经连续4个月表现出了环比增长，上海则持续环比增加0.6%。

一线城市新房活跃度率先回暖，在政策驱动下二、三线城市新房总体销售也表现出快速反弹效应。

根据财通证券研究显示，30个大中城市中，2月二线城市新房成交面积同比增长28.9%，三线城市成交面积同比增长49.4%。

这意味着政策优化信号，在新房中得到进一步的释放，全国新房市场，在稳步企稳且复苏。

止跌回升持续效应

新房呈现出逐步企稳且复苏的状态，二手房方面，持续且稳定回暖的迹象则更加明确。

从四大一线城市来看，二手住宅2025年前两月网签总量，均表现出好转。

根据住建局数据显示，前两个月二手住宅网签总量北京为24355套，同比增加29.7，上海则突破3万套，达到35131套，同比增加68.1%，深圳达到8231套，同比增加56.84%，广州为17564套，同比增长31.9%。

而二三四线城市虽然承压，但数据上也表现出了更为积极的信号。

根据财通证券研究数据显示，重点监测的17城中，二线城市二手房成交面积同比增加129.5%，三、四线城市二手房成交面积同比增加57.3%。

成交出现放量，二手房价格也有所回温。

根据国家统计局公布的1月份全国70城大中城市房价情况来看，二手房中，6个城市的房价环比去年12月上涨，其中上海上涨0.4%，北京上涨0.1%，深圳上涨0.4%，广州则下降0.2%。

而二三四线城市则显示，除天津、南京、宁波、成都、无锡5城二手住宅销售环比上涨，其他城市价格几乎全部回落。

这就意味着，二手房市场呈现“一线回暖、中小城市承压”加剧分化的特征，一线及核心二线城市受政策红利辐射，成交量和价格逐步企稳。

行情可期

从核心城市来看，今年1、2月份楼市交出的答卷相对比较满意，同时也奠定了2025年楼市的平稳开端。

进入3月预计市场端成交量走势会延续稳中上涨的态势。

一方面政策精准发力。

2025年政府工作报告明确提出“因城施策调减限制性措施”，为一线二线城市楼市调控松绑留足空间。总体来说，房地产支持政策有望再加码，进一步降低购房门槛。

另一方面，全国楼市陆续推进“好房子”。

住建部近期不仅针对“好房子”明确了安全、舒适、绿色、智慧的标准，更是对住宅层高标准将调整为不低于3米作出了表态。这意味着楼市将进入住宅品质快速迭代的阶段。

这也将加快新房与二手房市场格局的重构。

那么在新一批住宅空间利用率大幅提升、小区配套进一步提升、户型设计优化、装配升级、梯户比设计升级的背景下，存量新房尚存改造喘息空间，而老旧二手房则集中面临系统性价值重估。

第三全国土地市场出现阶段性升温，平均溢价率创近三年新高。

根据克而瑞重点检测数据显示，不仅二线城市供地规模持续回升，上海、杭州、苏州、成都多地拍出高溢价地块，重点城市平均溢价率22.9%，创近三年新高，流拍率10.2%，回升至近一年均线附近。

楼市繁荣阶段，土地出让对推动楼市有着更为积极的作用，眼下更多的是通过提升房企拿地意愿，进而推动优质新房供应最终带动市场需求释放。

所以无论是政策的可期性，还是地块以及销售市场的区域热度上升，都以需求集中释放为前提，这也为接下来的楼市提供了更大的势能。

作者 | 骑猪英雄