公募REITs再现千亿级火爆认购。

3月20日，汇添富上海地产租赁住房REIT发布认购申请确认比例结果的公告，按公告计算，该基金在战略配售、网下发售、公众发售中合计获得了约1113.34亿元的资金认购，其中网下发售的配售比例低至0.57%，刷新了2023年以来的公募REITs网下配售比例纪录。

公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。Wind数据显示，当前，全市场63只公募REITs中，9只均在上市首日30cm涨停，22只上市首日的涨幅超10%。

公募REITs再获千亿资金认购

3月20日，汇添富上海地产租赁住房REIT的募集由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。

其中，战略配售初始发售份额为35000万份，占本次基金份额发售总量的70%；网下发售初始发售份额为10500万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%；公众发售初始发售份额为4500万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。

3月17日，汇添富上海地产租赁住房REIT正式开启发售，其原定募集期为3月17日至2月18日，但由于公众投资者认购踊跃，仅用一个交易日的认购总量便实现满额，因此在3月17日当天便提前结募。

最终的配售结果显示，该基金的战略投资者100%配售；网下投资者环节的有效认购份额总数183.48亿份，对应配售比例为0.57%，刷新了2023年以来的公募REITs网下配售比例纪录；公众投资者有效认购基金份额数量为222.34亿份，实际确认比例为0.20%，创保障房REITs公众发售配售比例纪录。

机构投资者参与踊跃

公开资料显示，汇添富上海地产租赁住房REIT是我国首单“商改保”REITs项目，该基金由上海地产集团全资子公司——上海地产房屋租赁有限公司作为原始权益人，以其持有的虹桥璟智项目、江月路项目作为底层资产，上海地产集团控股的上海城方租赁住房运营管理有限公司（简称“城方公司”）作为运营管理机构，汇添富基金作为基金管理人，东方证券作为财务顾问。

其中，虹桥璟智项目和江月路项目均为上海地产集团旗下优质租赁住房“标杆项目”，需求旺盛且运营良好。虹桥璟智项目位于上海市虹桥核心商务区，是上海市首批Rr4租赁用地项目，并于2021年荣获“上海市优秀保障性住房奖”。江月路项目是上海市闵行区首单“商改保”——存量商办改造为租赁住房的项目，毗邻国家级漕河泾开发区浦江高科技园区，紧邻地铁8号线，周边产业聚集，配套完善。

基于优质的底层资产，在此前的战略配售阶段，汇添富上海地产租赁住房REIT就颇受资金关注，参与战略配售的机构投资者中，不仅有太平洋寿险、太平洋财险、平安人寿等险资，还有东方证券、银河证券等多家券商，以及华夏基金旗下资管计划。

汇添富基金经理潘德佳表示：汇添富上海地产租赁住房REIT的发行将对上海市存量用地盘活产生良好示范效应，同时为资本市场参与分享租赁住房市场发展红利提供重要投资工具。该产品所处行业好、主体强、资产优，同时得益于上海地产集团丰富的资产储备，扩募前景也十分广阔。该产品的发行也将进一步助力新市民、青年人实现“进得来、留得下、住得安”的美好生活。

打新收益十分可观

公募REITs备受资金关注，一定程度上源于其打新收益十分可观。

2月27日，汇添富九州通医药REIT在上交所正式挂牌上市，上市首日，该REIT在集合竞价阶段便30cm涨停，截至收盘涨幅回落至28.22%；2月26日上市的华夏金隅智造工场REIT，也在上市首日30cm涨停。

Wind数据显示，当前，全市场一共有63只公募REITs，其中9只均在上市首日30cm涨停，22只上市首日的涨幅超10%，仅有4只产品在上市首日下跌。

在业内人士看来，公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

打新收益丰厚也越来越推升公募REITs在一级市场的吸金力。据中金公司统计，截至2025 年2 月21 日，我国公募REITs平均网下认购倍数为44倍，公众认购倍数为102倍。从时间上来看，2021年—2025年至今，公募REITs的平均公众认购倍数为30倍、198倍、89倍、57倍、407倍，对应到同时期REITs市场总回报为21.5%、0.9%、-22.7%、12.8%和10.3%，在REITs二级市场表现较好时期，通常会推升后续一级市场认购热情。

Wind数据显示，截至3月19日收盘，中证REITs全收益指数今年以来已经上涨了9.08%，嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT等部分产品年内涨幅超20%。

责编：罗晓霞 ‍‍

排版：王璐璐 ‍‍‍

校对：王锦程 ‍‍‍